En toda operación de compraventa de inmuebles vamos a requerir el valor de tasación. Este valor no solo sirve para determinar cuál es el precio de mercado de un inmueble en un momento determinado, también le sirve al banco para determinar cuál va a ser la cantidad máxima que prestará en una hipoteca. En cuanto a los particulares, servirá para tener una referencia a la hora de considerar el precio de venta de un inmueble. Pero, ¿qué es lo que determina el valor tasación vivienda y cómo se calcula?
Métodos de cálculo del valor de tasación de una vivienda
Existen varios métodos para calcular y determinar el valor tasación vivienda. Cada una de ellas tiene sus particularidades y utiliza distintas estrategias para llegar a un mismo objetivo, la valoración de la vivienda.
- Tasación por comparación: Es el método más utilizado a la hora de calcular el valor de mercado de una vivienda. Consiste en coger una muestra de mínimo 6 viviendas de características similares a la tasada para determinar el precio final del m2. Todas las viviendas de la muestra deben tener un valor conocido para poder determinar el valor tasación vivienda final.
- Tasación residual: Es el método que se usa cuando no es posible encontrar un mínimo de 6 muestras para comparar los precios. En este caso se calcula restándole al valor de venta esperado de un inmueble los gastos necesarios para su construcción.
- Tasación por método de coste: En primera instancia este método calcula cuál sería el valor de construir este mismo inmueble a día de hoy teniendo en cuenta mano de obra y materiales. Una vez definido este valor, se le deduce del precio la depreciación sufrida durante el tiempo.
- Método de actualización: Esta tasación sólo es posible en aquellos inmuebles destinados a actividades económicas y que produzcan rentas futuras. El valor tasación vivienda se calcula mediante la actualización a fecha de tasación de todas las rentas futuras que generará el inmueble.
¿Qué se tiene en cuenta para determinar el valor de tasación de un inmueble?
Se utilice el método que se utilice, para ver cómo tasar un piso se deben tener en cuenta ciertas características del inmueble como por ejemplo:
- Localización: La ciudad y la zona donde se encuentra así como los servicios cercanos y la comunicación por transporte público.
- Tipología de viviendas: Viviendas unifamiliares, plurifamiliares, dúplex, tríplex, ático, bajo…
- Distribución e iluminación: Los metros cuadrados y el número de habitaciones así como su distribución y orientación también se tendrá en cuenta.
- Materiales de construcción: El tipo de construcción, estructura y materiales harán variar el precio de tasación.
- Características de edificación: Zonas comunes como piscina, garaje y si cuenta o no con sistemas de calefacción o aire acondicionado.
- Antigüedad y estado de conservación: El deterioro es importante a la hora de valorar un piso. Si este ha sido reformado también se va a tener en cuenta
- Régimen de tipo de vivienda: Si la vivienda es de protección oficial o tiene alguna carga en concreto.
Valor de tasación de vivienda vs precio de venta
Pese a que el valor de tasación nos diga cuál es el valor de mercado de un piso en un momento determinado, el precio de venta no tiene por qué ser el mismo. En algunas ocasiones el precio de venta puede situarse muy por encima de la tasación o también por debajo.
No existe una ley que obligue a un propietario a vender su piso a un precio igual al de tasación. Por ello, si a la hora de vender piso el propietario encuentra un comprador dispuesto a pagar lo que pide la venta se efectuará de todos modos.
Tasación e hipoteca
¿Por qué es importante el valor tasación vivienda a la hora de pedir una hipoteca? Muy sencillo. Los bancos, utilizan el valor de la tasación para determinar cuál va a ser la cantidad máxima que prestarán. De este modo, en caso de impago, saben que vendiendo la propiedad de nuevo, no van a perder dinero.
Normalmente, el banco nos va a prestar como máximo el 80% de la tasación hipotecaria. Es decir, que si queremos pedir una hipoteca por valor del 80% del precio de compraventa, el valor de tasación deberá ser igual o superior a este precio. Si un piso se vende muy por encima del valor de tasación, la financiación siempre será por debajo de este 80% y obligará al comprador a aportar muchos más recursos propios.
Esto hace que, aunque no sea obligatorio, el valor de venta de un inmueble se asemeje al de tasación ya que así es más fácil encontrar a un comprador.
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