La plusvalía municipal es tal vez el impuesto por vender un piso que genera más dudas. ¿Se paga más o menos que del IBI? ¿El importe es mayor que lo tributado por la ganancia patrimonial en la declaración de la renta? A continuación te contamos cuáles son los efectos de la plusvalía en la rentabilidad de la venta de viviendas.
¿Qué es la plusvalía municipal que se paga por la venta de viviendas?
Curiosamente, el nombre popular de este impuesto es más fácil de memorizar, pero más difícil de entender que su denominación técnica. Quizá “plusvalía municipal” te dice poco, pero “Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” te da más pistas, ¿verdad?
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento del valor de un inmueble desde el momento de su compra hasta el de su venta. Este incremento lo producen factores como los tres siguientes:
- Reformas del hogar.
- Aumento generalizado del precio de los pisos en venta por tu zona.
- Mejoras en el área donde se encuentra el inmueble.
Se trata de un impuesto obligatorio por la venta de una casa, y el plazo para pagarlo es de un mes.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal de una casa?
Desde la entrada en vigor, el 8 de noviembre de 2021, del Real Decreto 26/2021, existen dos métodos para calcular la plusvalía municipal. ¿Y sabes qué es lo mejor? Que es un impuesto autoliquidable, por lo que tú mismo eliges el método más conveniente. Veámoslos:
- Método objetivo. La base imponible se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por el coeficiente que tu ayuntamiento aplique. Calcula el 30 % del resultado, y ese será el importe de la plusvalía.
- Método real. Se resta el valor de adquisición al de transmisión, se multiplica el resultado por el porcentaje del valor catastral de tu vivienda (lo verás en el IBI), y calculas, de nuevo, el 30 %.
Los coeficientes dependen del tiempo transcurrido entre la compra y la venta del inmueble. Los marca tu ayuntamiento, pero hay unos máximos que no puede superar y que se actualizan año a año. En 2023, son:
| Período transcurrido | Coeficiente |
| Inferior a 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 2 años | 0,15 |
| 3 años | 0,16 |
| 4 años | 0,17 |
| 5 años | 0,17 |
| 6 años | 0,16 |
| 7 años | 0,12 |
| 8 años | 0,10 |
| 9 años | 0,09 |
| 10 años | 0,10 |
| 11 años | 0,08 |
| 12 años | 0,08 |
| 13 años | 0,08 |
| 14 años | 0,10 |
| 15 años | 0,12 |
| 16 años | 0,16 |
| 17 años | 0,2 |
| 18 años | 0,26 |
| 19 años | 0,36 |
| Igual o superior a 20 años | 0,45 |
¿Qué efectos tiene la plusvalía municipal en la rentabilidad de la venta de viviendas?
Para ver los efectos de la plusvalía en la rentabilidad de la venta de viviendas, tomaremos un caso práctico y lo calcularemos con cada uno de los métodos.
Supongamos que, en 2013, compraste una vivienda por 200.000 €, y que la has vendido en 2023 por 250.000 €. El coeficiente, siguiendo la tabla, es un 0,10. En el momento de la venta, el valor catastral del suelo es de 80.000 €, y supone un 60 % del valor catastral total.
Método objetivo
La fórmula para calcular la base imponible según el método objetivo es la siguiente:
Base imponible = valor catastral del suelo x coeficiente plusvalía
En nuestro ejemplo quedaría así:
Base imponible = 80.000 € x 0,10 = 8.000 €
Método real
Con el método real, la fórmula se calcula según esta fórmula:
Base imponible = (valor de venta – valor de compra) x porcentaje valor catastral del suelo
Lo que en nuestro ejemplo se traduce como:
Base imponible = (250.000 € – 200.000 €) x 60 % = 30.000 €
Efectos de la rentabilidad de la plusvalía utilizando cada método en nuestro ejemplo
Como ves, la base imponible más baja ha resultado del método objetivo, que en este caso sería el más favorable. Aplicando el 30 % a la base imponible, nos queda un importe final de 2.400 €.
En líneas generales, cuando la ganancia patrimonial sea alta, como en el ejemplo, convendrá el método objetivo. En cambio, cuando el valor catastral sea elevado y se haya sido durante mucho tiempo propietario, convendrá más el método real (siempre y cuando la ganancia no haya sido muy grande).
Maximiza la rentabilidad de la venta de tu vivienda con Housfy
Cuando vendes tu piso con Housfy, nuestros expertos inmobiliarios de Housfy Compraventa se encargan de resolver todos los trámites: reúnen la documentación obligatoria, redactan el contrato de arras y te ayudan con el pago de impuestos como el de plusvalía.
Además, por ser una inmobiliaria digital, a todos esos trámites llegarás antes que con una inmobiliaria tradicional, ya que utilizamos la tecnología a tu favor. Utilizamos nuestro propio algoritmo para encontrar potenciales compradores en tu zona, y gracias a la digitalización recorremos muy rápido los pasos para vender.
