El precio de la vivienda de segunda mano en España no para de subir y en el segundo trimestre de 2026 el metro cuadrado alcanzó los 2.823€ de media nacional, un nuevo máximo histórico, según el Índice de Precios de idealista.
Eso supone un incremento del 15,8% interanual y un +4,2% respecto al trimestre anterior. Con este dato, la vivienda usada encadena su enésimo récord y confirma que el mercado sigue en máximos.
Sin embargo, el mercado empieza a moverse en 2 velocidades:
- Los mercados más accesibles se disparan por encima del +20%.
- Las grandes ciudades muestran los primeros síntomas de estabilización.
Lo más importante de este artículo:
- El precio de la vivienda de segunda mano en España ha marcado un nuevo máximo histórico en el segundo trimestre de 2026: 2.823 €/m² (+15,8% interanual), según idealista.
- El mercado avanza a dos velocidades; zonas accesibles con subidas superiores al 20% frente a grandes ciudades que se enfrían (Madrid, +6,6%).
- Las diferencias regionales son extremas; de 5.337 €/m² en Baleares a 1.083 €/m² en Extremadura por comunidades, y hasta 831 €/m² en la provincia de Ciudad Real.
- La escasez de obra nueva (unas 110.000 viviendas frente a las 250.000 necesarias) sigue siendo el principal motor estructural de la subida.
- Los expertos prevén que los precios sigan subiendo en 2026, con posibles estabilizaciones e incluso correcciones puntuales en los grandes mercados hacia final de año.
En este artículo aprenderás:
- Evolución histórica del precio de la vivienda de segunda mano en España (2005–2026)
- Precio actual de la vivienda de segunda mano por Comunidades Autónomas
- ¿Cuáles son las ciudades dónde más ha subido y bajado el precio en 2026?
- ¿Por qué sube el precio de la vivienda de segunda mano?
- Previsión del precio de la vivienda de segunda mano: ¿Qué dicen los expertos para 2026 y 2027?
Evolución histórica del precio de la vivienda de segunda mano en España (2005-2026)
Tras caer casi un 30% desde la burbuja de 2007 hasta el suelo de 2013, el precio de la vivienda de segunda mano en España encadena una década de subidas que en 2024 superaron los máximos históricos y que en 2026 se aceleran hasta ritmos del 15-16% interanual.
2 décadas de mercado inmobiliario no se resumen fácilmente. Pero hay 6 momentos clave que explican el porqué de la evolución del precio de la vivienda de segunda mano.
| Año | €/m² medio | Variación anual | ¿Qué pasó? |
|---|---|---|---|
| 2007 | 2.218 | +10,1% | Pico de la burbuja |
| 2013 | 1.557 | −7,3% | Suelo del ciclo bajista |
| 2019 | 1.856 | +4,8% | Recuperación consolidada |
| 2022 | 2.041 | +8,7% | Boom post-pandemia |
| 2024 | 2.174 | +6,2% | Nuevos máximos históricos |
| 2º trim. 2026 | 2.823 | +15,8% | Nuevo récord de la serie de idealista |
La burbuja inmobiliaria y el pico de precios (2005-2007)
Entre 2000 y 2007, el precio de la vivienda se multiplicó por 2,2 en España. Los motivos eran conocidos:
- Tipos de interés muy bajos tras la entrada en el euro.
- Hipotecas al 100%, o más, en función del valor de tasación.
- Una política de precios del suelo que generaba expectativa de incremento constante indefinido.
El pico llegó en el cuarto trimestre de 2007; 2.218€/m² de media nacional. En Madrid y Barcelona, algunas zonas superaban los 4.000€/m².
La caída: Crisis financiera y ajuste del mercado (2008-2013)
La quiebra de Lehman Brothers en 2008 cortó el grifo del crédito hipotecario de golpe. Lo que vino después fue la mayor corrección de precios de la historia inmobiliaria española.
- 22 trimestres consecutivos de caídas de precio.
- Ajuste total: −29,8% en precios totales según el Índice de Precios de la Vivienda del INE.
