Contrato privado de compraventa entre hermanos: Requisitos, impuestos y riesgos en 2026

Tú y tu hermano heredáis una vivienda, uno de los dos quiere quedárselo y pensáis en firmar un contrato privado de compraventa entre hermanos para resolverlo rápido y sin complicaciones.

Nuestros expertos catalogan esta opción como perfectamente viable y válida, pero cabe destacar que no siempre es la más barata ni la más segura.

En 2026, con el valor de referencia catastral marcando la base de los impuestos y Hacienda especialmente atenta a las operaciones entre familiares, conviene saber muy bien qué estáis firmando.

A continuación, te explicamos los requisitos, los impuestos reales y los riesgos, incluida la temida donación encubierta, para que decidáis con criterio.

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Lo más importante de este artículo:

• Un contrato privado de compraventa entre hermanos es válido pero no sirve como blindaje legal. Vincula a los hermanos desde la firma pero hasta que no se eleva a escritura pública, el comprador no consta en el Registro de la Propiedad.
• La compraventa suele ser la vía más cara, ya que tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que va del 6% al 10% en función de la Comunidad Autónoma, mientras que la extinción de condominio tributa por Actos Jurídicos Documentados, que va del 0,75% al 1,5%. En una cuota de 100.000€ puedes ahorrar unos 7.000€.
• Desde 2021, rebajar el precio de la compra no rebaja el importe de los impuestos. Hacienda calcula sobre el valor de referencia catastral, no sobre lo que declares. Poner un precio inferior solo aumenta el riesgo.
• Cuidado con la donación encubierta porque si vendes muy por debajo del valor real, Hacienda puede tratar la diferencia como un regalo y reclamar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, con intereses y sanciones.
• Antes de firmar ningún contrato, calcula y déjate asesorar por expertos; comprueba que la herencia esté aceptada, valora el piso para fijar un precio realista y estudia qué opción es más conveniente para la situación en concreto.

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En este artículo aprenderás:

• ¿Qué es un contrato privado de compraventa entre hermanos?
• ¿Qué requisitos tiene el contrato privado de compraventa entre hermanos?
• ¿Qué impuestos se pagan con un contrato privado de compraventa entre hermanos en 2026?
• A tener en cuenta: El riesgo de la donación encubierta
• ¿Qué alternativas hay? Donación y extinción de condominio
• Otros riesgos de firmar un contrato privado de compraventa entre hermanos
• ¿Necesitas financiación para comprar las otras partes?

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¿Qué es un contrato privado de compraventa entre hermanos?

Un contrato privado de compraventa entre hermanos es un documento firmado únicamente entre las partes, sin notario, por el que un hermano vende su cuota de propiedad del inmueble a otro a cambio de un precio.

Como habitualmente procede de una herencia, un contrato privado de compraventa entre hermanos consiste en comprar la parte de los demás, es decir, un porcentaje de la vivienda, ya sea un 50%, un 33,3%…

El contrato es válido y vinculante entre ambos hermanos desde el momento que hay acuerdo sobre el objeto (inmueble) y el precio de la venta, tal como está estipulado en el artículo 1450 del Código Civil.

• Nota importante: Esta operación tiene un límite; por sí solo no permite inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Para eso se necesitar elevar la vivienda a escritura pública ante notario. Hasta que eso no ocurra, el comprador tiene un acuerdo válido bajo contrato, pero no la protección plena que da el Registro de la Propiedad.

¿Qué requisitos tiene el contrato privado de compraventa entre hermanos?

Un contrato privado de compraventa entre hermanos debe identificar a las partes y el inmueble, acreditar la herencia ya inscrita, y fijar la cuota que se vende, el precio, la forma de pago, las cargas, el reparto de gastos y el compromiso de elevarlo a escritura pública.

