Lo que cambia definitivamente para el mercado del alquiler con el Real Decreto-ley 29/2026 es un tope del 2% a la subida de la renta hasta 2027, una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, nuevas reglas para el alquiler de temporada y ventajas fiscales para caseros e inquilinos.
Tras semanas de decretos aprobados, derogados y vueltos a aprobar, muchos propietarios e inquilinos no saben qué reglas están hoy en vigor. Con la convalidación del Real Decreto-ley 29/2026, te explicamos qué ha quedado aprobado, a quién afecta y qué te toca hacer en cada caso.
Lo más importante de este artículo:
- El decreto de vivienda está en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y el Congreso lo convalidó el 12 de noviembre de 2026, por lo que sus medidas ya no pueden decaer.
- Las actualizaciones de renta que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027 no pueden superar el 2% sin un nuevo pacto, y son del 0% si la renta ya supera el límite del índice de precios de referencia.
- Los inquilinos al corriente de pago cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 pueden pedir una prórroga extraordinaria de hasta 2 años, que el propietario debe aceptar salvo excepciones.
- El alquiler de temporada necesita una causa real y acreditable, debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses, y encadenar más de 2 contratos seguidos con el mismo inquilino y la misma vivienda lo convierte en un alquiler de vivienda habitual.
- Los propietarios que no son grandes tenedores y bajan la renta pueden reducir hasta el 100% del rendimiento del alquiler en el IRPF, y los inquilinos con menos de 33.007,20€ de base imponible pueden deducirse el 10% de lo que pagan.
En este artículo aprenderás:
- ¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y por qué ya es definitivo?
- ¿Cuánto puede subir el alquiler con el nuevo decreto de vivienda?
- ¿Quién puede pedir la prórroga extraordinaria del alquiler?
- ¿Qué cambia en el alquiler de temporada y por habitaciones?
- ¿Qué nuevas obligaciones tienen los propietarios?
- ¿Qué ventajas fiscales incluye para caseros e inquilinos?
¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y por qué ya es definitivo?
El Real Decreto-ley 29/2026 es la norma de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre de 2026. Ya es definitivo en el sentido de que no puede decaer, porque el Congreso lo convalidó el 12 de noviembre de 2026, aunque una ley posterior podría modificarlo.
Un real decreto-ley (una norma con rango de ley que el Gobierno aprueba por urgencia) entra en vigor al publicarse, pero el Congreso debe convalidarlo en 30 días. Si no lo convalida, la norma decae y deja de aplicarse.
Eso es lo que ocurrió con decretos anteriores de este mismo año, como cuando el Congreso tumbó el Real Decreto-ley 8/2026. Esta vez, el Congreso ha convalidado el Real Decreto-Ley 29/2026 este 12 de noviembre de 2026, mientras que ha derogado el Real Decreto-ley 28/2026, el de la estabilidad de los contratos.
Según nuestros especialistas, hay que tener presente que cada contrato se rige por la normativa vigente en la fecha en que se firmó, salvo que una norma posterior diga expresamente lo contrario. Por eso el nuevo decreto convive con contratos firmados bajo regulaciones muy distintas.
| Fecha de firma del contrato | Norma aplicable | Duración mínima |
|---|---|---|
| 1 de enero de 1995 a 5 de junio de 2013 | Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) original | 5 años |
| 6 de junio de 2013 a 18 de diciembre de 2018 | Ley 4/2013 | 3 años |
| 19 de diciembre de 2018 a 23 de enero de 2019 | Real Decreto-ley 21/2018 (no convalidado) | 5 años, o 7 si el propietario es empresa |
| 24 de enero de 2019 a 5 de marzo de 2019 | Ley 4/2013, de nuevo | 3 años |
| 6 de marzo de 2019 a 25 de mayo de 2023 | Real Decreto-ley 7/2019 | 5 años, o 7 si el propietario es empresa |
| 26 de mayo de 2023 a 7 de octubre de 2026 | Ley de Vivienda 12/2023, por el derecho a la vivienda | 5 años, o 7 si el propietario es empresa |
| Desde el 8 de octubre de 2026 | Real Decreto-ley 29/2026 | 5 años, o 7 si el propietario es empresa |
- Hecho: Con las Cortes disueltas desde el 6 de octubre por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre, la convalidación la ha votado la Diputación Permanente del Congreso.
