Cómo anular un contrato de arras, todo lo que debes saber

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Tras poner en venta una vivienda, si una persona se muestra interesada, es normal que tanto ella como el propietario quieran asegurarse de completar la compraventa futura. La idea es firmar un acuerdo previo a través de un contrato de reserva o contrato de arras. Ahora bien, si como parte implicada desistes finalmente y ya no deseas finalmente vender un piso, sigue leyendo y te daremos las claves para saber cómo anular un contrato de arras.  

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Diferencia entre contrato de reserva y contrato de arras

Antes de contarte cómo anular un contrato de arras, creemos que es importante establecer la diferencia entre ambos contratos para que lo tengas más claro: 

  • El contrato de arras está regulado por el Código Civil y jurídicamente cuenta con mayor protección con respecto al contrato de reserva. Además, el contrato de arras permite su rescisión en ciertos casos. 
  • En el caso del contrato de reserva sólo es posible anularlo si se especifica en una de sus cláusulas. 

¿En qué consiste un contrato de arras?

El contrato de arras es un documento que está regulado por el Código Civil, concretamente por los artículos 1154 y 1454. En él, tanto el vendedor como el que pretende ser el comprador se comprometen a llevar a cabo la operación de compraventa. 

De esa forma, se obtiene un doble compromiso: 

  1. El comprador acepta la adquisición del inmueble.
  2. El propietario lo entrega de acuerdo a los términos acordados. 

El contrato de arras debe contener todas las condiciones que ambas partes acordaron, así como las penalizaciones a asumir en caso de no cumplir con lo pactado. Asimismo, el comprador, en el momento de su formalización, deberá entregar al vendedor una señal como acto de buena fe para obtener la reserva de la vivienda. 

Tipos de contrato de arras 

Si quieres saber cómo anular un contrato de arras, tienes que saber que cualquiera de las partes puede arrepentirse en un momento dado. La forma en la que rescindir el contrato de arras dependerá, entre otras cosas, del tipo de contrato realizado. 

El contrato de arras penitenciales es el más frecuente y permite anular lo acordado más fácilmente que en el caso de los contratos de arras confirmatorias y penales. Veamos la razón.

  • Arras penitenciales. Se distingue de los contratos restantes en la mayor facilidad para desistir del mismo. La señal de la reserva ofrecida por el comprador se convertirá en una indemnización en caso de que este decida arrepentirse. Esto significa que el vendedor se quedará con la señal, salvo que sea él el que finalmente incumpla lo acordado. En este caso, el vendedor deberá devolver la cantidad de dinero por duplicado. 
  • Arras confirmatorias. En este contrato, no cabe la posibilidad de desistir a través de una penalización económica. En él también se entrega una señal, pero no actuará como indemnización. A decir verdad, en sus condiciones no se especifica claramente las penalizaciones. De hecho, si una de las partes se arrepiente, la otra puede exigir que siga adelante la compraventa o solicitar por vía legal una indemnización por daños y perjuicios. En este caso, será el juez quien determine la penalización. 
  • Arras penales. En el contrato de arras penales, la señal de reserva sí puede actuar como indemnización en caso de incumplimiento por alguna de las partes. No obstante, existen otras penalizaciones, pues además de la pérdida o devolución por duplicado de dicha cantidad, puede exigir que se concrete la compraventa. 

Consejos para anularlo

Para saber cómo anular un contrato de arras, debemos centrarnos en el caso del contrato de arras penitenciales, que es el que suele realizarse cuando no existe una seguridad clara de la operación. 

En este caso, debemos prestar atención al tiempo, pues una vez se ha firmado el contrato, se ha otorgado la escritura pública, se ha procedido a la entrega de llaves y se ha pagado la totalidad, el desistimiento del contrato de arras ya no tendrá validez alguna.  

De hecho, si no se cumplen los tiempos estipulados por contrato, la parte afectada puede reclamar a la otra por incumplimiento. Si eso aún no ha sucedido, es posible desistir de la compraventa.

Tal y como ya hemos aclarado, si una de las partes decide anular el contrato, la penalización consistirá en la pérdida de la señal. Si el comprador es la persona que finalmente se ha arrepentido, se quedará sin el dinero que entregó como reserva del inmueble. En el caso de que el desistimiento proceda del vendedor, deberá devolver el doble de la señal.  Si estamos hablando de un contrato de arras penales o confirmatorias, la parte arrepentirá deberá enfrentarse a las consecuencias de tipo legal que correspondan.

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