Descubre como con un contrato privado de compraventa, este 2026 puedes formalizar y proteger la venta entre hermanos hoy mismo, asegurando el compromiso de ambas partes.
Conclusiones principales de este artículo:
- El contrato privado de compraventa entre hermanos no es solamente una declaración de intenciones, sino que se convierte en una obligación legal inmediata.
- Hacienda no hace caso a los vínculos familiares y audita igualmente cada precio de transacción para detectar posibles sanciones y donaciones encubiertas.
- El contrato privado de compraventa entre hermanos solamente es un «puente legal», la seguridad jurídica aparece cuando se inscribe el contrato en el Registro de la Propiedad y se eleva a público.
- La falta de liquidez de la parte compradora suele ser el stopper principal de la operación, pero con una hipoteca hecha a medida con una buena financiación, es posible.
- La principal función del contrato privado de compraventa entre hermanos es congelar el precio del inmueble, mientras que la burocracia sigue su curso.
En este artículo aprenderás:
- ¿Cómo hacer un contrato privado de compraventa entre hermanos en 2026?
- ¿Qué ventajas y desventajas tiene hacer un contrato privado de compraventa entre hermanos?
- ¿Qué alternativas existen?
- ¿Por qué el contrato privado de compraventa entre hermanos suele ser la mejor opción?
- Consejo Housfy: El “check” imprescindible antes de dar el paso
- ¿Cuál suele ser el principal obstáculo que impide hacer este contrato con éxito?
¿Cómo hacer un contrato privado de compraventa entre hermanos?
Resumen: Un contrato privado de compraventa entre hermanos se hace mediante un acuerdo vinculante bajo la normalidad del Código Civil y la normativa tributaria española
Hacer un contrato privado de compraventa entre hermanos requiere de un acuerdo vinculante, en el cual las partes llevan a cabo la entrega de una vivienda a cambio de un precio.
Aunque la operación se lleve a cabo entre hermanos, el Código Civil y la normativa tributaria española no distingue vínculos de sangre y exige el mismo rigor para evitar sanciones y conflictos.
¿Cómo se hace?
Resumen: El contrato privado de compraventa entre hermanos se hace rellenando los espacios con un orden lógica para tener validez legal y protección jurídica
El contrato privado de compraventa entre hermanos debe tener:
- El nombre completo, el DNI y el estado civil de ambos.
- La dirección exacta, la referencia catastral y una Nota Simple actualizada.
- El precio ajustado al valor de mercado del inmueble o a la referencia catastral. Si no es así, Hacienda puede pedir una revisión.
- Especificación de si la compraventa se realiza mediante una hipoteca o una transferencia bancaria.
- Declaración expresa de que la vivienda está libre de cargas o información sobre cómo el vendedor va a realizar la cancelación registral de su hipoteca.
- El plazo de la firma ante notario y la entrega de llaves.
Si cumples con todos y cada uno de estos requisitos, el documento tendrá plena validez legal y protegerá a ambos.
- Nota importante: Si el hermano vendedor está casado en régimen de gananciales (sistema económico matrimonial donde los beneficios o ganancias obtenidos por cualquiera de los cónyuges durante el matrimonio se hacen comunes para ambos), ambos deben firmar el contrato privado de compraventa entre hermanos, ya que la vivienda se considera un activo compartido y su venta requiere el consentimiento de ambos según el Código Civil español.
Si tienes dudas acerca de cómo conseguir algunos de estos documentos o quieres saber exactamente cómo detallar cada apartado, no dudes en contactarnos para cualquier gestión.
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¿Para qué sirve y por qué es importante?
Resumen: El contrato privado de compraventa entre hermanos sirve para definir obligaciones y derechos y es importante para determinar aspectos económicos y fiscales
Un contrato privado de compraventa entre hermanos sirve para definir los términos legales de la venta y asegurar que la transacción es real y vinculante.
El contrato es importante por 3 razones:
- Según marca el Art. 1254 del Código Civil, en el momento de la firma el contrato se convierte en un título válido que otorga derechos y obligaciones.