- Nuestra valoración: La convalidación da estabilidad a las medidas, pero no las blinda frente a una ley posterior de las nuevas Cortes.
- Nuestra recomendación: Aplica hoy las reglas del decreto convalidado y revisa el texto consolidado del Boletín Oficial del Estado antes de cada renovación o actualización de contrato.
¿Cuánto puede subir el alquiler con el nuevo decreto de vivienda?
Con el nuevo decreto de vivienda, el alquiler puede subir como máximo un 2% en las actualizaciones anuales que se cumplan hasta el 31 de diciembre de 2027, salvo nuevo pacto. Si la renta ya supera el límite del índice de precios de referencia, la subida es del 0%.
El decreto limita la actualización anual de la renta de los contratos de vivienda hasta el 31 de diciembre de 2027. Este límite a la subida del alquiler se aplica a todos los contratos de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sea cual sea su fecha de firma.
| Situación de la renta | Subida máxima | Ejemplo con 900€ de renta |
|---|---|---|
| Supera el límite del índice de precios de referencia | 0%, aunque haya pacto | Se queda en 900€ |
| No supera ese límite y no hay nuevo pacto | 2% | Hasta 918€ |
| No supera ese límite y las partes acuerdan otra cifra | Lo pactado | Según el acuerdo |
Fuera de esos límites temporales sigue mandando la regla general; la renta solo se actualiza si el contrato lo pacta, y nunca por encima del IRAV.
El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda, que publica el Instituto Nacional de Estadística) es el índice que se aplica cuando el contrato no detalla otro.
El decreto también aclara que los contratos firmados antes de la Ley de Vivienda de 2023 quedan sujetos a los límites de actualización vigentes, aunque mantengan el resto de su régimen original. Para saber si tu renta supera el límite de tu zona, puedes consultar el índice estatal de precios del alquiler.
- Consejo de experto: Calcula la subida con el último dato oficial publicado en la fecha del aniversario del contrato y compárala con el 2%. Aplica siempre la cifra más baja y notifícala por escrito, porque la nueva renta solo se puede cobrar desde el mes siguiente al aviso.
¿Quién puede pedir la prórroga extraordinaria del alquiler?
La prórroga extraordinaria del alquiler la puede pedir el inquilino de vivienda habitual con contrato vigente el 8 de octubre de 2026 y al corriente de pago, si su prórroga obligatoria termina antes del 31 de diciembre de 2028 o si termina su prórroga tácita o su tácita reconducción.
El decreto establece que la prórroga se concede por plazos anuales, hasta un máximo de 2 años adicionales. Durante la prórroga se mantienen las mismas condiciones del contrato en vigor, incluida la renta.
El propietario debe aceptarla salvo en estos casos:
- Que las partes hayan pactado otros términos o condiciones.
- Que hayan firmado un nuevo contrato de alquiler.
- Que el propietario necesite la vivienda para sí o para sus familiares directos y lo comunique en los plazos legales, aunque el contrato no lo previera.
- Que renueven el contrato, o firmen uno nuevo, con una renta al menos un 5% más baja.
