El contrato de arras penitenciales es un acuerdo privado de compraventa. En este contrato, y a modo de anticipo del pago, el comprador aporta una cantidad económica que sella el compromiso entre ambas partes. Si el comprador incumple el contrato, perderá la cantidad aportada. Si es el vendedor el que lo incumple, deberá devolver el doble de la señal al comprador. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el contrato de arras penitenciales tanto si vas a vender un piso o comprar una vivienda.
¿Qué debe incluir un contrato de arras penitenciales?
El contrato de arras penitenciales debe recoger, por fuerza, los siguientes puntos:
- Datos de vendedor y comprador. Deben ser datos identificativos inequívocos, con los Documentos Nacionales de Identidad de ambas partes.
- Datos del inmueble objeto de la compraventa. Este tipo de contratos suelen ir asociados a la compra de viviendas y otros inmuebles. Si la propiedad tiene algún tipo de carga también quedará reflejada en el contrato.
- Precio por el que se compra o vende el bien. Este apartado especificará los gastos de compraventa tanto los que asume el comprador como los gastos que asume el vendedor.
- Cuantía a la que asciende la señal, que se descontará del precio de venta. Esta señal, como ya hemos dicho, es un dinero que asegura la consecución del contrato. De retractarse el comprador, pierde la señal. De retractarse el vendedor, está obligado a devolverla al comprador por duplicado.
- El plazo máximo en el que debe firmarse el contrato de compraventa. Tanto el comprador como el vendedor tienen un plazo máximo en el que debe firmarse el contrato para vender el inmueble.
¿Puedo vender mi casa con otro tipo de contrato de arras?
Aunque el contrato de arras penitenciales es el más habitual, se admiten otros tres tipos de contratos de arras:
- Arras confirmatorias: Son prueba de perfección o conclusión del contrato y sirven como señal de su celebración. El comprador abona una parte del precio por adelantado, y esta señal le permite exigir judicialmente la consecución del contrato o el resarcimiento económico de daños y perjuicios siempre que sean demostrables.
- Arras penales: Las arras penales, además de permitir exigir el cumplimiento del contrato, también suponen una pérdida económica para la parte incumplidora. La señal entregada es conservada por el vendedor en caso de que incumpla el comprador, y es devuelta por duplicado al comprador si quien incumple es el vendedor. Además, la parte cumplidora puede resolver el contrato o exigir su cumplimiento, aplicando en ambos casos las indemnizaciones correspondientes.
- Arras penitenciales: Se trata del mecanismo ya explicado, que aunque no obliga al cumplimiento del contrato sí amenaza al incumplidor con la pérdida económica de la señal. Es un medio lícito para que las partes puedan desvincularse del contrato.
¿Qué otros documentos necesito para vender mi casa?
Además del contrato, para vender tu casa vas a necesitar cumplimentar una serie de trámites. Puedes hacerlos uno por uno o puedes recurrir a un experto que ofrezca el paquete completo, y ahorrarte todas las preocupaciones que te pueden surgir en el proceso de compraventa. Esto puede hacerse, por ejemplo, pidiendo un presupuesto para vender casa en webs como Certicalia.
Algunos de los documentos que necesitarás para vender tu casa rápido y con éxito son los que detallamos a continuación:
- El certificado energético: El certificado de eficiencia energética es obligatorio en toda España. Este documento permitirá al comprador conocer el gasto energético de la vivienda.
- La cédula de habitabilidad: Solo es obligatoria en algunos municipios. Este documento permite al comprador certificar que la vivienda cumple las condiciones mínimas de habitabilidad.
- Una tasación inmobiliaria: Se trata de una valoración exacta del inmueble realizada por un técnico para conocer el precio de mercado de tu vivienda de forma precisa.
- La escritura de tu inmueble.
- Los estatutos de tu Comunidad de vecinos.
- Una copia del volante de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
- Las facturas que acrediten el pago de los suministros en los últimos meses (agua, luz y gas si lo hubiera).
Proporcionando o recibiendo estos documentos, estarás listo para firmar un contrato de arras de cualquier tipo, ya sea unas arras confirmatorias, penales o penitenciales. Solo tienes que asegurarte de leerlo con detalle para comprobar hasta qué punto te vincula.
En Housfy te ayudamos con el proceso de compraventa de tu vivienda, asesorándote e informándote en todo momento de todos los pasos del procedimiento para que sea todo un éxito. Además, al contar con un servicio totalmente automatizado podrás tener el control de toda la compraventa de una manera fácil y sencilla.