- En zonas con exceso de stock, Castellón, Murcia, costa valenciana… la caída superó el 40%.
Se tocó hondo en el segundo trimestre de 2013, con una media nacional de 1.557€/m².
Consejo práctico:
Coincidiendo con el precio más bajo del mercado, el Gobierno eliminó la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF el 1 de enero de 2013, que hasta entonces permitía desgravar hasta el 15% de las cantidades pagadas por la hipoteca, con un límite de 9.040€ anuales.
La recuperación gradual (2014-2019)
La vuelta a la senda alcista fue lenta y muy desigual. Madrid y Barcelona lideraron el rebote desde 2014, impulsadas por 3 factores:
- Demanda embalsada de compradores que habían esperado al suelo de precios.
- Inversión extranjera masiva, especialmente en Baleares, Costa del Sol y Canarias.
- Tipos de interés en mínimos históricos durante todo el período.
En 6 años, el precio medio subió de 1.557€/m² a 1.856€/m². Un 19,2 % acumulado, con crecimientos anuales de entre el 3% y el 7%.
El impacto del COVID y el boom post-pandemia (2020-2023)
La pandemia apenas dejó huella en los precios. El confinamiento paralizó las compraventas en 2020, pero el ajuste fue mínimo; una bajada del 1,4 % en el acumulado anual.
Lo que vino después sorprendió a todos. El ahorro forzoso y un cambio profundo en las preferencias habitacionales dispararon la demanda:
- Más metros cuadrados y terraza o jardín.
- Alejamiento de los centros urbanos.
- Auge de ciudades medianas: Málaga, Valencia, Alicante, Bilbao…
En 2022, el precio subió un 8,7 % interanual. El mayor ritmo desde la burbuja de 2007.
Máximos históricos (2024-2026)
En 2024 ocurrió algo que nadie había visto desde hacía casi 2 décadas; el precio medio de la vivienda de segunda mano superó en cifras totales el máximo de 2007.
A cierre de 2024 se registraron 2.174€/m² de media nacional según el INE, un 3,2% por encima del pico histórico anterior.
Lejos de aflojar, en 2025 y 2026 el ritmo se ha acelerado. La vivienda usada acumula ya más de 16 meses seguidos subiendo a doble dígito, y en el segundo trimestre de 2026 el precio de oferta ha alcanzado los 2.823€/m², un +15,8% interanual.
Es el nivel más alto jamás registrado para la segunda mano y, además, se apoya en una subida interanual del conjunto del mercado del 12,9% en el arranque del año según el INE.
Precio actual de la vivienda de segunda mano por Comunidades Autónomas
El precio de la vivienda varía enormemente según la comunidad autónoma: Baleares lidera con 5.337€/m², mientras Extremadura no llega a 1.100€/m². Pero la novedad del segundo trimestre es el reparto de las subidas; la Región de Murcia (+21,1%) crece tres veces más rápido que Baleares (+6,8%).
La media nacional no cuenta la historia completa. En Baleares el metro cuadrado supera los 5.300€. En Extremadura no llega a 1.100€. La diferencia es de casi 5 a 1.
Pero lo más relevante este trimestre no es dónde es más cara la vivienda, sino dónde sube más rápido. Todas las comunidades encarecen la vivienda usada, y 14 de las 17 lo hacen ya a doble dígito.
Aquí tienes los precios actualizados del primer trimestre de 2026 por Comunidad Autónoma:
| Comunidad Autónoma | Variación interanual (Q2 2026) |
|---|---|
| Región de Murcia | +21,1% |
| Cantabria | +18,4% |
| Andalucía | +16,6% |
| Castilla-La Mancha | +14,7% |
| Aragón | +14,6% |
| Asturias | +14,5% |
| Cataluña | +14,0% |
| C. Valenciana | +13,3% |
| Navarra | +13,0% |
| País Vasco | +11,9% |
| Madrid | +11,6% |
| Castilla y León | +10,9% |
| Galicia | +10,0% |
| Extremadura | +9,9% |
| La Rioja | +9,4% |
| Canarias | +7,4% |
| Baleares | +6,8% |
En cuanto al precio por metro cuadrado, el ranking apenas cambia; Baleares (5.337 €/m²) se mantiene como la comunidad más cara, seguida de Madrid (4.786 €/m²), País Vasco (3.611 €/m²) y Canarias (3.297 €/m²).
