Como cada año, comienza la campaña de la declaración de la renta este 2024. Si vendiste tu inmueble durante el ejercicio de 2023, ya puedes solicitar el modelo 100 y aplicar en él todos los gastos deducibles al declarar la venta de tu vivienda. Recuerda que, al vender un piso con Housfy, nuestros expertos en el sector inmobiliario te asesorarán en todo el proceso de venta de tu vivienda y responderán cualquier duda que tengas al respecto.
Declaración de la renta de 2024: cómo tributar la venta de tu casa
El IRPF es el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas y grava las ganancias patrimoniales que un propietario obtiene de la venta de la vivienda.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor de transmisión. Sencillo: si antaño compramos un inmueble por 90.000 € y ahora lo vendemos por 150.000 €, hemos obtenido una ganancia patrimonial de 60.000 €.
Sobre esta ganancia patrimonial, se aplicarán unos tipos impositivos que son progresivos y que determinarán la cantidad que hay que pagar de IRPF.
Cómo reducir al máximo la ganancia patrimonial
Conocer cuáles son los gastos deducibles en la venta de una vivienda te ayudará a reducir la cantidad de dinero sujeta a impuestos.
Gastos a incluir en el valor de adquisición
Entre los gastos deducibles en venta vivienda están aquellos que se le suman al valor de adquisición para reducir el importe de ganancia patrimonial:
- Gastos de notaría.
- Gastos de gestoría.
- Registro de la Propiedad.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en caso de viviendas de segunda mano.
- IVA e impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en caso de viviendas de obra nueva.
Además, se podrá deducir el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en el inmueble:
- Obras de mejora de eficiencia energética, higiene, salud y protección del medio ambiente.
- Accesibilidad a la vivienda y al edificio.
- Sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas, calefacción.
- Instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan acceso de Internet y a servicios de televisión digital.
Sobre estas obras, habrá un límite anual de 1.000 € en la tributación individual y 1.500 € en tributación conjunta, a los que se sumarán 500 € más en caso de incapacidad con un grado igual o superior al 65 %.
Gastos a incluir en el valor de transmisión
El valor de transmisión es el importe real por el que vendemos la vivienda. Se le pueden deducir:
- Los gastos derivados de la venta (notaría, gestoría, registro, cancelación de cargas e hipotecas…).
- Los impuestos inherentes a la venta.
- La comisión inmobiliaria.
Cuándo no hay que pagar el IRPF: exenciones
Se exonera de gravamen la ganancia derivada de la venta en varios casos.
En el apartado G1 de la declaración de la renta podemos optar a esta exención:
- Reinversión en vivienda habitual, al vender el domicilio habitual y reinvertir la cantidad obtenida total o parcialmente en la compra de otra vivienda habitual en los dos años siguientes.
En el apartado G6 de la declaración, podemos optar a las siguientes exenciones:
- Reinversión en una renta vitalicia de un máximo de 240.000 € durante los 6 meses posteriores a la venta.
- Mayores de 65 años, siempre que se venda la vivienda habitual.
- Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia.
¿Qué otros impuestos tengo que pagar por vender la vivienda?
Una de las preguntas más frecuentes cuando queremos vender una casa es: ¿a qué gastos tengo que hacer frente al vender un inmueble? Son muchos los propietarios que buscan saber la respuesta, ya que la desconocen o bien porque es la primera vez se ven inmersos en un proceso de compraventa o bien porque simplemente no tienen conocimiento sobre la materia, algo habitual.
A parte del IRPF, existen diferentes tipos de impuestos que se han de liquidar al vender un piso:
- Impuesto de Bienes sobre Inmuebles (IBI): es un tributo que tiene que abonar el vendedor al ayuntamiento donde se encuentre la propiedad. Se trata de un impuesto municipal que grava el valor de la titularidad y los derechos reales sobre la vivienda. Se paga una vez al año, y para calcular el IBI necesitarás saber el valor catastral del inmueble y el tipo impositivo del municipio. Hoy en día se puede repartir el gasto entre el vendedor y el comprador, dependiendo de cuanto tiempo haya disfrutado cada parte la vivienda.