Buenas, quería hacer una pregunta respecto a este tema de las arras penitenciales a ver si es posible resolverla. Si comprador y vendedor firmaron arras con las condiciones que este artículo incluye mas una condición mas que es la que estas arras pueden ser transferibles a terceros. El comprador puede vender estas arras a otra comprador? si se pudiera hacer la venta de estas arras a otro comprador, se tiene que hacer otro documento de arras haciendo referencia a las primeras arras o al piso directamente.
Gracias,
¡Hola Adolfo!En un contrato de arras se puede incluir la cláusula de cesión de derechos del contrato a terceros. Si el contrato incluye esta cláusula el comprador puede vender los derechos que ha adquirido con la firma del contrato. Normalmente se ha de comunicar al vendedor que se va a proceder a ceder los derechos y el comprador firma con el nuevo comprador un contrato de cesión de derechos. El contrato original no se suele modificar, pero esto depende de cada caso.Esperamos haberte ayudado 🙂
Me gustaría que me ayudarais con el problema que tenemos, estamos en trámites para comprar un piso de ayuda a la venta de un banco, los vendedores tienen una gran deuda con el banco y antes de desahucio el banco les ayuda a vender, así es que ya tenemos todo aprobado, financiación con el mismo banco y abierto la cuenta en el mismo banco con el ingreso para la tasación hecho en la misma cuenta… Se supone que los vendedores eran sabedores de que en el momento que hubiera comprador tenian que abandonar la vivienda para así proceder a realizar la compra/venta. Ahora resulta que sabiendo que son personas que llevan mucho tiempo sin pagar, que han puesto mil trabas para poder hacer visitas y asi facilitar la venta, dicen que no tienen dinero para irse, y el banco nos ofrece hacer un contrato de arras para así que dispongan de dinero los vendedores y poder irse a un alquiler… Nuestro miedo desde el principio ya era que no se quisieran ir del piso, ahora se nos presenta este problema y nos da miedo hacer el contrato de arras que nos que no perderíamos el dinero porq si compramos lo recuperamos y si ellos no se van del piso nos tendrían que abonar el doble, y bien y si no se van y tampoco nos quieren abonar el dinero de las arras más la penalización del doble de lo entregado en arras que? Porque a esta gente parece que les da igual todo… Y no queremos quedarnos sin el piso y encima perder el dinero porque no nos lo paguen… Que puede pasar entonces? Quien nos ampara a los compradores ante un caso así que lo unico que quieren es alargar el irse y puede que su fin es no irse nunca…?? Gracias de antemano
¡Buenas tardes Marta! Es una situación complicada, pero la única alternativa es consignar las arras en una notaría y que ante las facturas de mudanzas y del alquiler donde tienen que marchar, que la notaría les abone esos importes desde la cantidad depositada, cualquier otra situación no la recomendaríamos. ¡Un saludo!
Buenos días Marta, se trata de un caso muy específico, por lo que nuestra recomendación es que habléis con un abogado especialista para que os asesore y os recomiende la mejor manera de proceder. Un saludo.
Buenas tardes, con fecha 31/3 vencio el contrato de arras penitenciales que firme para la compra de un inmueble de obra nueva, como el constructor ha dicha fecha no habia finalizado la obra, le solicite la devolucion de las arras ( simplemente las arras, no el doble), pero me dijo que por motivos de la situacion excepcional del estado de alarma, todos los vencimientos de los contratos quedaban aplazados hasta el levantamiento del estado de alarma. Esto es correcto? o estoy en mi derecho de poder reclamar las arras?.
Muchas gracias
¡Buenas tardes Guillermo! Si la firma del contrato quedaba establecida dentro del periodo de alarma, según la disposición del ley es correcto. Una vez levantado el estado de alarma, debe facilitarte una nueva fecha para la firma o devolver las cantidades que le reclamas. ¡Un saludo!
¡Buenos días Guillermo! La normativa y las sentencias judiciales dicen que cuando la propiedad no se entrega y se producen incumplimientos en asuntos como la fecha de inicio de las obras o la obtención de primera ocupación. El comprador puede resolver el contrato y solicitar recibir las cantidades aportadas, y habría que sumarle el interés anual. ¡Un saludo!
Buenas tardes, me surge la duda de cómo hacer un contrato de arras cuando para poder comprar la casa tenemos que vender nuestro piso antes. Gracias!
¡Buenas tardes! Cualquier gestor y/o agencia te puede ayudar en el contrato de arras penitenciales, sino por internet existe un gran número de borradores de contratos. ¡Un saludo!
¡Buenos días Mariajo! En este caso te recomendamos realizar un contrato de arras penitenciales ya que se realiza cuando no se está seguro de la compra o la venta del inmueble. Además, la tendrías que condicionar a la venta de tu casa con una fecha prevista. ¡Un saludo!