Con tal de que tenga solidez legal, según nuestros expertos un contrato privado de compraventa entre hermanos debe cumplir con los siguientes requisitos:

• Identificación completa de ambas partes, tanto la vendedora como la compradora y la identificación completa del inmueble con sus datos registrales.
• Acreditación del título de la propiedad; la herencia debe estar aceptada, adjudicada e inscrita a nombre de los hermanos.
• Cuota exacta que se transmite, es decir, indicar cuál es el porcentaje de cada hermano y por qué precio se vende la parte correspondiente al vendedor.
• Indicación de la forma de pago y el calendario con los plazos que se van a cumplir.
• Situación de cargas; si el piso arrastra hipoteca u otras deudas y cómo se resuelven.
• Reparto de gastos e impuestos entre las partes (notaría, registro, ITP, plusvalía…).
• Fecha de entrega de la posesión y compromiso de elevar el contrato a escritura pública.

Consejo Housfy:

Es muy recomendable no quedarse tan solo con el contrato privado de compraventa entre hermanos y fijar en el propio documento una fecha concreta para acudir al notario y elevarlo a escritura pública. Mientras no se haga eso, el comprador no aparece como titular en el Registro y queda expuesto a imprevistos como embargos o una segunda venta.

¿Qué impuestos se pagan con un contrato privado de compraventa entre hermanos en 2026?

El comprador paga el ITP (6% – 10% según la comunidad) y el vendedor tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF y la plusvalía municipal, un coste bastante mayor que el de una extinción de condominio, que solo paga AJD (0,75% – 1,5%).

Este es el punto en el cual hay más dinero en juego, y precisamente donde más errores se cometen. Un contrato privado de compraventa entre hermanos es, a efectos fiscales, la compra de unas cuotas de participación.

Esto suele activar los impuestos más caros. Para que te hagas una idea, compara lo que supone fiscalmente un contrato privado de compraventa entre hermanos con una extinción de condominio:

Concepto	Contrato privado de compraventa (venta de cuota)	Extinción de condominio
Impuesto principal	ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales); entre el 6% y el 10% según la Comunidad Autónoma; va siempre a cargo del comprador	AJD (Actos Jurídicos Documentados); entre el 0,75% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma
¿Sobre qué base?	La base sobre la cual se calcula el impuesto es la cantidad más elevada entre el precio declarado de venta y el valor de referencia catastral	La base sobre la cual se calcula el impuesto es solamente el precio de la parte que se adquiere.
IRPF	El hermano que vende tributa por la ganancia patrimonial obtenida (19%–28%)	Regla general; no hay alteración patrimonial (art. 33.2 LIRPF), salvo que el valor se haya actualizado
Plusvalía Municipal	El pago de la Plusvalía Municipal se genera con la venta y el pago lo asume siempre quien vende su parte	Si uno de los hermanos se queda con el 100% de la vivienda y compensa a los demás, la operación no paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ya que no se considera una venta, sino el reparto de una propiedad que era de todos

En función de las cantidades de una operación, la diferencia puede ser crucial en el ahorro. Por ejemplo, sobre una cuota de 100.000€:

• Con un contrato privado de compraventa entre hermanos, se podría llegar a pagar un 8% del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), lo que serían 8.000€.
• Con una extinción de condominio, se paga aproximadamente un 1% por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), lo cual supone, en este caso, una cantidad de 1.000€.

En este caso, sería un ahorro de 7.000 euros; merece la pena estudiar cada situación en particular para ver qué encaja mejor, si una extinción de condominio o un contrato privado de compraventa entre hermanos.

• Nota importante: Desde la Ley antifraude de 2021, los impuestos de la operación (ITP y AJD) se calculan sobre la cifra más alta entre el precio declarado en la escritura y el valor de referencia que el Catastro asigna a la vivienda. Poner un precio más bajo ya no reduce lo que se paga y, además, aumenta el riesgo de una revisión de Hacienda.