- Plusvalía municipal, o el impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IVTNU). Puedes calcularlo con una herramienta de plusvalía. Se paga por el incremento del valor del terreno, no del inmueble y se encarga de recaudarlos los ayuntamientos cuando se dona, hereda o al vender una vivienda. Se trata de la diferencia positiva entre el valor de compra y valor de venta.
He vendido en 103.000 € un piso que tenía todavía de 20.000 €, lo había comprado por 65.000 €. ¿Puedo descontarme del incremento de patrimonio esos 20.000 que debía al banco?
Gracias
¡Hola!
Lamentablemente no, ya que los gastos deducibles del IRPF son los derivados de la operación de la misma venta, por lo que el monto pendiente con el banco es un concepto independiente y no cuenta como uno de dichos gastos.
Un saludo🙋♂️
HE VENDIDO UN PISO POR 125.000 €. EN 2024.ESTE ME FUE DONADO EN 1984 Y FUE VALORADO EN 6.000 €. COMO SE CALCULA LA DIFERENCIA PATRIMONIAL Y EN LA DECLARACION DE LA RENTA QUE INGRESO DEBO PONER Y QUE GASTOS PUEDO DEDUCIR EN LA D. DE LA RENTA.
Hola, Manuel.
El cálculo de la ganancia patrimonial en la venta de un inmueble se realiza restando del precio de venta el valor de adquisición (que, en tu caso, es el valor de donación de 1984, es decir, 6.000 €), y además se pueden deducir aquellos gastos y tributos relacionados con la adquisición y la transmisión del inmueble, siempre que estén debidamente justificados. Algunos pueden depender de cada caso, pero como norma general son los gastos de Notaría y Registro, las comisiones de Agencia Inmobiliaria y un tanto por ciento del importe de mejoras u obras.
Un saludo🙋♂️
Hola compre una casa por 45000 euros y ahora al cabo de 17 años la vendo por 180000, ya que he realizado reformas, la pregunta es todo lo gastado en reforma me lo puedo deducir del beneficio obtenido, que mas cosas me podria deducir, y si, muchas de las facturas ya no las tengo? puedo hacer algo?
muchas gracias y un saludo
Buenos días, Arturo.
Hay ciertos gastos de las reformas que sí pueden desgravarse, eso sí, siempre y cuando no se traten de reparaciones de mantenimiento o reparaciones menores. No obstante, para poder justificar ese desembolso, es imprescindible aportar las facturas o recibos que lo acrediten. Si necesitas ayuda o apoyo en la venta, puede contar con nuestro equipo de expertos inmobiliarios.
Un saludo🙋♂️
Tengo una pregunta me donaron un piso en 63500 lo vendo en 80 la ganancia patrimonial le puedo restar el impuesto de donación o eso no se puede restar
Buenos días, Raul.
A una ganancia patrimonial no se le puede restar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pues se trata de dos tributos diferentes. Podrás deducir los gastos y/o mejoras que se puedan justificar, siempre que cumplan con los requisitos fiscales.
Un saludo🙋♂️
Hola, compre una casa hace 10 años en 139000€ y la estoy vendiendo en 400000€, me queda una hipoteca de 110000€ y quiero invertir 220000€ en otra vivienda. Cuanto tendría que pagar a hacienda? Poner parquet en la vivienda nueva o aire acondicionado, o cambiar bañera por plato de ducha se puede deducir de lo que tengo que pagar a hacienda?
Gracias.
Buenas Yaiza,
Pues empezando por el gasto en impuestos, deberías declarar la ganancia patrimonial. Hay un detallito, si la inversión en otra vivienda es para comprarte una vivienda habitual, puedes estar exenta de pagar esa parte de reinversión. Si la vivienda en que quieres invertir no va a ser tu vivienda habitual, deberás tributar toda la ganancia.