Hola quería preguntar tenemos contrato de arras petinenciarias ,estamos a espera de financiación de hipoteca en el caso que nos negasen se devuelve este dinero? Ne han comentado que pondrá un clausula de pendiente de financiación con esto me cubro las espaldas?
Gracia s
Buenos días Andrea. En Cataluña existe esa disposición aunque no se haga mención en el contrato, en el resto del estado español, salvo que se expresa con una cláusula específica, sino te dan la hipoteca no se devuelve cantidad alguna. Un saludo.
Hola buenas tardes tengo un solar urbano que es de mi hermano y mío según testamento que hicieron mis padres decir que mi madre todavía vive tiene 99 añosy he apalabrado la venta de mi parte a la hija de mi hermano que quiere hacerse casa
Puedo hacer un contrato de arras y como declararlo??
Buenas tardes Juan Carlos. Debes hacer la compraventa como si fuera un particular más. Como mínimo la escritura pública ante notario. ¡Un saludo!
Muchas gracias por la contestación pero me queda la duda de qué el dinero que perciba en el contrato de arras hasta que haga la escritura que podemos tardar un año dos
Buenos días Juan. Perdona pero no entendemos tu consulta. ¿Nos la puedes volver a realizar para poder darte una respuesta?
¡Gracias!
Buenas tardes voy a vender un terreno del que no tengo escritura ya que en el testamento que hicieron mis padres costa que será mío pero hoy en día aún vive mi madre el terreno me lo compra una sobrina nieta de mi madre y mi pregunta es cómo debo declarar ese dinero que percibo de mi sobrina ?
Se tiene que hacer algún documento notarial para que conste en su día cuando se haga la escritura como pagado ?
Cuándo tengo que declarar el dinero percibido por esa venta cuando percibo el dinero o cuando haga la escritura ?
Muchas gracias
¡Buenas tardes Juan Carlos! En tu caso te recomendamos consultarlo con un asesor experto en estos temas para buscar la solución que mejor se adapte a ti y a tus intereses. Además sabrás los pasos que debes dar en este proceso para no tener problemas en el futuro. ¡Un saludo!
Buenos dias, tengo una duda. Somos la parte vendedora, firmamos un contrato de arras el 16 de enero de 2021, unas arras penitenciales , con una clausula dónde se indica que si al comprador le deniegan la hipoteca, le tenemos que devolver las arras integras. Ahora nos han dicho que le deniegan la hipoteca, y nos reclaman el importe de las arras. Les hemos pedido un documento hecho y sellado por el banco conforme le deniegan la hipoteca. De momento aún no nos han entregado nada. En el momento que nos entreguen ese documento, cuanto tiempo legal tenemos para devolver el dinero? Que tendria que poner en el documento del banco para ser valido? Muchas gracias!
¡Buenos días Marta! El documento de la entidad financiera tiene que ser claro y conciso en que no se obtiene la financiación para el piso concreto que se está vendiendo. En el tema de plazos sino pone lo contrario en el contrato de arras firmado por las partes sería unas 48/72h para hacer la devolución. ¡Un saludo!
Hola,
He pagado 59.500 euros en concepto de arras por un ático de 595.000 euros. La tasación ha resultado ser muy inferior a lo esperado (264.000 euros) porque la parte de arriba del ático se considera no habitable y se cuenta como trastero. En el contrato de arras no consta ninguna clausula de que se ha de devolver el dinero si no hay financiación por parte del banco. Es cierto, como he leido mas arriba, aquí en Cataluña esa clausula se da como implicita? ¿Me puedes indicar donde puedo encontrar alguna referencia legal de eso?.
Gracias
¡Buenos días José! Para que puedas recuperar el dinero entregado en concepto de arras debe existir una cláusula expresa en el contrato de compraventa. En este contrato debe figurar de forme explícita y concreta que en caso de no concederte la hipoteca por parte de la entidad financiera el comprador cuenta con todo el derecho a la devolución de las arras.
En el Código Civil Catalán se regula expresamente esta opción en el artículo 621-49. Se establece que el vendedor deberá hacer la devolución de las arras al comprador cuando el comprador no tenga la financiación por parte de su banco. El artículo no exige que se haya pacta la posibilidad de forma expresa, sino que el contrato de arras firmado se haga referencia a la necesidad de financiar la compra y no se haya excluido lo dispuesto en el artículo 621-49. Al firmar unas arras de una vivienda ubicada en Cataluña es muy importante asesorarte sobre cómo debe estar redactada esta cláusula para después poder reclamar la cuantía de las arras si no te conceden el préstamo hipotecario.
Esperamos haberte sido de ayuda,
¡Un saludo!
