Tasar piso por encima del valor de compra: La complementaria

Actualizado el 17 de noviembre de 2022

Cuando queremos comprar un piso y pedir una hipoteca, es imprescindible saber el valor de tasación de un inmueble. Los bancos utilizan este valor como referencia para saber la cantidad máxima que pueden prestar. Como norma no prestan más que el 80% de este valor. Por lo tanto, sin tasar un piso, los bancos no conceden préstamos hipotecarios y menos hipotecas 100 por 100. Además, una tasación sirve también para orientar a los compradores, sobre si están adquiriendo un inmueble por encima o por debajo de su valor real.

¿Cuándo es necesario tasar un piso?

La tasación de una vivienda, como mencionamos anteriormente, es un proceso que se sigue para conocer el valor actual de un inmueble. Este proceso debe de llevarse a cabo si queremos solicitar una hipoteca, dar un nuevo paso con nuestra vivienda, como vender un piso o comprar una casa u otro tipo de inmueble o para repartir una vivienda en herencia.

De esta manera la tasación del inmueble a causa de los procesos que comentamos, se hacen por las siguientes razones:

• La tasación del piso debido a que se ha solicitado una hipoteca, es más conocida como tasación hipotecaria y las llevan a cabo agencias especialistas en esta materia, las cuales están designadas por el Banco de España. Aún así, la legislación indica que está totalmente prohibido que la empresa encargada de la tasación tenga relación alguna con el banco que cede el préstamo hipotecario a su cliente.
• Como explicamos, en cualquier proceso de compraventa es necesario tasar la vivienda. En este caso, se habla de tasación comercial y se realiza para marcar un valor de mercado según las condiciones en las que se encuentra la vivienda, sus características y los servicios de los que dispone.
• Si es necesario repartir una vivienda entre unos herederos también se debe tasar esta antes de llevar a cabo la repartición entre ellos. Así, cuando se dan estos casos nos referimos a la tasación judicial de un inmueble.

Tasar piso: Posibles resultados

La tasación de un inmueble puede salir por debajo o por encima del valor de compraventa. Si al tasar un piso, el valor es inferior al de compraventa, la financiación de la entidad financiera estará por debajo del 80% del precio de la vivienda. Si, por el contrario, el valor de tasación está por encima del de la venta de pisos, podremos conseguir una financiación superior al 80% del precio de compra. Se puede incluso llegar a una hipoteca del 100%. Eso sí, siempre y cuando el 80% de la tasación sea igual o superior a este valor.

Hay veces, pocas, en las que la tasación del inmueble sale muy por encima del valor de compraventa. Podríamos pensar que esto es un chollo. Por un lado, podríamos conseguir una financiación del 100% del valor del inmueble. Por otro lado, estaríamos comprando más barato que su supuesto precio. ¿Qué hay de malo en ello? La complementaria.

Si no fuera por hacienda…

Como sabréis aquellos que buscáis pisos en venta, adquirir un piso es sinónimo de pagar impuestos. El IVA, en caso de que el piso sea nuevo, y el ITP, si es de segunda mano, son los impuestos más grandes. Ambos corren a cargo del comprador. El IVA es siempre de un 10%. Por el contrario, el ITP varía según la comunidad. En Madrid por ejemplo se paga sólo un 6% del valor de compraventa, mientras que en Cataluña o en la Comunitat Valenciana, por ejemplo, se paga un 10%.

Volvamos pues al caso que nos ocupa. Sobre el papel, parece que comprando muy por debajo del valor de tasación todo son ventajas. Si hacienda se da cuenta de que se ha comprado muy por debajo del valor de tasación pueden aplicar lo que se conoce como “la Complementaria”. Es en este momento cuando tasar piso por encima del precio de compra puede suponer un problema importante.

¿Qué es exactamente la complementaria?

En lenguaje coloquial, podríamos decir que la Complementaria no es más que un ajuste de cuentas. Si al tasar piso, el valor supera con creces al precio de compra, hacienda entiende que este piso vale más de lo que se ha dicho. Por lo tanto, te dirán que se ha pagado un ITP inferior al que realmente tocaría y te pedirán amablemente que abones la diferencia.

Pongamos un ejemplo numérico. Imagina que al tasar un piso sale un valor de 400.000 €, pero que, por lo que sea, lo has comprado por 200.000€. Si el piso fuera de Barcelona te tocaría pagar sólo 20.000 € de ITP (10%). Pero nuestros amigos de hacienda entran en acción y viendo el valor de tasación te dicen que el ITP a pagar en realidad era de 40.000 €. Como consecuencia, te dirán que abones esos 20.000 € que faltan a las arcas del estado.

Tasar piso bajo y librarse de la complementaria

No todo está perdido en este caso en concreto. Librarse de la llamada complementaria es posible, pero se deben de dar las siguientes condiciones. Normalmente, si el valor de tasar piso es muy superior al de la compraventa es porque algo le pasa al inmueble. Seguramente se tendrá que hacer una reforma integral o tiene fallos de estructura, etc. Si de algún modo, conseguimos justificar delante de hacienda que, tu inversión final en el piso, ha sido similar al valor de tasación, nos podremos librar de la Complementaria.

¿Quieres saber cuál es nuestro consejo? ¡Aquí lo tienes! Guarda las facturas de las obras realizadas en tu vivienda. Realiza fotografías del antes y el después de la vivienda para justificar de una manera sencilla que la reforma era necesaria. Y obviamente será mejor que tengas el soporte de un abogado que de veracidad a los documentos aportados. Ya lo sabes, a veces, tasar piso por debajo del valor de compra no es sinónimo de buen augurio. Pero si juegas bien tus cartas podrás comprar piso al mejor precio y ganarle la partida a la Agencia Tributaria.