Si, tal vez porque pretendes vender tu piso, estás al tanto de los últimos datos sobre el mercado inmobiliario, sabrás que no son muy buenos. Y lo que te preguntarás, igual que nos preguntamos quienes nos dedicamos al sector, es cuándo se reactivará el mercado de compraventa de viviendas. A continuación te damos nuestra previsión.
Cómo hemos llegado a las caídas del mercado de compraventa de viviendas
Para predecir una trayectoria hay que conocer su origen, lo que equivale a estudiar la evolución del mercado inmobiliario en los últimos años.
El parón del mercado durante la pandemia
Como la mayoría de sectores, el inmobiliario sufrió un parón durante la peor fase de la pandemia. En 2019 se produjeron, según el INE, unas 505.400 operaciones; en 2020, más de 420.000, y la variación anual fue del -16,9 %. Los precios de los pisos en venta, como dice un informe del Banco de España, mostraron “una mayor resistencia a la baja”.
Recuperación y apogeo en 2021 y 2022
Los datos de 2021 fueron apabullantes. Se firmaron más de 566.000 compras de pisos y casas, y el incremento respecto a 2020 fue del 34,8 %. No se veían unos datos tan elevados desde 2007, pero 2022 batió la marca de su predecesor con casi 650.000 viviendas y un aumento del 14,7 %.
Efecto rebote + guerra de Ucrania = altos niveles de inflación
Este apogeo de compraventas en 2021 y 2022 no fue un fenómeno aislado, sino un síntoma del problema que nos sigue afectando: la inflación. Durante el confinamiento, el ahorro de las familias aumentó mucho, y en 2021 y 2022 se produjo un efecto rebote. Tanto cayó la actividad económica durante la peor fase de la pandemia, tanto subió en esos dos años.
Quien no lo supiera antes lo sabe de sobras ahora: una de las causas de la inflación es el exceso de liquidez. La guerra en Ucrania, que disparó los precios de la energía, no hizo más que propulsar los niveles de inflación.
Subidas de tipos del BCE y dificultades para conseguir financiación
Durante la pandemia, para incentivar la actividad económica, el BCE llegó a reducir los tipos de interés a valores negativos. Cuando se produjo el efecto rebote comentado, la política monetaria del BCE fue la opuesta. En julio de 2022 realizó la primera subida de tipos, y en septiembre de 2023 parece haber llegado la última, que los ha situado al 4,5 %.
Unos tipos elevados siempre se van a traducir en dificultades para conseguir una hipoteca. Y si caen las hipotecas, irremediablemente caerán las compraventas. Eso es lo que lleva ocurriendo desde la segunda mitad de 2022. Si tenemos en cuenta, además, que 2022, en el cómputo global, fue un muy buen año para el mercado inmobiliario, las caídas de 2023 parecen más dramáticas de lo que en realidad son.
Cuándo se volverá a activar el mercado de compraventa de viviendas
Sabiendo las principales razones que nos han conducido a la actual situación, no es difícil predecir cuándo se reactivará el mercado de compraventa de viviendas. Cuando las tasas de inflación, los tipos de interés y las dificultades para acceder a una hipoteca se reduzcan.
¿En qué momento ocurrirá todo ello? Eso es lo difícil de predecir. Según la mayoría de analistas y expertos inmobiliarios, el BCE mantendrá congelados los tipos de interés hasta, al menos, finales de 2024, y solo entonces empezará a bajarlos. A medida que el acceso a la financiación se facilite, es de prever que las cifras sobre la compraventa de viviendas se recuperen.
¿Conviene esperar a que se reactive el mercado de compraventa de viviendas para vender?
Al vender un piso, los dos factores que más interesan al vendedor son el tiempo que tardará en vender y el precio al que lo hará. La caída de las compraventas afecta al primer factor: si cae la demanda, es probable que tardes más en vender. Ahora bien, respecto al segundo factor, el del precio, el mercado se mantiene más sólido.
Por el momento, según los últimos datos del INE, el precio de la vivienda sigue subiendo, aunque cada vez menos. La oferta se reajusta a la demanda, y en algunas ciudades los precios ya han empezado a recular. Si decides esperar, puede que vendas tu vivienda en menos tiempo, pero a un precio menor.
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