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Conceptos clave de la rentabilidad de alquiler

Rentabilidad bruta

Beneficio obtenido basado en dos valores: el precio de compra del inmueble y la renta mensual que recibes por su alquiler.

Rentabilidad neta

Su cálculo engloba todos los gastos fijos y de mantenimiento para restarlos de los ingresos obtenidos.

Renta del alquiler

El importe que el inquilino paga al propietario en concepto de alquiler. Se acuerda libremente entre las dos partes.

IPC en alquiler

El Índice de Precios al Consumo es un indicador que ayuda a determinar y actualizar el precio justo de los alquileres.

Gastos fijos

El propietario tiene que asumir una serie de gastos fijos por el alquiler de una vivienda, cobre o no cobre las rentas mensuales.

IBI

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un tributo anual que tienen que hacer frente los propietarios de cualquier bien inmueble.

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¿Cómo calcular la rentabilidad de alquiler de una vivienda en Barcelona?

Para saber cómo calcular la rentabilidad del alquiler en Barcelona, debes reunir los siguientes elementos:

  • El precio de compraventa de la vivienda que deseas alquilar.
  • La renta mensual estimada que querrás cobrar de dicho alquiler.
  • Los gastos totales asociados a la vivienda.

Hay que tener en cuenta los dos cálculos para conocer la rentabilidad de tu alquiler: la rentabilidad bruta y la rentabilidad neta.

  • Rentabilidad bruta del alquiler. Necesitarás el precio de compraventa de la vivienda a alquilar y la renta mensual estimada.
  • Rentabilidad neta del alquiler. Necesitarás el precio de compraventa y la renta mensual estimada, así como los gastos fijos y los gastos de mantenimiento de la vivienda.

¿Cómo puedo rentabilizar mi vivienda en Barcelona para que el alquiler me salga a cuenta?

Si eres propietario de una vivienda en Barcelona y te interesa alquilarla, puedes calcular la rentabilidad del alquiler para tener en cuenta si podrías aumentar dichos beneficios. En este caso, para que el alquiler te salga a cuenta, siempre se puede recurrir a la realización de mejoras en el inmueble para añadir valor y, por ende, elevar su rentabilidad. 

En Barcelona, algunas de las reformas y mejoras más populares son las siguientes:

  • Reformas de baño.
  • Reformas de cocina.
  • Mejoras para asegurar el buen aislamiento térmico y conseguir una mejor calificación energética.
  • Mejoras para elevar la comodidad.
  • Mejoras para elevar la seguridad.

Por último, debes saber que, para rentabilizar tu vivienda en Barcelona la clave es contar con un equipo de profesionales inmobiliarios. Ellos te guiarán a la hora de seleccionar las posibles mejoras y a determinar el precio del alquiler adecuado.

¿Cuál es la rentabilidad de inversión al comprar para alquilar?

La rentabilidad bruta de la inversión en una vivienda para alquilarla, teniendo en cuenta su posterior revalorización, se sitúa a 11,6% en el segundo trimestre de 2022, según data el Banco de España (BDE) en su último informe publicado. Se trata de un porcentaje más elevado en comparación con la media anual de 2021, que fue un 10%.

¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler con la nueva Ley de alquileres en Barcelona?

Con la Ley de regulación de los precios del alquiler en Barcelona, el precio de renta debe ajustarse al precio medio de la zona en que se encuentre el inmueble, dato que ofrece el índice de referencia de precios de alquiler de la Generalitat de Catalunya.

Si quieres saber cómo calcular la rentabilidad del alquiler en Barcelona, puedes obtener una estimación del precio medio del metro cuadrado de alquiler de una vivienda en Barcelona. Tan solo necesitas uno de estos documentos:

  • Número de identificación de cédula de habitabilidad.
  • Referencia catastral de la vivienda.

No obstante, para contar con una rentabilidad del alquiler que te genere el máximo beneficio posible, lo ideal es contar con un equipo de profesionales. Ellos calcularán cómo de rentable sería alquilar tu vivienda y te ayudarán con la gestión del trámite.

¿Cuál es el precio máximo por el que puedo alquilar mi vivienda en Barcelona?

El precio máximo de alquiler de una vivienda en Barcelona no puede superar los dos límites establecidos:

  • El precio de referencia para el alquiler de una vivienda similar del mismo entorno.
  • El alquiler anterior actualizado en base al índice de competitividad, si la vivienda ha sido alquilada en los últimos cinco años.

Para conocer el precio máximo de alquiler en Barcelona, puedes recurrir al índice de referencia de precios de alquiler. Esta herramienta estima el precio de referencia de tu vivienda. Existe un porcentaje de margen superior e inferior, que varía en función de las características de tu inmueble. Las características que pueden incrementar el precio de alquiler son, como mínimo, tres de las siguientes:

  • Ascensor.
  • Aparcamiento.
  • Vivienda amueblada.
  • Sistema de calefacción o refrigeración.
  • Zonas comunitarias de uso compartido.
  • Piscina comunitaria o equipamientos similares.
  • Servicios de conserjería en el edificio.
  • Vistas especiales.

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Simulador de la renta del alquiler de tu piso en Barcelona

Para calcular la rentabilidad del alquiler de tu piso tan solo necesitas un simulador de la renta. Este permite conocer la relación entre la inversión y el beneficio que obtienes mes a mes por tu alquiler. Existen dos tipos de rentabilidad que puedes obtener:

  • Cálculo rentabilidad bruta. Permite conocer la relación entre la inversión y el beneficio producido. Para calcularlo, es necesario el precio por el cual compramos la vivienda y la renta mensual recibida por el alquiler de la misma.
  • Cálculo rentabilidad neta. Permite conocer la relación entre la inversión y el beneficio producido, restándole los gastos fijos. Se consideran los gastos de la inversión y los gastos permanentes del inmueble.

Sobre la rentabilidad del alquiler en Barcelona

La rentabilidad del alquiler en Barcelona es el rendimiento económico que obtenemos de una vivienda al alquilarla a cambio de una renta mensual que nos proporciona el inquilino.

El encanto que desprende la ciudad y que cada año atrae a nuevos residentes se percibe en barrios como Ciutat Vella, Gràcia o L’Eixample. No obstante, la rentabilidad del alquiler en Barcelona varía en función del distrito en que se sitúe la propiedad. Generalmente, los barrios que poseen precios de compra más baratos son más rentables, y viceversa.

Factores de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Barcelona

Al calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria en Barcelona, el resultado que obtendrás será el porcentaje de rentabilidad de la inversión. Para ello, debes tener en cuenta el importe de compra del inmueble, su precio de venta y los gastos totales.

Existen dos tipos de gastos. Por un lado, los gastos fijos, que siempre pagará el propietario aunque no reciba las rentas del alquiler. Son los siguientes:

  • Gastos de la comunidad.
  • Seguros de alquiler.
  • IBI.
  • Servicios de consumo mínimos.
  • Costes de administración de alquiler.

Por otro lado, los gastos de mantenimiento, relacionados con el cuidado de la vivienda para asegurar que está en condiciones de habitabilidad. Son los siguientes:

  • Reparaciones.
  • Derramas.
  • Gastos de puesta a punto.