El complicado contexto hipotecario afecta tanto a quienes piensan en solicitar una hipoteca como a quienes ya están pagando una. Entre estos últimos, la pregunta sobre qué es mejor, si cancelar una hipoteca o subrogarla, es recurrente. A continuación trataremos de dar una respuesta.
¿Qué significa cancelar una hipoteca?
La cancelación registral de una hipoteca es el proceso por el cual un hipotecado salda su deuda y se libera de una hipoteca. No basta con haber pagado la última cuota. Hay que pedirle el certificado de deuda cero al banco, entregárselo a un notario, cumplimentar gratuitamente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y cancelar en el Registro la hipoteca.
Que alguien cancele una hipoteca puede implicar tres cosas:
- Ha pagado su última cuota según el ritmo habitual.
- Ha realizado una amortización anticipada y ha decidido cancelar su hipoteca antes de lo previsto.
- Aún no ha terminado de pagar su hipoteca, pero se ha abierto una nueva con la que ha cancelado la antigua.
¿Qué es la subrogación de una hipoteca?
Subrogar una hipoteca consiste en trasladar la que ya se tiene a otro banco. Este es el tipo de subrogación más habitual, la subrogación al acreedor, aunque también existe la subrogación al deudor, cuando lo que se cambia es el titular de la hipoteca.
La decisión de trasladar una hipoteca a otro banco se explica, naturalmente, porque el nuevo ofrece mejores condiciones que el antiguo. Los gastos asociados a esta operación son la tasación que te exigirá el nuevo banco y una posible comisión por subrogación del antiguo. Esta última será, a lo sumo, del 2 % de la deuda pendiente.
¿Cómo te ayudan la cancelación registral o la subrogación?
Ambas son formas de mejorar tu hipoteca y protegerla ante la subida del euríbor. En España, las hipotecas variables siempre han sido la opción más popular, por lo que los efectos del euríbor disparado los han sufrido la mayor parte de hipotecados.
Afortunadamente, las hipotecas no son inamovibles. De hecho es posible, como hemos visto, moverlas a otro banco, o renegociar sus condiciones, o cancelar una y abrir otra. En definitiva, la subrogación, la novación o la cancelación te ayudan a hacer frente a nuevos contextos hipotecarios.
¿Qué es más popular, cancelar una hipoteca o subrogarla?
Según los últimos datos del INE sobre hipotecas, en julio se cancelaron 34.781 hipotecas sobre viviendas. Las subrogaciones al acreedor, por su parte, fueron muchas menos: 1.729.
Como hemos dicho, hay tres escenarios en los que es posible cancelar una hipoteca. Es lógico, por lo tanto, que el total de cancelaciones sea muy superior al de subrogaciones. Respecto a sus diferencias, hay que decir que la subrogación es más barata que la cancelación, pero que esta permite un cambio más profundo para el hipotecado, ya que implica constituir una nueva hipoteca.
Entonces, ¿cuál elegir?
Como imaginarás, la pregunta sobre qué es mejor, si cancelar una hipoteca o subrogarla, no tiene una sola respuesta. Nuestro te ayudará a elegir.
¿No necesitas hacer grandes cambios en tu hipoteca, sino ajustes como pasar de una hipoteca variable a una fija? Entonces te saldrá más a cuenta una subrogación, ya que es más económica.
Por contra, si necesitas un cambio profundo en tu préstamo, probablemente te merezca la pena suscribir uno nuevo y cancelar el antiguo. En las circunstancias actuales, tus dos mejores opciones serán:
Tanto el simulador como el comparador de hipotecas te ayudarán a tomar una decisión. Aunque quienes mejor te pueden ayudar son quienes más saben.
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