- Evitar que Hacienda no interprete la transacción como una donación encubierta y te lleguen recargos por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Especifica qué sucede con las cargas, quién asume impuestos y gastos de comunidad y cuál es el plazo máximo para acudir a notaría si decidís hacerlo.
Sabías que…
Según el Colegio de Registradores de España y la Ley Hipotecaria, mientras el contrato privado de compraventa entre hermanos no se eleve a público, el comprador no está protegido legalmente frente a la Seguridad Social o Hacienda.
¿Qué ventajas y desventajas tiene hacer un contrato privado de compraventa entre hermanos en 2026?
Resumen: Las ventajas y desventajas equilibran la agilidad operativa y el ahorro de costes iniciales con la desprotección jurídica frente a terceros y la imposibilidad de acceder a financiación hipotecaria.
Un contrato privado de compraventa entre hermanos tiene estas ventajas y desventajas:
| Concepto | Ventajas | Desventajas |
| Costes iniciales | Ahorro inmediato: No hay gastos de notaría, registro ni gestoría. | El único dueño ante Hacienda y la Administración Pública sigue siendo el vendedor. |
| Flexibilidad | Agilidad absoluta, en menos de 24 horas puedes tener redactado y firmado el contrato, adaptando plazos a las necesidades de ambas partes. | La falta de un notario (experto asesor) puede llevar a la inclusión de cláusulas abusivas que invaliden el contrato. |
| Seguridad jurídica | Con el soporte del Art. 1254 del Código Civil, es un contrato plenamente válido, con obligaciones y derechos. | Sin protección frente a terceros para el comprador, que no aparece como titular del inmueble a nivel público. |
| Impuestos y fiscalidad | Con el contrato privado de compraventa entre hermanos, te ahorras los impuestos hasta que vas al notario para hacer pública la compra. | Las operaciones entre hermanos se auditan para evitar «donaciones encubiertas». Estás sometido a revisiones y posibles sanciones si el precio de venta es inferior al de mercado. |
| Financiación | Es ideal si la parte que compra ya tiene el dinero y no depende de los bancos. | Ningún banco concederá una hipoteca basándose solo en un contrato privado; exigen la escritura pública. |
Mientras que un contrato privado de compraventa entre hermanos destaca por su agilidad operativa y ahorro fiscal, la desprotección jurídica y la incapacidad de conseguir financiación hipotecaria lo debilitan.
En Housfy, recomendamos emplear el contrato privado de compraventa entre hermanos como paso transitorio, para luego elevarlo a escritura pública y blindar la titularidad en el Registro de la Propiedad.
Sabías que…
Desde el 1 de enero de 2022, tras la entrada en vigor de la Ley 11/2021 de medidas de prevención contra el fraude fiscal, la base imponible del ITP ya no es el ‘valor real’, sino el Valor de Referencia de Catastro.
¿Qué alternativas existen?
Resumen: Las alternativas abarcan la extinción de condominio, el alquiler con opción a compra para ganar solvencia financiera y la donación según las bonificaciones de cada Comunidad Autónoma.
La alternativas que existen al contrato privado de compraventa entre hermanos son la donación de inmuebles entre hermanos, la extinción de condominio y el alquiler con opción a compra.
Extinción de condominio
La extinción de condominio permite pasar de una titularidad compartida entre hermanos, por herencia, a la titularidad única.
Una de las partes se queda con el 100% de la propiedad compensando económicamente a la otra.
- No tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6% – 10%). Tributa por Actos Jurídicos Documentados (0,5% – 1,5%); varía según la Comunidad Autónoma.
- Compensación económica o asunción de hipoteca para que Hacienda no lo considere una donación encubierta.
- Si la compensación económica coincide con el valor registral o de mercado, en la mayoría de casos no se paga la Plusvalía Municipal y no hay alteración patrimonial para el IRPF.
- Exige que ambas partes sean dueños.