La nueva prórroga se suma a las 2 extraordinarias que ya recogía la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Solo es incompatible con la de zona tensionada, que se aplica con preferencia; después de la prórroga por vulnerabilidad, en cambio, sí se puede pedir la del decreto.
| Prórroga extraordinaria | Duración máxima | ¿Quién puede pedirla? | ¿Cuándo puede negarse el propietario? |
|---|---|---|---|
| Por vulnerabilidad (art. 10.2) | 1 año | Inquilino con informe de vulnerabilidad de los servicios sociales; obligatoria si el propietario es gran tenedor | Si las partes han firmado un nuevo contrato |
| En zona tensionada (art. 10.3) | 3 años, por anualidades | Inquilino de una vivienda en zona de mercado residencial tensionado | Por otro acuerdo, nuevo contrato o necesidad de la vivienda, solo si estaba prevista en el contrato |
| Del Real Decreto-ley 29/2026 | 2 años, por anualidades | Inquilino con contrato vigente el 8 de octubre de 2026 y al corriente de pago, cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 o que termine su prórroga tácita o su tácita reconducción | Por otro acuerdo, nuevo contrato, renta un 5% más baja o necesidad de la vivienda, aunque el contrato no la prevea |
La tácita reconducción (la renovación que se produce cuando el contrato termina y el inquilino sigue en la vivienda con el consentimiento del propietario) también da derecho a la nueva prórroga.
Fuera de estas prórrogas siguen vigentes los preavisos ordinarios; el propietario que no quiera renovar al terminar la duración mínima debe avisar con 4 meses de antelación, y el inquilino con 2.
Para pedir la prórroga extraordinaria, el inquilino debe seguir estos pasos:
- Comprobar que su contrato de vivienda habitual estaba vigente el 8 de octubre de 2026.
- Identificar qué periodo termina; la prórroga obligatoria, que debe acabar antes del 31 de diciembre de 2028, la prórroga tácita o la tácita reconducción.
- Reunir los justificantes de pago de, al menos, los 8 meses anteriores.
- Enviar la solicitud al propietario por un medio que deje constancia, como un burofax.
- Guardar la solicitud y la respuesta del propietario junto al contrato.
Según nuestros agentes de alquileres, la prórroga extraordinaria no se aplica sola; el inquilino tiene que solicitarla, y el propietario solo puede negarse en los casos que fija el decreto. Conviene que ambas partes revisen cuándo vence el contrato.
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¿Qué cambia en el alquiler de temporada y por habitaciones?
En el alquiler de temporada cambia que debe tener una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, como regla general, no más de 12 meses. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la renta de la vivienda completa.
El decreto define el alquiler de temporada como el que cubre la necesidad de vivienda de quien está temporalmente fuera de su domicilio habitual. Si la temporalidad no se justifica, el contrato se trata como un alquiler de vivienda habitual, con todas sus garantías.
| Aspecto | Alquiler de temporada | Alquiler de vivienda habitual |
|---|---|---|
| Duración | Más de 31 días y, como regla general, hasta 12 meses, salvo que la causa siga | Mínimo de 5 años, o 7 si el propietario es empresa |
| Causa | Desplazamiento temporal justificado y acreditable | Necesidad de vivienda permanente |
| Desistimiento del inquilino | Tras un mes, con 10 días de preaviso | Tras 6 meses, con 30 días de preaviso |
| Encadenar contratos | Más de 2 seguidos, entre las mismas partes y sobre la misma vivienda, lo convierten en habitual | No aplica |
Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen anterior hasta que termina el plazo pactado, y entonces se extinguen sin prórroga. Si se renuevan, ya se rigen por las nuevas reglas.
En el alquiler por habitaciones, estas son las claves:
- Alquilar una habitación cuenta como alquiler de vivienda, habitual o temporal según la necesidad que cubra.
- La suma de las rentas de todas las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa.
- En zonas tensionadas, esa renta también debe respetar los límites de precio de la zona.
Consejo Housfy:
Antes de poner tu vivienda en el mercado, nuestros especialistas en alquileres recomiendan conocer el precio del alquiler de tu vivienda para que así tengas una referencia con la cual guiar tu operación. Si alquilas por temporada, guarda la documentación que justifica el desplazamiento del inquilino, como un contrato de trabajo temporal o una matrícula. Sin esa prueba, el contrato puede acabar tratándose como un alquiler de vivienda habitual.
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¿Qué nuevas obligaciones tienen los propietarios?
