¿Qué pasa si mi hipoteca está titulizada?

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Lo más común en el momento de comprar una vivienda es pedir una hipoteca, y es que, la mayor parte de la población española cuenta con un préstamo hipotecario para poder adquirir su casa. Son muchos los clientes que desconocen que existe una práctica bancaria que consiste en el traspaso del crédito a terceros. Esto es a lo que nos referimos cuando hablamos de que un préstamo está titulizado. En muchas ocasiones el cliente no sabe que su crédito se encuentra en esa situación y ha sido titulizado, es aquí donde surge la duda principal sobre ¿qué pasa si mi hipoteca está titulizada? A continuación os contamos de qué se trata y de qué manera afecta al deudor de un crédito. Sigue leyendo para saber más. 

¿Qué es una hipoteca titulizada?

Cuando hablamos de una hipoteca titulizada, nos referimos a aquella que se obtiene cuando las entidades financieras venden la deuda a fondos de inversión, es decir, a terceros. En estos casos se hace uso de la titulización, que es una cláusula introducida por la entidad bancaria dentro del contrato hipotecario. Por lo tanto, en principio no debería afectar a los titulares, ya sea en las condiciones o las obligaciones como deudores. 

Esta operación la llevan a cabo las entidades financieras para obtener liquidez, de este modo, los derechos sobre el inmueble pasan a ser del nuevo agente. Dicho en otras palabras, el banco obtiene dinero con el que poder invertir en nuevos proyectos. Aunque la titularidad registral y la administración de la hipoteca seguirán perteneciendo al cliente.

¿Qué pasa si mi hipoteca está titulizada?

Como hemos comentado anteriormente, la titularidad de la hipoteca sigue a cargo del cliente, ya que la titulización no debería afectar en ningún momento al propietario. Pero, es normal que te preguntes ¿qué pasa si mi hipoteca está titulizada? A continuación vemos las posibles situaciones que se pueden dar. 

  • Vender la vivienda. En el caso de que quieras vender un piso, puedes hacerlo sin ningún tipo de problema siempre y cuando la entidad acepte subrogarla o bien decidas cancelarla. 
  • Deudas. ¿Qué pasa con las deudas sobre el préstamo? Seguirán del mismo modo, con la única diferencia que ahora será el nuevo acreedor el que reclame los impagos.
  • Renegociar la hipoteca. En el caso de querer modificar alguna cláusula, es decir, hacer una novación de hipoteca deberás tramitarlo con el nuevo acreedor.
  • Avalistas. Se cancelan los derechos sobre ellos en el momento de titulizar la hipoteca.
  • Desahucios. El banco no podrá desahuciar viviendas titulizadas en su totalidad. Si se produce un desahucio fuera de la legalidad, el propietario podrá reclamar la vivienda con un plazo de 15 años. 

¿Cómo saber si mi hipoteca está titulizada?

Pongámonos en la situación de que el cliente va pagando mes a mes y no existe ningún problema de impago, por lo tanto el cliente no sabe si su deuda ha sido vendida por el banco o no. Se puede dar la situación que el banco no haya comunicado al deudor la titulización de su hipoteca, ya que no es ninguna obligación. Además, si no consta en el Registro de la Propiedad, en este momento existen 3 vías más para saberlo. 

  • A través de una solicitud escrita dirigida al Banco que concedió el préstamo.
  • A través del juzgado, es decir, por vía judicial.
  • Mediante la página web de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores).

Ventajas e inconvenientes

Seguramente te preguntes qué pasa si mi hipoteca está titularizada y cuáles son las consecuencias. En primer lugar, la titulización hipotecaria implica que el banco deja de ser acreedor de la deuda, ya que la ha vendido a un tercero, y por lo tanto, el banco ya la ha cobrado. Este hecho no exime el pago del préstamo, es decir, la deuda continúa igual. Con lo cual a primera vista no existe ninguna ventaja ni ningún inconveniente ya que, tú como cliente deberás hacer frente a las mismas obligaciones sin ningún cambio. 

No obstante, la diferencia principal es que si quieres renegociar la hipoteca, si tu préstamo ha sido titulizado, quizás el proceso sea más complicado. Deberías acudir al fondo inversor para modificar las condiciones de la hipoteca, y no es fácil saber quién es el nuevo propietario de los derechos. Existen herramientas para calcular tu hipoteca con un simulador de hipotecas para que esto no suceda, de este modo tendrás en cuenta todos los factores para que no surjan imprevistos. 

¿Qué ocurre si no pago mi hipoteca?

Antes de comprar una vivienda debemos hacer un presupuesto y tener en cuenta el cuadro de amortización de hipoteca para saber cuáles van a ser las rentas mensuales y en cuánto tiempo vas a saldar la deuda. ¿Qué pasa si no pago la hipoteca titulizada? Puesto que no es el banco el que la concedió, en muchos casos el desahucio no cuenta con la suficiente legitimación. Esto no significa que puedas dejar de pagar las cuotas, sino que el responsable ahora es el nuevo acreedor.

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(1) VARIABLE: TAE Variable 0,949% / TIN Variable 0,55% + Euribor . Importe 150.000€. Plazo 30 años 360 cuotas de 452,9€. Importe total adeudado 163.066,17€. Cumpliendo condiciones de nómina domiciliada, 3 recibos de suministros básicos, seguro de vida y seguro del hogar contratado por la entidad bancaria. El coste puede fluctuar en función de subidas y bajadas del Euribor, con lo que la cuota y total adeudado pueden variar durante la vida del préstamo. Ejemplo calculado en base a Euribor a un año publicado en abril de 2022 en el B.O.E correspondiente al mes de abril del 2022 (+0,013%) y sistema de amortización francés.

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