Si hay dos conceptos que deberías tener muy claros antes de solicitar una hipoteca son el TIN y la TAE. Para ello, a continuación te damos 4 claves sobre el TIN y la TAE para entender una hipoteca y conseguirla en las mejores condiciones.
4 claves sobre el TIN y la TAE en una hipoteca
1. ¿Qué es el TIN y de dónde sale?
El TIN, o Tipo de Interés Nominal, es lo que habitualmente llamas la tasa de interés de una hipoteca. “Una hipoteca fija al 3 %”, “al 2,1 % + euríbor”; eso es el TIN, ese porcentaje.
En el caso de una hipoteca fija, el TIN no tiene pérdida, ya que es un solo valor, el porcentaje de la tasa de interés. Por contra, en las hipotecas variables, el TIN está compuesto por el euríbor más un diferencial que elige el banco. Se calcula, por lo tanto, así:
TIN de una hipoteca variable= euríbor + diferencial
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2. ¿Qué es la TAE y cómo se calcula?
El TIN es una variable crucial en una hipoteca, pero no es la única. También hay que tener en cuenta la periodicidad de los pagos, el plazo de amortización y otros costes secundarios. Eso es lo que hace la TAE, la Tasa Anual Equivalente.
Cuando utilices un comparador de hipotecas, verás en cada oferta el porcentaje del TIN y el de la TAE, y que la TAE siempre es superior al TIN. Esto se debe a lo que ya hemos adelantado: la TAE se calcula a partir de una fórmula que incluye, además del TIN, otras variables que aumentan el coste final de la hipoteca. En concreto:
- El capital inicial.
- Los gastos de constitución.
- El plazo de amortización.
- Los gastos periódicos.
- La periodicidad de los gastos.
- El TIN.
3. ¿Hay que fijarse en el TIN o la TAE?
La tercera de las claves sobre el TIN y el TAE para entender una hipoteca la puedes adivinar tú mismo. ¿Es más importante el TIN o la TAE? Si la TAE incluye el TIN y otras variables, está claro que la TAE da una imagen más completa del coste de la hipoteca.
Es por eso que los bancos están obligados a mostrar el dato de la TAE a los clientes como medida de transparencia. El TIN puede ser un porcentaje muy bonito, pero detrás se esconden otros costes que el cliente debe conocer para tomar una decisión con verdadero conocimiento de causa.
El simulador de hipotecas de Housfy tiene integrada la fórmula de la TAE. Introduce las variables que el simulador te pide (plazo de amortización, TIN, ahorros, etc.), y junto a la cuota mensual, verás como la TAE va cambiando en función de los datos que introduzcas.
4. Aspectos sobre la TAE a tener en cuenta
En primer lugar, debes tener en cuenta que la TAE es más fiable en el caso de las hipotecas fijas que en las variables. Con un interés fijo, la TAE será la misma en el primer año de vida del préstamo que en el último, pero no ocurrirá igual con un interés variable. El TIN se actualiza cada año conforme al euríbor, y con él la TAE.
En segundo lugar, aunque el conocimiento que te aporta la TAE es muy completo, no es total, ya que solo tiene en cuenta los gastos bancarios. Aparte, hay que calcular los gastos de notaría, del registro o de la gestoría, y la inclusión de ciertas comisiones que unos bancos incluyen y otros no.
La verdadera utilidad de la TAE, a fin de cuentas, es la de ser un muy buen criterio para comparar entre hipotecas. Al tratarse de una fórmula matemática que todos los bancos calculan igual, te sirve como un denominador común sobre el cual decidir qué opción es más favorable.
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Consigue tu hipoteca sin asomo de dudas
Aunque a todos nos resulta familiar, en realidad una hipoteca es un concepto muy complejo. Por eso, una de las principales preocupaciones de los intermediarios hipotecarios de Housfy Hipotecas es resolver tus dudas.
Ellos negocian directamente con los bancos y te presentan distintas opciones. Pero antes de dar ningún paso, te las explican detalladamente y las veces que haga falta. Así, cuando elijas la opción más conveniente, sabrás de verás lo que estás eligiendo.
