Si estás por solicitar una hipoteca, no te conformes con tu banco de toda la vida. Poder negociar con el banco unos decimales en tu tipo de interés, así como los productos vinculados a la hipoteca, puede ahorrarte miles de euros a lo largo de la vida del préstamo. Lee los 5 consejos para tener las de ganar al tratar con la entidad bancaria (y un consejo extra que te ahorrará mucho tiempo y esfuerzo).
Nadie te resumirá tan bien los 5 consejos para negociar la hipoteca con el banco
La hipoteca ideal es un cóctel entre cuatro factores: tus ingresos, el tipo de interés, el plazo de amortización y la tasación de la vivienda. Juega con ellos para encontrar las condiciones que te satisfagan, siguiendo nuestros consejos para negociar tu hipoteca con el banco.
1. Haz así la solicitud a varios bancos
No todos los bancos tienen las mismas políticas de riesgos, y debes tantear con varias entidades para encontrar aquella hipoteca que se ajuste mejor a ti.
Y la verdad sea dicha: tu banco de toda la vida probablemente no te dé la mejor hipoteca posible. Compara entre varias opciones y aprieta a los bancos para que te ofrezcan condiciones especiales para ti.
No creas que esto es tan complicado. En realidad, todos los bancos te pedirán más o menos la misma documentación: justificante de ingresos (nóminas y declaración de la renta, a veces informe de bases de cotización), extractos bancarios de la cuenta donde tengas domiciliada la nómina, informe de tu vida laboral de la Seguridad Social (a veces también contrato de trabajo), e información de la vivienda a comprar (con la referencia catastral vas a todas partes).
Algunos bancos quieren comprobar de primeras la aportación de fondos (un extracto de donde tengas suficiente dinero para afrontar la parte de la compra no financiada). Otros bancos no lo piden.
Tasación. 💡 Si vas a ir a varios bancos, usa un mismo informe de tasación para todos. Al final, la tasación la vas a tener que pagar tú de todos modos, y todos están obligados a aceptar un informe siempre que esté homologado por el Banco de España. Más sobre esto, en el punto 4 de este artículo.
2. Sé consciente de tu perfil financiero y el ratio de endeudamiento
La clave de tu hipoteca, o al menos una de las claves, son tus ingresos. Los bancos tienen margen para ofrecer un porcentaje más o menos alto de financiación según tu ratio de endeudamiento.
El ratio de endeudamiento es el peso que suponen las cuotas del préstamo sobre tus ingresos totales. Por esta razón, cuanto más altos sean tus ingresos, más dinero podrán ofrecerte.
También, cada banco, según su política de riesgos, acepta unos ratios de endeudamiento más o menos altos. Los más conservadores no aceptarán que este sea más del 30 %; otros aceptarán hasta un 35 %; y los más arriesgados se conformarán con un 40 %.
Por ejemplo. ☝️ Si entre tú y tu pareja cobráis 3.000 € netos al mes, podríais llegar a pedir tanto dinero siempre que las cuotas sean de 900 € (30 % de ratio de endeudamiento), 1.050 € (35 %) o hasta 1.200 (para los pocos bancos que admitan un endeudamiento del 40 %).
3. Elige un plazo de acuerdo con con tu previsión financiera
Tantea varios plazos de amortización de tu hipoteca para modificar tus cuotas mensuales y ajustarlas a tu ratio de endeudamiento.
Si el plazo es más largo, pues tendrás que devolver el mismo capital pero durante más años, tus cuotas serán más holgadas. Eso sí, pagarás más intereses a lo largo del tiempo y el coste total de la hipoteca aumentará.
La hipoteca media en España tiene un plazo de 25 años, aunque existen opciones para hacerlo tan corto como precises o hasta 40 años en algunas entidades concretas.
Recuerda, en todo caso, que tu edad más el plazo de la hipoteca no podrán superar los 75 años en la mayoría de entidades financieras. Por lo tanto, si eres joven puedes optar por financiamientos más extendidos si tu perfil financiero es justito, pero si tienes 55 años, por ejemplo, tu hipoteca no podrá superar los 20 años de plazo.
4. La tasación será la clave si queremos acceder a un 100 % de financiación
Aparte de tus ingresos y el plazo de amortización, el tercer factor que condiciona la cantidad de dinero que te prestará el banco es la tasación de la hipoteca.
Escucha bien, porque esto es irreprochable.
Por norma general, los bancos ofrecen un 80 % del precio de compra o el de tasación, el menor de ambos. Será importante, pues, que la tasación sea como mínimo igual al precio de compra para no tener que aportar más ahorros, si solo disponemos de ese 20 % más los gastos de hipoteca.
Algunos bancos pueden llegar a conceder un 90 % o un 100 % sobre el precio de compra, siempre que este no supere el 80 % del valor de tasación. Aquí será importante que la tasación salga sustancialmente más alta que el precio de compra, para poder acceder a más del 80 % del precio de escrituración del piso.
Por ejemplo. ☝️ Compramos una vivienda que vale 120.000 €. Si solo queremos el 80 % de ese precio, la tasación tendrá que ser de 120.000 € como mínimo. Si queremos obtener el 100 % de ese precio, la tasación tendrá que salir de 150.000 €, pues el 80 % de 150.000 es 120.000 €.
5. Obtén al menos dos ofertas de hipotecas
No te conformes con una sola oferta de un banco: consigue, al menos, dos para asegurarte de tener un plan B si el plan A falla. Compáralas entre ellas y, si crees que todavía hay margen de negociación, preséntalas al otro banco para que acceda a mejorarte algún aspecto de la hipoteca.
En este paso todavía puedes negociar con el banco las comisiones de amortización y vinculaciones innecesarias a tu hipoteca, incluso algún decimal del tipo de interés o los años del tramo fijo si es una hipoteca mixta.
Recuerda que la FEIN es una oferta vinculante. Una vez la firmas, la entidad se compromete a ofrecerte esas condiciones durante al menos un mes (tú, sin embargo, no adquirirías ningún compromiso con la entidad financiera). Ya es oficial, así que consigue negociar todo lo que necesitas para que el documento lo refleje.
No te pases tampoco: los bancos tienen muchísimas solicitudes de hipotecas y la tuya no es más especial para ellos. Tienes que demostrarles que tienen posibilidades de firmar contigo; si no, la negociación no irá a buen puerto.
Consejo extra: contrata a un bróker para que haga todo esto por ti
Si no quieres hacer todo este trabajo, que es mucho, hay profesionales que se dedican a ello diariamente y que te pueden acompañar a lo largo de todo el proceso. Son brókeres hipotecarios.
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