Actualizado el 30 de junio de 2022
Hace poco más de una década que vivimos una de las mayores crisis financieras en años. El sector inmobiliario fue uno de los que más sufrió las consecuencias. Tras años viendo como la especulación y el precio de la vivienda crecían a un ritmo descontrolado la burbuja petó. La falacia de que los pisos siempre subían de precio estalló delante los morros de aquellos que se la creyeron. Ya nadie quería comprar piso, muchos perdieron su casa y los precios de la vivienda cayeron continuadamente durante más de 5 años. Tras habernos recuperado de la crisis el mercado inmobiliario funciona de nuevo y los precios vienen creciendo desde 2013. En algunas zonas del país el precio de la vivienda ya está llegando a los niveles de 2008 y ya se oye un runrún que vaticina una nueva burbuja inmobiliaria 2020. Veamos si es o no cierto.
Burbuja inmobiliaria 2020 vs 2007
Para saber si estamos inmersos en la burbuja inmobiliaria 2020 debemos comparar los datos con los de la anterior burbuja. Analizándolos se observan dos diferencias muy claras: Los precios de la vivienda y los crecimientos interanuales.
Precio de la vivienda
Si nos fijamos en el precio medio del metro cuadrado de España, a finales de 2007 se situó en un máximo de 2048€/m2 según Tinsa. Comparado con el precio medio del metro cuadrado actual que es de unos 1373€/m2, parece que la burbuja inmobiliaria 2020 aún está lejos de ser la que fue en la década de los 2000. Incluso en ciudades como Barcelona y Madrid, donde los precios han crecido más rápido que los de la media de España, comprar piso ahora es mucho más barato que entonces.
Crecimientos interanuales
Continuemos con el análisis de la burbuja inmobiliaria 2020. Ahora, centrémonos en los incrementos interanuales del precio de la vivienda. En el año 2001 el precio medio del metro cuadrado en España era inferior a los 1000€. En tan sólo 7 años, el precio medio de la vivienda subió hasta alcanzar su máximo de más de 2000€/m2. Esto sólo puede ser así con unos incrementos de precio interanuales que en muchos casos fueron de dos cifras.
Durante 6 años vimos como el incremento de los precios de un año a otro se situó entre el 15% y el 20%. Mientras que los salarios crecían a un ritmo de quizás el 3%, el precio de la vivienda crecía entre 13 y 17 puntos más rápido. Evidentemente esta situación era insostenible y acabo petando por todos lados. Sin embargo, la burbuja inmobiliaria 2020 nada tiene que ver con estos valores. El incremento interanual máximo ha sido del 5,8% y la media está alrededor del 3%. Cierto es que el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda es también superior al de los salarios, pero si llega el momento en que esta burbuja pete, la previsión es que salpique mucho menos.
La otra burbuja inmobiliaria 2020
Si realmente existe una burbuja inmobiliaria 2020, ésta, no se encuentra en el sector de la compraventa. Sin embargo, hemos visto como en los últimos 5 años el precio del alquiler se ha casi duplicado. Mientras que la capacidad de endeudamiento de quienes consiguen una hipoteca está mucho más controlada, quienes viven de alquiler pueden llegar a gastar un 70% de su sueldo únicamente en vivienda. Altos precios, altos crecimientos, alto endeudamiento y especulación. La fórmula del «éxito». Las tres características que nos llevaron a la burbuja inmobiliaria de 2008 se dan ahora en el mercado del alquiler. Si existe alguna burbuja inmobiliaria 2020 que pueda despertar los fantasmas del pasado, es, sin duda, la del alquiler.
Muy interesante. Sin embargo, la burbuja del 2007 se produjo, básicamente, por el índice de impago de hipotécas y por el rating fraudulento de los CDOs, que hoy en día se siguen vendiendo desde bancos a fondos de inversiones, otros bancos, etc. Por lo tanto, en teoría, durante el resto del 2020 y 2021, debido a los efectos económicos del COVID19, un gran porcentage de personas perderán sus empleos, cosa que llevará al alza el índice de impago. Entonces, ¿no nos encontramos ante el mismo escenario pero con diferente paisaje?
¡Hola Antonio!
Muchas gracias por leernos y muy interesante tu aportación. Sí, parece que este es el escenario que se nos plantea ahora con la crisis del coronavirus, ahora toca esperar y ver cuál será el impacto económico que tendrá.
Hay miniburbujas por todos los lados,tras el covid los nuevos inversores construyen miniciudades(pisos) y los venden a doblón y después el factor migración blanca…en este caso catolica-protestante hacia las afueras lo que dispara el precio y el alquiler si hay una leve corrección o un intento multicultural explotará y los precios se desplomaran ya hay ciudades guetto de todo tipo cada uno en su guetto…eso sí unos bastante más caros que otros las promotoras se apresuran en recoger dinero de las joyas de la corona y nuevos hipotecados se apresuran a vender su vivienda por motivos principalmente culturales y después está la piscina y el balcón con la excusa del covid para no convivir