Alquiler con opción a compra
Esta opción permite a la parte compradora habitar la vivienda mientras genera el ahorro necesario para la entrada o mejora su perfil para una futura hipoteca.
- Firma de contrato de alquiler sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y una cláusula con opción a compra con el precio final y el plazo para ejercerla.
- La parte compradora paga el ITP por el derecho de opción a compra en formato porcentaje sobre el valor y las rentas mensuales. Al final, estas aportaciones se restan del precio final de compraventa.
¿Donación o compraventa entre hermanos?
Escoger entre donación o compraventa requiere un ejercicio de comparación detallada.
La donación de inmuebles entre hermanos consiste en la transmisión gratuita del bien y su éxito depende del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cedido a las autonomías.
- Comunidades como Madrid o Andalucía ofrecen bonificaciones de hasta el 99% para el Grupo II (hermanos), convirtiéndola en una opción casi gratuita para quien recibe la casa.
- Hacienda considera la donación una «ganancia patrimonial» por la diferencia entre el valor de compra y el de mercado. El donante debe pagar entre el 19% y el 28% de IRPF sobre ese beneficio teórico que ha aflorado en su patrimonio. Es obligatorio tributar por esta ganancia en la declaración de la renta aunque no se reciba dinero por la casa.
- Pasa lo mismo con la Plusvalía Municipal; Hacienda computa una donación como una venta.
- Recomendada cuando el receptor no tiene liquidez y la Comunidad Autónoma donde reside el donatario tiene bonificaciones.
¿Por qué este tipo de contrato suele ser la mejor opción entre hermanos?
Resumen: El contrato se consolida como la opción preferente por su inmediatez y transparencia, siempre que se formalice ante notario en menos de 90 días.
El contrato privado de compraventa entre hermanos suele ser la mejor opción porque atiende la voluntad de las partes inmediatamente.
Permite transmitir la propiedad de forma total y transparente con equilibrio técnico, claridad jurídica y alta trazabilidad financiera.
Según nuestros expertos, para que el contrato sea eficaz, debe cerrarse y firmarse ante notario en menos de 90 días. De esta manera, el inmueble será tuyo al 100%, sin posibilidad de embargos por deudas ajenas.
Consejo Housfy: El “check” imprescindible antes de dar el paso
Resumen: El checklist exige verificar la ausencia de cargas, pactar un precio de mercado que evite sanciones fiscales y establecer un plazo firme para la formalización ante notario.
Nuestros especialistas han elaborado un checklist breve para que dar el paso definitivo no sea una preocupación más.
| Acción | ¿Por qué es vital? | Valoración Housfy | Recomendación Housfy |
| Verificar la Nota Simple | Confirma quién es el dueño real y si la casa tiene deudas, embargos o hipotecas pendientes. | Podrías heredar deudas de tu hermano sin saberlo, ya que las cargas «siguen» al inmueble. | Solicítala en el Registro de la Propiedad menos de 48h antes de firmar el contrato privado. |
| Ajustar el precio al mercado | Hacienda utiliza el Valor de Referencia de Catastro como base mínima para cobrar impuestos. | Si el precio es «de regalo», la Agencia Tributaria lo calificará como donación encubierta y os enviará una multa elevada. | Consultad el valor oficial en la sede del Catastro para que el precio sea fiscalmente inatacable. |
| Poner fecha de notaría | El contrato privado solo obliga a los hermanos; la Escritura Pública protege la casa frente a todo el mundo. | Si tu hermano tiene un problema legal externo, la casa podría ser embargada mientras no esté a tu nombre en el Registro. | No dejéis pasar más de 90 días entre la firma del contrato privado y la visita al Notario. |
¿Cuál suele ser el principal obstáculo que impide hacer este contrato con éxito?
Resumen: El principal obstáculo es la falta de liquidez del comprador para cubrir impuestos y entrada, un desafío que requiere optimizar la financiación hipotecaria y realizar la escritura pública.
El principal obstáculo que impide llevar a cabo este contrato con éxito, en la mayoría de ocasiones, es la falta de liquidez de la parte compradora.