En el otro extremo, las más económicas son Extremadura (1.083 €/m²), Castilla-La Mancha (1.113 €/m²) y Castilla y León (1.359 €/m²).
Fíjate en el detalle:
- Las dos comunidades más caras, Baleares y Canarias, son también las que menos suben (+6,8% y +7,4%). Los precios han crecido tanto que el mercado empieza a encontrar su techo, mientras las comunidades del interior y el Mediterráneo concentran ahora las mayores subidas.
Consejo práctico:
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¿Cuáles son las ciudades dónde más ha subido y bajado el precio en 2026?
El segundo trimestre confirma un giro claro; las capitales medianas del interior encabezan las subidas (Ciudad Real, +25,4%) mientras los grandes mercados como Madrid o Barcelona se enfrían por debajo del 8%. Es la prueba más visible de un mercado a 2 velocidades.
A escala de ciudad, la fotografía del segundo trimestre de 2026 es reveladora. Casi todas las capitales suben, con una única excepción: Melilla (−0,9%). Pero las que más se disparan ya no son las de siempre.
Estas son las capitales con mayores subidas interanuales en el segundo trimestre de 2026:
| Capital | Variación interanual (Q2 2026) |
|---|---|
| Ciudad Real | +25,4% |
| León | +21,1% |
| Salamanca | +18,3% |
| Burgos | +17,8% |
| Huelva | +16,3% |
| Cáceres | +15,9% |
En el lado opuesto, las capitales que menos suben son Huesca (+2,7%), Albacete (+4,9%) y Sevilla (+5,6%).
Y aquí llega el dato que mejor resume el momento del mercado; los grandes mercados se están frenando. Tras años de subidas de doble dígito, las principales capitales han moderado con fuerza su ritmo:
| Gran mercado | €/m² (Q2 2026) | Variación interanual |
|---|---|---|
| San Sebastián | 6.415 | +5,7% |
| Madrid | 6.013 | +6,6% |
| Barcelona | 5.269 | +7,1% |
| Palma | 5.257 | +7,1% |
| Bilbao | 4.013 | +10,1% |
- Nota importante: El caso de Madrid ilustra el cambio de ciclo. Los precios en la capital crecían al 25% a cierre del segundo trimestre de 2025; un año después, la subida se ha quedado en apenas un +6,6%. Es la mecánica clásica de un mercado que empieza a tocar techo en sus zonas más caras, mientras el dinamismo se traslada a las capitales del interior.
¿Por qué sube el precio de la vivienda de segunda mano?
El precio sube por la confluencia de 3 fuerzas: España construye menos de la mitad de las viviendas que necesita, el crédito hipotecario se ha abaratado y la demanda inversora, nacional y extranjera, sigue creciendo.
La evolución del precio de la vivienda de segunda mano sigue en auge porque existen varios factores que actúan a la vez, todos en la misma dirección.
- La novedad de 2026 es que esa demanda empieza a redistribuirse desde las grandes ciudades hacia mercados más asequibles.
1. Escasez de obra nueva y trasvase a segunda mano
España construye hoy unas 110.000 viviendas nuevas al año, cuando necesitaría cerca de 250.000; en 2007 se visaban más de 860.000 viviendas. Este desajuste estructural se debe a lo siguiente:
- Escasez y precio del suelo finalista.
- Falta de mano de obra cualificada en construcción.
- Plazos de licencias urbanísticas que en algunas ciudades superan los 3 años.