En tu caso, si reinviertes 220.000 € en una nueva vivienda, y esta es habitual, de los 400.000 € de ganancia solo deberás tributar 117.450 €, porque los 143.550 € restantes serán para la reinversión. Del dinero que deberías tributar (los 117.450 €), pasados por los tramos del IRPF, te dejaría un total de pago a Hacienda de 25.893 €.
Por otro lado, si la reinversión es en una segunda vivienda u otros, ya no estás exenta, deberías pasar la ganancia patrimonial de 261.000 € por los tramos de IRPF, que te harían pagar a Hacienda 61.350 €.
En último lugar, el parquet y el aire acondicionado no se podrían deducir de la ganancia patrimonial. Este último solo lo podrías deducir si lo has instalado para mejorar la eficiencia energética del inmueble y no por confort. Para ello deberías demostrar que ha mejorado la eficiencia energética.
El caso de la bañera por el plato de ducha, si consigues demostrar que ha sido por una razón de accesibilidad, podrías deducirlo de tu ganancia patrimonial. Todo aquello que sirva para justificarlo es útil.
Esperamos haberte ayudado, y si todavía estás vendiendo tu piso, nosotros podemos poner en tus manos nuestro equipo de expertos inmobiliarios, que pueden acompañarte en la venta de la vivienda y tomar partida en todas estas cuestiones que nos has consultado para hacer tu venta lo más fácil, sencilla y flexible posible.
¡Un saludo! 🙋🏻♂️
Al importe que se reinvierte se le deben sumar los impuestos de la compra de la vivienda: IVA y AJD y los gastos de notaria, etc? Muchas gracias!
¡Buenas Elena!
En el caso del IVA y el AJD, sí entrarían en la base de la reinversión, al ser gastos necesarios para la compra y venir dentro del pago directo al comprar. El caso de los gastos de notaría, registro de la propiedad o gestoría, son gastos necesarios para la compraventa, pero no se consideran parte del precio de adquisición, por lo que quedan fuera.
Esperamos que te sea útil. Y ya que estamos, si piensas en vender un inmueble para hacer reinversión, nosotros te ofrecemos contacto con nuestros expertos inmobiliarios, que podrán acompañarte en la venta de tu vivienda.
¡Saludos!🙋🏻♂️
Buenos días, he vendido una casa en el 2024 y hemos puesto el ascensor en el 2020 esos gastos los puedo deducir o ya no corresponden al ejercicio fiscal de este año, gracias
Hola, María,
Si vendiste una casa en 2024 e hiciste la instalación del ascensor en 2020, el gasto del ascensor solo se puede deducir si ha afectado a la plusvalía de la venta de la propiedad, es decir, que la mejora ha aumentado el valor de la vivienda.
Ese gasto deberías deducirlo en el ejercicio fiscal de la venta, porque está relacionado con la venta de la propiedad y se tendría en cuenta como parte de las mejoras de la vivienda en la declaración de la plusvalía. Se sumaría al precio de adquisición de la vivienda para el cálculo de ganancia o perdida patrimonial.
Así que sí, puedes deducirlo de tu declaración este año, porque es el ejercicio de la venta de la vivienda.
Esperamos haber sido útiles, ¡un saludo!🙋♂️
Buenos dias,
En el caso de una venta de vivienda, a la cual he pagado todos los impuestos (IBI, basuras) antes de la venta, ¿puedo desgravar estos gastos como gasto deducible para actualizar el valor de transmisión? Si a su vez he deducido proporcionalmente este gasto en el arrendamiento, puedo deducir la toalidad en el calculo actualizado del valor de transmisión o sólo el diferencial?
Muchas gracias
Buenas Joan,
En el caso de venta de vivienda, los gastos previos a la venta no suelen ser deducibles directamente para calcular la plusvalía de la venta. Se consideran gastos corrientes de la propiedad mientras la posees, y en la venta solo deduces lo que mejora o conserva la vivienda.
Si arrendabas la propiedad, dedujiste ese IBI y basuras proporcionalmente, en la venta solo puedes actualizar el valor de transmisión con los gastos que no hayas deducido previamente en la renta. No se suman de nuevo los impuestos ya deducidos, solo se actualiza con lo que no se dedujo.