Puede existir la voluntad de elaborar un contrato privado de compraventa entre hermanos que si la parte compradora no dispone de la entrada, más el 10% de impuestos, la dificultad se multiplica.
Para solucionar esta situación, nuestros expertos recomiendan optimizar la búsqueda de financiación. Por eso mismo, en Housfy, nuestros brókeres hipotecarios negocian con más de 20 bancos para conseguir la mejor hipoteca para ti.
- Nota importante: Para que la parte compradora pueda solicitar una hipoteca, es obligatorio que el contrato haya sido elevado a público ante el Registro de la Propiedad y que lo haya firmado el notario.
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Ir de banco en banco es del pasado
¿Cómo ha ayudado Housfy a otros particulares a conseguirlo?
Resumen: El éxito del caso de Marc y Pau radica en transformar un pacto verbal en un acuerdo profesional para superar una barrera de liquidez de 135.000€ mediante la optimización de la financiación hipotecaria.
Acuerdo bloqueado por los impuestos y la entrada
Marc quería vender su vivienda en Barcelona a su hermano Pau por un precio de 450.000€. Aunque ambos estaban de acuerdo, Pau se enfrentaba a un muro financiero.
En Cataluña, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 10%, lo que, en este caso, supone un desembolso inicial de 45.000€ solo en impuestos, además del 20% de entrada que le exigía su banco (90.000€).
En total, Pau necesitaba 135.000€ de liquidez, una cifra que no tenía disponible.
Intervención de Housfy
En primer lugar, en Housfy te explicamos al detalle qué debes pagar de impuestos por tu venta este 2026 para que puedas llevar a cabo una planificación en consonancia con tus objetivos.
Además, nuestros expertos intervinieron para profesionalizar lo que era un simple pacto verbal y buscar una salida viable:
- Pau y Marc nos entregaron un contrato privado que fijaba el precio de 450.000€ y otorgaba a Pau un plazo de 60 días para conseguir la financiación.
- Nuestros especialistas se pusieron en marcha y, dado que Pau tenía un buen perfil profesional, negociaron con diversas entidades hasta lograr una hipoteca con una financiación superior al 80%.
- Conseguimos un resultado que por su cuenta, Pau jamás hubiera conseguido.
Firma final en notaría
Finalmente, Pau obtuvo una hipoteca que su banco le había denegado. A los 45 días, elevaron el contrato a escritura pública ante un notario de Barcelona, cerrando la operación con sin tensiones familiares.
Si te encuentras en una situación similar y quieres que nuestros brókeres analicen tu situación de la misma manera que hicieron con Pau y Marc, contáctanos y cuéntanos tus necesidades.
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Conclusión
El contrato privado es el blindaje legal que necesitáis hoy para congelar el precio y proteger vuestro vínculo de hermanos, pero la escritura pública es la meta definitiva que asegura vuestro futuro.
Si los gastos de entrada o el ITP son el único obstáculo entre tú y la casa de tu hermano, en Housfy ponemos a tu disposición a nuestros brókeres hipotecarios para conseguir financiación a medida.
No dejes que la falta de liquidez frene el acuerdo familiar.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Es obligatorio ir al notario?
No es obligatorio ir al notario, ya que el contrato privado entre ambas partes ya es válido. Sin embargo, es imprescindible para inscribir la propiedad en el registro, protegerla y garantizar plena seguridad jurídica. Además, sin la firma del notario, el comprador no va a poder acceder a un préstamo hipotecario si lo necesita.
¿Qué pasa si hay una hipoteca pendiente?
La hipoteca debe cancelarse económica y registralmente en el acto de la firma, o bien el hermano comprador puede optar por la subrogación hipotecaria. Nuestra recomendación es realizar la cancelación simultánea en la notaría usando parte del precio de venta para asegurar que la finca se transmite libre de cargas.
¿Es mejor una donación o una compraventa?