2. Tipos de interés y acceso a una hipoteca
El euríbor tocó el 4,2% en octubre de 2023, lo cual enfrió la demanda hipotecaria durante varios trimestres. Desde entonces, la moderación del crédito, salvo la subida de tipos del Banco Central Europeo (BCE) en junio, ha reactivado la demanda.
El problema para muchos compradores ya no es tanto el coste de la hipoteca, sino el ahorro previo y el precio de partida:
- La normativa exige que la cuota no supere el 35% de los ingresos.
- En ciudades caras, reunir entre 30.000€ y 60.000€ de entrada sigue siendo el principal obstáculo, especialmente para compradores jóvenes.
Esto explica el fenómeno del segundo trimestre; la demanda expulsada de las grandes capitales por los precios se está redirigiendo hacia mercados más asequibles.
3. Demanda de inversión y compra de no residentes
Los compradores extranjeros representan aproximadamente entre el 13% y el 18% de todas las compraventas en España, un máximo histórico según este artículo de El Economista.
A esto se suma la inversión doméstica. Aun con la rentabilidad del alquiler algo más ajustada, comprar para alquilar sigue siendo más atractivo que muchas alternativas de ahorro.
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Previsión del precio de la vivienda de segunda mano: ¿Qué dicen los expertos para 2026 y 2027?
El consenso sigue apuntando a subidas para el conjunto de 2026, pero con un matiz nuevo; la posibilidad de que los grandes mercados se estabilicen o incluso bajen hacia final de año, mientras las zonas más accesibles mantienen el ritmo.
El mensaje de fondo no cambia; los precios seguirán subiendo. Lo que introduce el segundo trimestre de 2026 es una divergencia cada vez más marcada entre territorios.
- Idealista describe un mercado a «2velocidades»; los mercados accesibles siguen con crecimientos de doble dígito, por encima del 20% en algunos casos, mientras los grandes mercados muestran «una clara tendencia hacia la estabilización de precios». Su portavoz, Francisco Iñareta, no descarta «caídas puntuales de precio en las grandes capitales a final de 2026«, a medida que se retira demanda y crece el stock disponible.
- Tinsa registra una variación interanual del 15,2% en el segundo trimestre de 2026 (obra nueva y segunda mano) y sitúa el valor medio a apenas un 0,7% de su máximo histórico nominal, aunque descontada la inflación seguiría un 33% por debajo del pico de la serie.
- BBVA Research y CaixaBank Research mantienen escenarios de crecimiento para el conjunto de 2026, con una moderación progresiva hacia 2027 conforme la asequibilidad actúe como freno natural.
En resumen; subidas sostenidas a nivel nacional, pero con las grandes ciudades enfriándose antes que el resto. Para quien compra o vende, saber en qué lado de esa balanza está su mercado local es más importante que nunca.
Si estás en proceso de decidir si comprar, toda esta información tiene un impacto directo en cuánto vas a pagar y cuándo. Hablar con un agente inmobiliario que conozca bien el mercado local puede marcar la diferencia entre comprar bien o pagar de más.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cuál es el precio medio de la vivienda usada en España en 2026?
El precio medio de oferta es de 2.823 €/m² según idealista (segundo trimestre de 2026), con una subida del +15,8% interanual, un nuevo máximo histórico.
Este es el precio al que se anuncian las viviendas; el precio medio de transacción, lo que se firma ante notario, es de 2.366 €/m² según el Colegio de Registradores (dato de Q1 2026). Aún no ha salido el dato del Q2.
¿Seguirán subiendo los precios de la vivienda usada en 2026?
A nivel nacional, todos los indicadores estructurales apuntan a que sí; la oferta sigue siendo insuficiente, la demanda (incluida la extranjera) se mantiene activa y la obra nueva no crece al ritmo necesario.
La novedad es que el mercado va a 2 velocidades; mientras las zonas más asequibles siguen creciendo con fuerza, los grandes mercados como Madrid o Barcelona podrían estabilizarse e incluso registrar correcciones puntuales hacia final de año.
Sin un cambio de ciclo en los factores de fondo, las subidas mantienen recorrido en buena parte del país.