Las nuevas obligaciones de los propietarios son no repercutir al inquilino los gastos de gestión ni los tributos de la vivienda, incluir en los anuncios los datos de precio que exige la norma y, si son grandes tenedores, acreditar esa condición en el Registro de la Propiedad.
El decreto refuerza lo que el propietario puede cobrar y lo que debe informar. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no se pueden repercutir al inquilino bajo ningún concepto.
Todo anuncio de alquiler de vivienda debe incluir, como mínimo:
- El índice de referencia del precio del alquiler, si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado.
- El límite de renta aplicable y la normativa que lo fija, si la vivienda está en un ámbito con limitación de precios.
- El número o código identificativo de la vivienda, cuando exista.
- La condición de gran tenedor del propietario, cuando lo sea.
Los grandes tenedores tienen además obligaciones propias, como certificar esa condición en el Registro de la Propiedad. Si tienes dudas sobre tu caso, puedes ver qué se considera gran tenedor en Cataluña y el resto de España.
- Hecho: Los anuncios que no incluyan los datos obligatorios incumplen la norma, y las administraciones conservan sus competencias de inspección y sanción.
- Nuestra valoración: Para un particular, el riesgo no es solo la sanción, sino publicar un precio que luego no puede cobrar.
- Nuestra recomendación: Antes de publicar el anuncio, comprueba si tu vivienda está en una zona tensionada o con limitación de precios y fija una renta que puedas justificar.
¿Qué ventajas fiscales incluye para caseros e inquilinos?
Las ventajas fiscales que incluye son una reducción de hasta el 100% del rendimiento del alquiler para caseros que no son grandes tenedores y bajan la renta, y una deducción del 10% en el IRPF para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20€.
Para los propietarios, la reducción depende de cómo evoluciona la renta respecto al contrato anterior. Si la renta no sube, la reducción es del 50%, y si baja más de un 5%, puede llegar al 70%, 85%, 90%, 95% o 100% según las condiciones.
| Evolución de la renta en el nuevo contrato | Reducción del rendimiento neto |
|---|---|
| Baja más de un 5% | Del 70% al 100%, según las condiciones |
| No supera la renta anterior actualizada | 50% |
| Sube hasta un 5% | 40% |
| Sube más de un 5% y hasta un 10% | 30% |
| Sube más de un 10% y hasta un 15% | 25% |
| Sube más de un 15% y hasta un 20% | 20% |
| Sube más de un 20% | 15% |
Para los inquilinos, la deducción es del 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual, con una base máxima de 11.630€ al año. Esa base se reduce progresivamente cuando la base imponible está entre 23.007,20€ y 33.007,20€.
Ejemplo ilustrativo; un inquilino con 20.000€ de base imponible que paga 9.600€ al año se deduciría 960€. Con 28.000€ de base imponible, la base máxima baja a 5.823,37€ y la deducción máxima queda en 582,34€.
Según nuestros agentes de alquileres, las reducciones para propietarios solo se aplican a quien no es gran tenedor. Conviene revisar tu situación antes de fijar la renta del próximo contrato.
- Consejo de experto: Antes de decidir si te compensa bajar la renta para ganar reducción fiscal, compara los números. Puedes calcular la rentabilidad de tu alquiler antes de fijar la renta del próximo contrato.
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Preguntas frecuentes (FAQ's)
¿El tope del 2% se aplica también a los locales comerciales?
No, el tope se aplica a los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Los locales y oficinas tienen su propio régimen.
¿Se puede pactar una subida del alquiler superior al 2%?
Sí, se puede pactar una subida del alquiler distinta al 2%, pero solo si la renta no supera el límite del índice de precios de referencia. Si lo supera, no cabe ninguna subida hasta el 31 de diciembre de 2027.
¿Qué cambia en el IVA de los alquileres turísticos?
Desde el 1 de diciembre de 2026, los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches dejan de estar exentos de IVA y tributan al 10%. Es una carga nueva para los propietarios de pisos turísticos, no una ventaja fiscal.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