La rentabilidad depende de las bonificaciones con las que cuente tu Comunidad Autónoma; la donación es atractiva en regiones como Madrid o Andalucía, mientras que en otras está más penalizada a nivel fiscal y tributario.
explicame mejor que diferencia hay entre una donacion y una compraventa, la donacion se puede revocar?
Hola, Maria Pilar.
En una donación la vivienda se entrega gratuitamente, mientras que en una compraventa el comprador paga por ella. Hay que tener en cuenta que en una donación también se deben pagar impuestos.
Por otro lado, una donación puede revocarse siempre y cuando esta sea de carácter modal o con carga u obligaciones, y el órgano judicial pertinente compruebe que el donatario ha incumplido las condiciones de la donación.
¡Esperamos haber resulto tus dudas, un saludo!🙋♂️
Hola se puede vender aún ermano la casa que me dejó mi papa .tenemos apellido solamente por parte de mama
Buenos días, Juan. Claro que puedes vender tu casa a tu hermano, nada más faltaría. Danos un poco más de información de la vivienda en el siguiente enlace y un experto se pondrá en contacto contigo para facilitaros los trámites: https://housfy.com/vender-pisos. Saludos.
Buenos días. Una pregunta para cambiar la titularidad de dos pisos entre hermanos, mi casa está a nombre de mi hermano,y la casa de mi hermano a mi nombre,una tiene la hipoteca pagada y la otra no,en este caso cuál sería la mejor opción gracias
Buenos días, Pilar. Pues nos falta un poco de información sobre las viviendas y los titulares, os recomendamos que contratéis los servicios de un gestor fiscal para que os pueda asesorar con mayor precisión. Un saludo. 🙂
Buenas tardes.
Mi hermano y yo somos dueños una casa al 50% ,la cuál heredamos. Yo quiero comprar su parte¿ Existe algún modo de hipoteca entre particulares,sin bancos?
Hola, Alejandra.
Sí, lo más común en estos casos es realizar un préstamo entre particulares, que puede ser con o sin intereses. Recuerda que se debe declarar a Hacienda.
Un saludo🙋♂️
Buenas tardes. me sucede un caso particular, mi hermana adquiere una vivienda de interes social y tambien coloca a mi padre, pasados 10 años, mi padre me vende la parte de el que es el 50 pórciento a mi como hijo legitimo, se realiza la tranasacion y se levanta el patromonio y los dos estan de acuerdo, luego al vender la propiedad mi padre pasado 14 meses fallece, yo le invertir mas del 50 porciento en subir un piso mas, ahora mi hermana dice que al quererse vender la propiedad ella debe conservar el valor total del 50 por ceinto del inmueble. que puedo hacer alli. gracias
Buenos días, Valentín.
En términos generales, podrías considerar la posibilidad de solicitar un peritaje independiente que determine el valor de las mejoras que has realizado, ya que esas inversiones pueden incrementar el valor de la parte que te corresponde. Con esa valoración, se podría intentar llegar a un acuerdo equitativo con tu hermana o, en su defecto, recurrir a la vía judicial para que se reconozca el aporte adicional que has hecho en la propiedad. Es fundamental revisar la documentación y aportarla por completo, los acuerdos previos y la legislación aplicable para determinar cuál es la mejor estrategia en tu caso. Si te gustaría contar con ayuda en la venta, puedes ponerte en contacto con nuestros expertos inmobiliarios.
Un saludo🙋♂️
Buenos dias, en mi caso yo tengo una propiedad y quiero que mis hermanos tambiensean a partes iguales propietarios de la misma, es decir que la casa esté a nombre de los 3, cual es la manera más economica de hacerlo? es el la provincia de Cadiz, muchas gracias!
¡Hola, Diana!
En tu caso, la manera más económica sería venderles a cada hermano un 1/3 de tu parte y pagar ITP más notaría y registro, porque la donación saldría más cara y el proindiviso, aunque podría salir más barato al principio, no modifica la titularidad en Catastro ni Hacienda, por lo que se debería hacer a parte.
