En los últimos años el precio de la vivienda en Madrid ha ido incrementando con fuerza. Esta tendencia al alza ha situado a la ciudad en la sexta posición del Ranking de las ciudades más caras de España. Pero, ¿Cómo ha llegado hasta aquí?, ¿sigue el precio de la vivienda en Madrid, la misma tendencia que en el resto de España?, ¿Ha estado más cara que ahora en algún otro momento de la historia? Veámoslo.
Madrid vs España
¿Cómo vamos a enfrentar a la capital del país con su país? Parece un titular de chiste, pero todo tiene una explicación. En esta entrada queremos comparar la evolución del precio de la vivienda en Madrid con la evolución en España. Ver si históricamente ha seguido una evolución similar o, si por el contrario, Madrid no es un indicativo fiable para estudiar los precios de la vivienda en el resto de España. Todo ello, con tal de analizar el porqué del auge de los precios en la capital Española. Para ello, en esta ocasión, nos centraremos en el informe Tinsa de la evolución del precio de la vivienda en Madrid y España. ¿Será suficiente para darnos alguna respuesta?
Recorrido histórico
Como podréis ver en la siguiente imagen, en líneas generales el precio de la vivienda en Madrid ha seguido una tendencia similar a la de España. Esto tiene todo el sentido del mundo. Como capital del país y ciudad más poblada, el efecto de la crisis inmobiliaria de 2008 afectó a los precios de la vivienda del mismo modo que en el resto del País.
Desde finales de los 90 hasta 2007 los precios tanto de Madrid como del resto crecieron hasta alcanzar su punto máximo. A continuación, sufrieron una devaluación hasta alcanzar en el primer trimestre de 2015 su punto mínimo en años. Y es a partir de este punto donde más diferencias gráficas se observan. Mientras que el precio de la vivienda en Madrid ha incrementado de valor sustancialmente en pocos años, en el global de España el crecimiento ha sido mucho más suave. ¿Tiene esto alguna explicación? Veamos si nos la da el siguiente apartado.
Variación Interanual – Pre Crisis
Al observar la variación interanual del precio de la vivienda en Madrid comparada con la variación interanual en España, se observan algunas diferencias entre uno y otro. Estas diferencias podrían ayudar a explicar el porqué de la situación actual. Durante los años pre-crisis inmobiliaria, las variaciones interanuales del precio de la vivienda en Madrid, alcanzaron unos crecimientos máximos del 26%, mientras que la variación máxima en España fue del 18%. Una diferencia de 8 puntos porcentuales que muestran claras diferencias en el ritmo de crecimiento del sector inmobiliario en la capital y en España.
En este punto, uno se puede preguntar ¿Se alcanzó la variación máxima en el mismo periodo? La respuesta es que no. Madrid alcanzó unos niveles de crecimiento interanuales máximos en el año 2002, mientras que en España la variación máxima se alcanzó más tarde, en 2004. No obstante, los niveles máximos de variación interanual de los precios en Madrid no se pudieron mantener más de 2 años. A partir de 2004 la variación sufrió una decaída hasta valores del 10%. Por el contrario, en España se mantuvo la variación interanual alrededor de un 15% hasta llegar ya a los últimos años de bonanza.
Evolución del precio de la vivienda en Madrid durante la Crisis inmobiliaria
Visto la variación interanual de los precios de la vivienda en Madrid y en España podemos sacar 2 conclusiones. Madrid tuvo un crecimiento mucho más acentuado en un principio. Pero en los años finales de la burbuja los precios crecieron con más fuerza en España que en Madrid. Una especie de efecto retraso que quizás también se cumplió durante la crisis.
Al observar el gráfico durante los años de crisis, la variación interanual del precio de la vivienda en Madrid y España fueron negativos y mantuvieron unos índices más o menos similares. Por lo tanto, en época de crisis, la devaluación de los precios de la vivienda siguió un ritmo muy similar entre Madrid y el total de España.
Crecimiento actual del precio de la vivienda en Madrid y España
Lo hemos comentado con anterioridad. El precio de la vivienda en Madrid ha incrementado con mucha más fuerza que en el total de España después de la crisis. La variación de precios interanual máxima de Madrid ha sido de un 18’9% por sólo un 5,8% en España. Más de 10 puntos porcentuales que sostenidos en el tiempo explican por qué en los últimos años Madrid se ha situado en el sexto puesto del ranking de ciudades más caras de España.
El éxodo rural, junto con la presión turística, y la compra masiva de propiedades por parte de los fondos de inversión, explican esta diferencia entre el crecimiento de los precios de Madrid y el global de España. Hay mucha demanda para vivir en las ciudades y una oferta limitada. Esto hace que el precio de la vivienda en Madrid y otras ciudades incremente. Por el contrario, en los pueblos, la falta de demanda y el exceso de oferta hacen que los precios se estanquen o bajen. Esto hace que el crecimiento de los precios del global español sea mucho menor que el de Madrid.
