Puede haber muchos motivos que nos lleven a querer vender nuestro piso aun teniendo la hipoteca pendiente, pero esto no es un inconveniente. Aunque si estás pensando en cancelar la hipoteca, déjanos decirte que hay opciones más beneficiosas económicamente hablando. ¿Cuáles son?
Por qué no cancelar la hipoteca al vender un piso
Al cancelar la hipoteca se debe hacer frente a un seguido de gastos que otras opciones no contemplan, que son:
- Gastos de notaría: Varía según los honorarios del notario, el mínimo acostumbra a ser de 90€, pero puede llegar hasta los 400 – 500€.
- Gastos de registro: Varía según los honorarios del registrador de la propiedad, el mínimo es de 24€, pero puede llegar hasta los 200 o 300 €.
- Gastos de gestoría: Este servicio es opcional, aunque al ser recomendable muchos propietarios lo solicitan. El precio suele oscilar entre los 150 – 400 €.
- Gastos por amortización anticipada: Varía en función de cada banco, aunque si tu hipoteca fue firmada a partir del 16 de junio de 2019, esta comisión queda anulada si el interés de la hipoteca es más bajo que el interés medio del mercado en el momento de la cancelación.
Por suerte, el pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) ahora recae sobre el banco al cancelar una hipoteca para vender el piso.
Las mejores alternativas para vender tu piso con hipoteca pendiente
Como ves, cancelar la hipoteca puede no ser una opción muy rentable, sobre todo si el valor del inmueble es bajo o si se quiere vender el piso para comprar otro. Por ello, será más rentable optar por las siguientes opciones:
Novación del préstamo con garantía hipotecaria
Si vendes tu piso para comprar otro para el que también necesitas una hipoteca, una novación del préstamo con garantía hipotecaria es una alternativa muy sencilla y más barata.
Consiste en cambiar de casa manteniendo la misma hipoteca, esto es posible si el valor del nuevo inmueble es igual o mayor al de la deuda hipotecaria.
¿Y si no? Deberás efectuar una ampliación de la hipoteca, aumentando el capital o bien alargando el plazo de amortización.
Hipoteca puente
Para vender el piso y comprar otro también cuentas con otra opción: la hipoteca puente. Aquí, el banco anticipa el dinero para comprar la nueva vivienda mientras consigues vender la antigua, acción para la cual te asignan un plazo de tiempo, que acostumbra a ser de 5 años.
Así, se unifica la nueva hipoteca con la cantidad pendiente de la vigente, y hasta que consigues vender el piso -en el plazo de tiempo otorgado por el banco- solo tendrás que pagar los intereses de la hipoteca y no la amortización del capital, de manera que las cuotas serán más bajas.
Eso sí, si no se consigue vender la vivienda en el tiempo pactado, las cuotas se cobrarán con normalidad y, por tanto, serán mucho más altas. Además, como la garantía del banco siempre es la vivienda y aquí son dos hipotecas en una, la garantía pasa a ser de las dos casas, de manera que si no se pueden afrontar los pagos, se pueden perder las dos.
Una vez se vende la primera vivienda, se cancela la parte que queda por saldar de la hipoteca con las ganancias, y consecuentemente también la hipoteca puente, y se procede a formalizar una hipoteca para la nueva vivienda.
Subrogación al deudor
La subrogación al deudor es una opción muy atractiva sobre todo si solo quieres vender el piso, pero no comprar otro.
Para subrogar la hipoteca, lo primero es encontrar un comprador que acepte esta condición, ya que será el nuevo titular de la hipoteca, de manera que asumirá la obligación de pago del resto del préstamo.
Puede parecer imposible conseguir un comprador que quiera comprar una vivienda con esta característica, pero lo cierto es que puede ser beneficioso también para él, pues podría estar consiguiendo unas mejores condiciones que las del mercado actual o que las podría conseguir con su perfil. Eso sí, la subrogación deberá ser aprobada por el banco, que estudiará la solvencia del comprador.
Dación en pago
Si te urge vender el piso para deshacerte de él y de la deuda, la dación en pago puede ayudarte. Consiste en entregar la vivienda con la hipoteca pendiente al banco a cambio de saldar la deuda.
Con esta opción no se consiguen beneficios económicos, sino que es más bien la última alternativa que queda si las anteriores opciones fallan o no se consigue vender el piso con hipoteca pendiente por un importe igual o superior al de la deuda y no se dispone de ahorros extra para acabar de saldarla.
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