La Ley Hipotecaria de 2019 trajo consigo, entre otras cosas, un mayor amparo a los titulares de un préstamo frente a la desinformación. Uno de los documentos que velan por la transparencia a la hora de pedir una hipoteca es la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Te contamos detalladamente qué información aparece en la FEIN apartado por apartado en este artículo.
¿Qué es la FEIN de una hipoteca?
La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es un documento que debe proporcionarte tu banco una vez ha estudiado tu perfil y ha decidido aprobar tu hipoteca. Es obligatorio desde 2019, con la última actualización de la Ley Hipotecaria, y nace como respuesta a prácticas engañosas por parte de los bancos durante la crisis financiera.
“La crisis financiera ha demostrado que el comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado puede socavar los cimientos del sistema financiero, lo que debilita la confianza de todos los interesados, en particular los consumidores, y puede tener graves consecuencias sociales y económicas.”
— Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo
¿Para qué sirve la FEIN? Este documento ofrece al cliente toda la información relativa a la hipoteca que va a contratar, los requisitos, las condiciones, posibles consecuencias y cualquier otra referencia necesaria. Su objetivo es garantizar al cliente la total transparencia sobre este tipo de préstamos para evitar contratos abusivos o cláusulas desproporcionadas.
Además, la FEIN de una hipoteca es vinculante y está amparada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
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¿Qué información aparece en la FEIN?
Veamos la estructura de un modelo de FEIN de una hipoteca, desglosando punto por punto todos los apartados que debe contener. Para más información, puedes consultar la Ley 5/2019 en el Boletín Oficial del Estado, que asimismo incluye un ejemplo de FEIN de una hipoteca muy completo.
Texto introductorio
En un breve párrafo, el texto que da pie a la FEIN debe incluir el nombre del titular de la hipoteca, la fecha de entrega y la fecha de validez de la información del documento.
1. Datos del prestamista
En este primer apartado, debe incluirse, como mínimo, la siguiente información sobre la entidad bancaria:
- Identidad
- Número de teléfono
- Dirección geográfica
También pueden incluirse otros datos, como la dirección de página web o la persona o punto de contacto.
2. Datos del intermediario
En caso de que lo haya, es imperativo especificar la información del intermediario e indicar si se están prestando servicios de asesoramiento, así como la remuneración que recibe esta figura.
3. Características principales del préstamo
Este apartado incluye todas las particularidades de la hipoteca:
- Importe del préstamo y divisa
- Duración del préstamo
- Tipo de crédito
- Clase de tipo de interés aplicable (fijo, variable o mixto)
- En caso de ser variable o mixto, se deberá especificar la periodicidad de las revisiones y la posible existencia de límites a la variabilidad del tipo de interés
- Importe total a reembolsar (capital prestado más gastos)
4. Tipo de interés y otros gastos
Aquí, se deberán determinar todos los componentes de la Tasa Anual Equivalente (TAE) aplicable al préstamo:
- Tipo de interés
- Costes que deben abonarse solo una vez (por ejemplo, tasa por registrar la hipoteca)
- Costes que deben abonarse periódicamente (si los hay)
- Otros gastos desconocidos para el prestamista y que no se incluyen en la TAE
Cerciórate, además, de que conoces todos los tributos y costes vinculados al préstamo.
5. Periodicidad y número de pagos
Este apartado debe incluir el número de cuotas entre las que se distribuye tu préstamo, así como la regularidad de los pagos (por ejemplo, mensualmente).
6. Importe de cada cuota
Se deberá desarrollar este apartado especialmente cuando puede haber cambios en los importes a lo largo de la vida del préstamo. A modo de ejemplo:
- Si el tipo de interés del préstamo es variable o mixto.
- Si es un préstamo de solo intereses.
- Si las cuotas son en una divisa diferente a la nacional (razón por la cual los importes podrían variar periódicamente según el tipo de cambio aplicado).
7. Tabla ilustrativa de reembolso
Se trata de una primera tabla de amortización de la hipoteca, que indica todas las cuotas periódicas y la relación entre los intereses adeudados y el capital. Las columnas que debe contener son:
- Calendario de reembolso
- Importe de la cuota
- Intereses a abonar en cada cuota
- Otros costes incluidos en cada cuota (si los hay)
- Capital reembolsado en cada cuota
- Capital pendiente después de cada cuota
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8. Otras obligaciones
Aquí se despliega la lista de obligaciones que debe cumplir el titular de una hipoteca para beneficiarse de las condiciones del préstamo descritas en los demás apartados. Por ejemplo, la condición de asegurar el bien, de contratar un seguro de vida, domiciliar la nómina, entre otras.
Se pueden especificar otras condiciones, como consecuencias por incumplimiento de las cláusulas o por poner término a cualquier servicio accesorio al préstamo, como un seguro de hogar que ofrezca bonificaciones.
9. Reembolso anticipado
Se deberán establecer las condiciones para reembolsar anticipadamente una parte o la integridad del préstamo, así como cualquier comisión por amortización anticipada de la hipoteca.
10. Elementos de flexibilidad
Es importante fijar de antemano los requisitos para llevar a cabo una portabilidad o subrogación de la hipoteca, en caso de que en un futuro se precise, o otros elementos de flexibilidad tales como los siguientes:
- Pagos superiores o inferiores a lo estipulado
- Suspensión temporal de los pagos de las cuotas
- Renovación del préstamo de cantidades ya reembolsadas
- Préstamos adicionales
11. Otros derechos del titular de la hipoteca
En este punto, se deberán redactar aquellos derechos de los que dispone el cliente. Algunos ejemplos de ello son:
- Un periodo de reflexión antes de comprometerse al préstamo.
- Un periodo de desistimiento, para cancelar el contrato de crédito, y sus condiciones.
12. Reclamaciones
El cliente puede interponer una reclamación durante el préstamo, si así lo cree conveniente. Aquí será necesario manifestar el punto de contacto para ello, el plazo máximo para su tramitación y el contacto de algún organismo externo que tramite reclamaciones y recursos extrajudiciales.
13. Consecuencias por incumplimiento
Si el cliente incumple alguno de los compromisos vinculados, en este punto se desarrollarán las consecuencias financieras y jurídicas para cada tipo de incumplimiento, como los pagos atrasados o el impago.
14. Información adicional
Toda aquella información que se considere adecuada puede incorporarse en este punto. A modo de ejemplo: indicaciones de la legislación aplicable al contrato del préstamo o la lengua en que se facilitará la documentación contractual, si es diferente a la habitual.
15. Supervisor
Por último, se deberá indicar la información sobre el supervisor del prestamista o las autoridades supervisoras de la fase precontractual del préstamo, según el caso.
Confiar en los expertos para tramitar tu hipoteca
Saber qué información aparece en la FEIN ya es un paso. Pero, para trámites de esta importancia, siempre es recomendable contar con la ayuda de un experto en el mercado con quien puedas informarte y eliminar tus dudas. En Housfy Hipotecas, podemos acompañarte durante todo el proceso: presentamos tu solicitud y negociamos con los bancos para ofrecerte las mejores condiciones posibles. ¡Contacta sin compromiso!