¡Esperamos haber aclarado la situación! Si estás pensando en vender una vivienda, no dudes en contactar con nuestros expertos inmobiliarios, que pueden ayudarte en el proceso de publicar y vender el inmueble.
¡Muchas gracias y un saludo!😊
Se hizo de una casa una escritura de partición entre unos primos. Se dividió en 2 partes independientes con sus referencias catastrales diferentes. Sobre los gastos de esa escritura de partición se puede poner en gastos de notaría???.
Además la escritura como herederos de su parte de casa. 50% por cada parte. En una de esas parte son para 2 hermanos. Se puso valor de 60000 euros por cada parte independiente. Ese gasto de herederos si que se tiene poner en gastos.
Ya se ha pagado la plusvalía de venta.
Buenas Jose Luis,
Los gastos de notaría de la escritura de partición sí se pueden deducir porque están relacionados con la herencia y venta de la propiedad. También se puede considerar como gasto deducible el valor de 60.000 € asignado a cada parte de la propiedad, porque forma parte del proceso de dividir y transferir la propiedad a los herederos.
En cuanto a la plusvalía de venta, como ya se ha pagado, no afecta a la deducción de estos otros gastos.
Esperamos haber sido útiles, ¡un saludo!🙋♂️
Hola , hemos vendido una vivienda y quería saber qué son los gastos de amortizacion , que he visto que se pueden incluir como gasto si no estoy equivocado . Podríais poner un ejemplo ?
Nosotros hemos vendido una casa comprada en el 89 por 25000 y vendida ahora por 195000 , podría hacerme el ejemplo con esta venta ? Si es que es deducible esto que le digo pues he leído algo sobre amortizacion pero no se si es deducible o que incrementa la el pago de IRPF .Gracias
Buenos días, Moises,
Los gastos de amortización solo existen (a efectos fiscales) si has tenido la vivienda alquilada. Cuándo alquilas, Hacienda te permite deducirte la amortización como gasto para rebajar el IRPF. También pueden referirse a los gastos de amortización o cancelación de una hipoteca.
En tu caso, si tu vivienda no la has alquilado nunca, no influye nada la amortización en tu IRPF, simplemente declararás tu ganancia patrimonial. Esperamos haberte aclarado un poco las dudas. ¡Saludos!
Buenos días.
He vendido una casa en 2024 que compré nueva en 2003.
En los gastos de transmisión lo tengo claro, pero en los gastos de compra en 2003, puedo incluir el IVA y AJ?
Gracias y saludos
Buenas, Alonso,
Sí, en principio puedes incluir tanto el IVA como el AJD (Actos Jurídicos Documentados) como parte de los gastos de adquisición de la vivienda, siempre que conserves la documentación que lo justifique. Estos gastos forman parte del valor de adquisición y, por tanto, se pueden deducir al calcular la ganancia patrimonial por la venta del inmueble.
De todos modos, te recomendamos consultarlo con un asesor fiscal para asegurarte de que todo esté correctamente documentado y aplicado según tu caso concreto.
Esperamos haber resuelto tu duda, ¡mucha suerte con tu declaración!🙋♂️
Hola,
en 2024 vendí una vivienda que hace años que no es mi vivienda habitual, pues la alquilé y me fui a otra ciudad a vivir de alquiler. La he vendido para comprar una vivienda habitual en esta otra ciudad en la que resido actualmente. Al no ser mi vivienda habitual, pero la única que tenía, y reinvertir en vivienda habitual, estaría exento de IRPF? Hay algún colectivo más exento de IRPF o alguna excepción, además de los Mayores de 65 años o Personas en situación de dependencia severa o gran dependencia?
Buenas, Inma,
En tu caso, si la casa que vendiste no era tu vivienda habitual, pero la vendes para reinvertir en una nueva vivienda habitual, podrías estar exento de pagar IRPF por ganancia patrimonial, siempre que cumplas con las condiciones de reinversión establecidas por la ley.