Un saludo 😊
Pregunta que causa más impuesto al escriturar donación o compra venta
Buenos días, Flor,
En términos generales, la donación suele implicar una mayor carga fiscal que la compraventa. Esto se debe principalmente al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que varía mucho según la comunidad autónoma y el grado de parentesco entre las partes.
En el caso de la compraventa, el comprador suele pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también depende de la comunidad autónoma, pero sus tipos impositivos suelen ser más homogéneos.
Además, en ambos casos hay que tener en cuenta otros gastos como la plusvalía municipal y, en el caso del donante o vendedor, las posibles repercusiones en el IRPF.
Esperamos haber sido útiles, si estás pensando en vender un piso, no dudes en contactar con nuestros expertos inmobiliarios, que te asistirán durante todo el proceso de venta. ¡Un saludo!
Buenos días mi padre falleció ase 3 años dejo una casa donde el aparece en la escritura como comprador para un hermano que casi nunca vivió en esa casa mi padre pagaba luz y agua sus servicios el hermano falleció ase 5 años ai que procede con esa escritura
Buenos días, Juan Luis,
En casos como este, donde hay fallecimientos y posibles dudas sobre la titularidad de la vivienda, lo más importante es revisar quién figura como propietario en la escritura y si se hizo algún tipo de donación, cesión o testamento que aclare la voluntad de tu padre.
Si tu padre aparece como comprador en la escritura, legalmente él era el propietario. Al fallecer, habría que ver si se hizo la declaración de herederos y si la vivienda forma parte de la herencia.
Nuestra recomendación es acudir a un notario para revisar la documentación y, si es necesario, iniciar trámites para regularizar la situación en el Registro de la propiedad. Esperamos haber sido de ayuda, ¡mucha suerte con la herencia!🍀
Si le compré hace 10 años su casa a mi hermana pero aún no la pongo a nombre de mi hija soltera, que me conviene más para hacerlo ahora pagando menos impuestos?
Hola Mar, cómo estás?
Para poner la casa a nombre de tu hija con la menor carga fiscal posible, la mejor opción es realizar una donación de padres a hijos, ya que en casi todas las Comunidades Autónomas existen bonificaciones muy elevadas de hasta el 99% y el 100% en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones para las donaciones de vivienda habitual o de padres a hijos.
Esperamos que te hayamos ayudado a resolver tus dudas y a gestionar de la mejor manera esta situación.
buenas tardes,
mi padre ha fallecido y su vivienda esta puesta a mi nombre, que me conviene mas vender la vivienda y repartir entre mis hermanos o hacer una donación a mis hermanos y luego vender la casa que ya seria de los cuatro
Hola muy buenas Lola,
Respuesta rápida, vender y repartir el dinero es la opción más cara, pues sus hermanos pagarán el impuesto de donaciones, que entre colaterales apenas tiene bonificaciones. Si les dona la casa antes de vender, usted deberá tributar en su renta por una ganancia patrimonial teórica, aunque no reciba dinero en efectivo. Lo más rentable es que ellos figuren como herederos en la escritura de aceptación para que todos vendan después como copropietarios originales.
Aún así, le aconsejamos que se ponga en contacto con nuestros expertos inmobiliarios y se deje guiar y aconsejar por ellos.
La extincion de condominio q se diferdncia d la compra venta
Muy buenas Agustín, un placer saludarle!
Para que se haga una idea, vamos a hacer un ejercicio de comparación entre prácticas; la compraventa es una venta común que tributa por ITP (6%-10%), mientras la extinción es un reparto interno mucho más barato. En la extinción, un dueño se queda el 100% pagando solo el impuesto por Actos Jurídicos Documentados, ahorrando miles de euros frente a una venta normal. A diferencia de la compraventa también, la extinción suele evitar la Plusvalía Municipal al no considerarse técnicamente una transmisión de bienes.
Esperamos haber resuelto sus principales dudas, si necesita más explicación puede ponerse en contacto con nuestros expertos inmobiliarios aquí.