España lleva unos años en una situación inmobiliaria complicada que hace recordar la crisis de 2008 y temer una repetición. Con la constante subida de precios de la vivienda y el desequilibrio entre la oferta y demanda de pisos, se especula con una posible burbuja inmobiliaria. ¿Llegará en 2024? Hoy analizaremos el mercado inmobiliario para responder esta pregunta.
¿Qué es una burbuja inmobiliaria?
Se conoce como burbuja inmobiliaria al aumento del precio de los bienes inmuebles sin causas justificadas. Normalmente, se produce cuando hay un desequilibrio entre oferta y demanda de inmuebles, y hay mucha más cantidad de demanda de propiedades, pero no se puede satisfacer, por los precios de estas aumentan.
Este aumento hace atractivo al mercado ante los ojos de inversores o entidades financieras, ya que intentarán sacar beneficios al vender pisos por importes mayores a los que ellos pagaron. Aquí es donde empieza el círculo vicioso que hace que la burbuja se hinche cada vez más hasta que explota y se produce un derrumbe de los precios, como se experimentó en España en 2008.
Causas de la burbuja inmobiliaria
Entre las principales causas de una burbuja inmobiliaria están:
- Conceder créditos a personas que no tienen suficiente solvencia económica, de manera que el crédito se abarata y genera una presión para crear nueva oferta.
- El aumento de la demanda de viviendas de uso vacacional.
- El interés por comprar inmuebles y venderlos más caros ante la especulación de crecimiento del sector.
- Creación de suelos urbanizables que tienden a provocar más aumento de la demanda.
- Desarrollo de inmuebles que no atienden a las necesidades de la población, y, por tanto, se invierte dinero en vano, ya que no se cubre la demanda.
Una burbuja inmobiliaria puede tardar años en estallar. Normalmente, ocurre cuando, de manera masiva, los propietarios que pidieron créditos para financiar sus hipotecas, no pueden seguir pagándolos, con lo cual los bancos embargan sus activos para recuperar el dinero prestado. Con esto, la población empieza a darse cuenta de que los precios impuestos no son basados en hechos justificables y que en cualquier momento pueden caer drásticamente y dejan de interesarse en la compra de inmuebles, disminuyendo en picado la demanda.
Las señales más evidentes para identificar una burbuja inmobiliaria son:
- Aumento de las compraventas sin motivo económico
- Exceso de concesiones de créditos bancarios
- Aumento de la oferta de inmuebles en un corto periodo de tiempo
- Desequilibrio entre los precios de las viviendas y los salarios medios de la población
Burbujas inmobiliarias en España
En España vivimos la burbuja inmobiliaria de 2008, que reventó e incrementó la crisis inmobiliaria que se arrastraba desde el año anterior. Además, comportó grandes problemas sociales como el aumento de desahucios y de las dificultades económicas de la población.
Durante los últimos años, y sobre todo a lo largo de 2023, se ha experimentado en España un gran aumento de los precios de la vivienda, de hecho, en rango general del país, durante el segundo trimestre de este año, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) ha llegado a los 146,6 puntos, una cifra que se acerca mucho a la registrada en 2008: 150 puntos.
Pero es que, además, ocho ciudades han superado este año los niveles de la burbuja inmobiliaria de 2008, liderando el ránking, Barcelona y Madrid. Ambas han sido las más caras del país entre enero y junio de 2023. El precio de venta en Barcelona rondaba los 5.047 €/m2, un 11,5% mayor que en el mismo periodo en 2008. Por su parte, el precio medio de la vivienda en Madrid fue de 4.269 €/m2, que supone un incremento del 9% en comparación con el primer trimestre de 2008.
¿Habrá burbuja inmobiliaria en 2024?
Esta situación de subida constante de precios, no es solo por la inflación, sino también por un desequilibrio entre la oferta y la demanda de pisos, lo que, junto con una disparidad entre los precios de las viviendas y los salarios medios, hace especular y temer un nuevo estallido de burbuja inmobiliaria.
Pero si hacemos un análisis más en profundidad veremos que lo más probable es que no haya burbuja inmobiliaria en 2024, dado que no se dan la mayoría de factores causantes de su crecimiento, sino que:
- La compraventa de viviendas baja continua, y paulatinamente, mes a mes
- No se conceden demasiados créditos bancarios
- La oferta de inmuebles no está aumentando, de hecho, según la Sociedad de Tasación, se edifica a un ritmo seis veces menor que hace 15 años, en 2008, a pesar de tener una demanda sostenida
Cabe destacar que el mercado inmobiliario es muy versátil, y todo dependerá de cómo evolucione con los meses. Aunque la solución para prevenir un nuevo estallido ya la sabemos, repetir el patrón de la anterior crisis: desde finales de 2008 a 2013, el precio medio de la vivienda sufrió un descenso de más del 25 %, cosa que ayudó a reactivar la demanda de inmuebles y a que el sector se empezara a recuperar poco a poco.
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