Las ganancias de la venta sí o sí deben ir como reinversión a vivienda habitual. Además, está reinversión debe hacerse en un plazo máximo de 2 años. Por lo que hace a colectivos exentos de pagar el IRPF, no hay más de los que tú has mencionado.
Esperamos haber sido de ayuda, si estás pensando en comprar una vivienda habitual, no dudes en consultar nuestra cartera de inmuebles, ¡quién sabe si tienes tu futuro hogar esperándote con nosotros!
Hola. Os felicito por vuestro blog.
Yo he vendido una vivienda habitual en junio de 2024, y he reinvertido en otra vivienda habitual en febrero de 2025. Tengo que incluir la compra en la declaración de 2024 o solo tengo que incluir la venta, y en 2026 incluir la compra?
Compre la vivienda antigua por 117000 euros a los que sumados los gastos de compra son unos 130000. La he vendido en 190000 de los que solo podría descontar la plusvalía que asciende a unos 600 euros.
He comprado la nueva vivienda en 170000 a lo que sumados los gastos e impuestos asciende a unos 186000. A este importe le puedo sumar también los 8000 euros mas iva que me cobro la inmobiliaria por la compra? y le puedo incrementar los materiales de obra de reforma, ya que la obra la he realizado yo ?
Muchísimas gracias por la respuesta!!
¡Hola, Alejandro!
Muchas gracias, nos alegramos de que te guste nuestro blog😊
Vayamos por partes:
En tu Renta 2024 solo incluyes la venta de tu vivienda habitual y la solicitud de exención por reinversión. La compra (febrero-25) no se declara como tal en 2024, pero sí se debe informar e indicar el importe reinvertido para poder eximir la ganancia. En la Renta 2025 (a presentar en 2026) no debes declarar nada, porque tu base ya está actualizada con los gastos que documentaste en la Renta de 2024.
En cuanto a los gastos que puedes incluir en el precio de la nueva vivienda, pueden ser: los impuestos y gastos de formalización (notaría, registro, ITP…), los honorarios de la inmobiliaria, y las obras siempre y cuando presentes todas las facturas de los costes y las mejoras estén inscritas como tal en el Registro de la Propiedad.
Un saludo🙋♂️
Buenas tardes.
He vendido mi casa y una de las condiciones es que los compradores tramitaran la hipoteca con una financiera a la cual he pagado yo. La factura de la intermediacion financiera puedo meterla como gasto y degrabarla?
Gracias!!
Buenos días, David
Sentimos decirte que la factura de la intermediación hipotecaria no se puede desgravar.
¡Un saludo!😊
He heredado un inmueble y lo he vendido posteriormente por el mismo valor. Que debe declara en la renta?
Hola, Mariló.
En tu renta debes reflejar la venta como una ganancia o pérdida patrimonial usando el valor que marcó la herencia como precio de adquisición y el importe de venta como precio de transmisión. Como ambos coinciden, no obtienes ni una ganancia ni una pérdida, de modo que no pagarás IRPF por esa operación. Eso sí, si tuviste gastos (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.), puedes sumarlos al valor de adquisición para ajustar la declaración. Recuerda que el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal se liquidan aparte, no en la declaración de la renta.
Un saludo😊
Hola, Tengo una duda respecto al gasto de la Licencia de obra y ascensor:, que es la licencia de obra de la reforma y el otro es la derrama que me toco pagar por la instalación de un ascensor en la finca. No sé qué resoluciones tiene la dirección general de tributos sobre ese tipo de gastos en Zaragoza. ME puedo desgravar por ello? gracias
Hola, Mari.
Los pagos de la licencia municipal de obras se integran en el coste de la reforma y, si ésta es una mejora (como la instalación del ascensor), se consideran inversión amortizable a razón del 3 % anual (la DGT admite expresamente que el importe de la licencia forme parte de la base de la inversión). a derrama que pagues por el ascensor comunitario también se califica como mejora del edificio y debe imputarse como amortización, sin poder desgravarla de golpe en la renta, pero sí minorando anualmente el rendimiento neto del capital inmobiliario. En Aragón no hay resoluciones autonómicas que alteren este criterio estatal.
Un saludo😊