Hola di de arras 10700 por un piso de 106700.. hipoteca preconcedida pero ahora resulta que el piso no tiene cédula de habitabilidad la inmobiliaria nunca nos dijo nada..el broker nos indican que
Apenas se acaban de dar cuenta .. las arras son penitenciales
Nos tienen que devolver el dinero o el doble ya que el banco no nos dara la hipoteca.
¡Buenos días Diana! En algunas Comunidades Autónomas es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender un inmueble. En tu caso, al ser un contrato de arras penitenciales y que al venderlo no contaba con este documento por lo que existe un incumplimiento en la venta. Por este motivo, el vendedor deberá afrontar el pago de la devolución por duplicado de las arras. ¡Un saludo!
Hola,
Tenemos contrato de arras penitenciales firmado con fecha limite 1 septiembre para compra de casa en cataluña. Nos han aprobado hipoteca y ahora que nos disponiamos a firmar la cedula de habitabilidad caducó hace 1 año.
El vendedor ha tramitado nueva cedula urgente el 30 Julio pero tememos no llegue a tiempo al ser agosto.
En caso de no firmar máximo 1/9 los impuestos se incrementan 8.475€ por cumplir 33años.
Que opciones tenemos?
Gracias!
Buenas tardes, Raul. Te recomendamos que te pongas en contacto con un asesor inmobiliario especializado en estos trámites para que pueda analizar bien tu caso y darte la mejor solución. ¡Un saludo!
Hola, soy vendedora de piso, y la immobiliaria quiere hacer un contrato de arras y quedarse ellos con el dinero, es esto normal? Que beneficio tengo yo como vendedora si la inmobiliaria se queda con el dinero? Y que ocurriria en caso de desistimiento?
¡Buenos días Celia! El importe que se abona por el contrato de arras es el equivalente a la reserva de la propiedad, por ello, este importe se lo queda la inmobiliaria y, una vez, se formaliza la compra esta cantidad la abona la inmobiliaria al propietario del inmueble. ¡Un saludo!
Hola, hemos firmado unas arras penitenciales y nos hemos dado cuenta que en nuestra copia falta la firma de mi mujer pero creemos que en la del comprador y las de la inmobiliaria si que esta. La pregunta es si ese motivo es suficiente para que nos devuelvan el dinero y rescindir del contrato? Gracias
¡Buenos días! Es posible rescindir el contrato de arras penitenciales aunque tendrás que tener en cuenta los tiempos acordados en el contrato para poder desistir de él. En este caso, si el contrato se cancela, perderás la señal que diste para poder formalizarlo. ¡Un saludo!
Hola buenas noches,
Firmamos Arras penitenciales en marzo para la venta de mi casa.
Los compradores son una pareja de nacionalidad inglesa.
La Fecha de firma en notaria está para el día 18 de mayo.
Hoy me ha dicho la inmobiliaria que el comprador ha tenido un infarto cerebral.
Sé supone que no quieren seguir con la compra si está enfermo, y menos si al final muere, como parece que puede pasar porque está en coma.
Dos personas han firmado las Arras…si una muere ¿La otra está obligada a comprar?
En el contrato no hay ninguna cláusula que ponga esta posibilidad ni siquiera pone “devolver arras por causa mayor”.
Mi pregunta es que puede pasar en estos casos.
Yo tengo las Arras pero he tenido mucho trabajo desmontando la casa, llevando las cosas al trastero, pidiendo certificados y he dado una señal para comprar un piso.
Si ahora tuviera que devolver las Arras ¿como se valora mi perjuicio por todo mi trabajo y el tiempo que he perdido sin poder enseñar la casa, y por lo tanto, las oportunidades de venta.
Le agradecería que me aclarara esto para saber que hacer en caso que me reclamen las Arras.
Saludos
Montse.
¡Buenos días Montse! Lo mejor en tu caso es que lo consultes con un asesor fiscal para que pueda indicarte los pasos que debes dar para solucionar lo sucedido. ¡Un saludo!
Buenas tardes,
si solamente se ha hecho gestiones de hipoteca con una entidad financiera y esta te deniega el prestámo, seria suficiente para la devolución de las arras? (En Cataluña). En el contrato de arras está especificado que si no sale la financiación, se devolverán. No obstante, des de la inmobiliaria nos dicen que se necesitan 3 negativas, de 3 bancos distintos. En la ley no he visto que establezca un número determinado de entidades financieras para que te las devuelvan y en el contrato de arras tampoco lo pone. ¿Es así? o con la negativa de un banco sería suficiente?
Gracias!
¡Buenos días Nerea! Así es, es posible que el comprador se desvincule del contrato de arras tras la imposibilidad de conseguir financiación para la compra de la vivienda. ¡Un saludo!