A tener en cuenta: El riesgo de la donación encubierta

La donación encubierta ocurre cuando un hermano vende su cuota muy por debajo de su valor real, y para evitar que Hacienda la reclame como donación (con intereses y sanciones) basta con fijar un precio realista, coherente con el valor de mercado y el de referencia catastral.

Este es el mayor error que se comete cuando se firma un contrato privado de compraventa entre hermanos. ¿Cuándo ocurre? Cuando una de las partes vende su cuota muy por debajo del valor real que tiene.

Hacienda puede interpretar que esa diferencia no es una venta, sino una donación encubierta, y reclamar el Impuesto de Donaciones sobre la parte «regalada», con sus intereses y posibles sanciones.

De hecho, entre familiares la Administración suele ser especialmente estricta. Para nuestros especialistas, la clave para blindar fiscal y legalmente el contrato es fijar un precio realista. ¿Qué significa esto?

• Fijar un precio realista, coherente con el valor de mercado y con el valor de referencia catastral, y dejarlo reflejado con claridad en el contrato.

Consejo Housfy:

Antes de marcar una cifra definitiva de venta, conviene tener una referencia objetiva acerca del valor real del inmueble. Puedes obtener tu primera estimación fidedigna online y de forma gratuita con la herramienta de valoración de la vivienda de Housfy. En apenas segundos, te da un rango de mercado con el que contrastar el precio antes de firmar y evitar que Hacienda recalifique la operación.

¿Qué alternativas hay? Donación y extinción de condominio

Las 2 alternativas al contrato privado son la donación, ideal si de verdad quieres regalar tu parte de forma transparente, y la extinción de condominio, la opción más barata cuando un solo hermano se queda el 100% del piso y compensa a los demás.

Como ya hemos visto, el contrato privado de compraventa entre hermanos no es la única vía para vender las partes del inmueble para que se lo quede un solo hermano. En función de las particularidades de cada caso, estas son las alternativas:

Donación

• Si de verdad la parte vendedora está dispuesta a «regalar» su parte de la vivienda, la mejor opción es hacerlo de forma expresa y tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Otorga transparencia y evita el riesgo de recalificación. El coste fiscal depende mucho de la Comunidad Autónoma.

Extinción de condominio

• Esta es la fórmula estrella cuando una sola parte se lleva el 100% de la propiedad de la vivienda y compensa económicamente a los demás por ello. Al no ser una transmisión ordinaria, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto mucho más barato que el ITP, y no se paga Plusvalía Municipal. Es la vía natural cuando el inmueble es indivisible, como suele pasar con un piso heredado.

A la práctica, la regla es la siguiente; si se va a cerrar la copropiedad para que el inmueble quede a nombre de uno, la extinción de condominio es la opción ganadora.

Por otro lado, si lo que hay es una venta de cuota que deja la copropiedad abierta (o entran terceros), estaréis en el terreno del contrato privado de compraventa entre hermanos.

Consejo experto:

Una vez con los números encima de la mesa, si la decisión final es la venta del inmueble a un tercero para repartir el dinero, es recomendable buscar apoyo para optimizar procesos y beneficios. Con el servicio de venta de pisos heredados de Housfy os acompañamos en todo momento, incluida la extinción de condominio o la donación previa, para que la venta sea limpia y sin sorpresas fiscales.

Otros riesgos de firmar un contrato privado de compraventa entre hermanos

Más allá de los impuestos, un contrato privado de compraventa entre hermanos conlleva riesgos como la falta de inscripción en el Registro, la posibilidad de una doble venta, el conflicto familiar y el bloqueo de la operación si la herencia aún no está liquidada.

Más allá de los riesgos de sobrepago que hemos visto con los impuestos, un contrato privado de compraventa entre hermanos tiene otras cuestiones e inconvenientes que conviene conocer:

Riesgo	¿En qué consiste?
No hay inscripción en el Registro	El comprador no consta como titular hasta que la operación se eleva a escritura pública, lo que debilita su posición jurídica.
Riesgo de doble venta	Si el vendedor firmara con un tercero y este sí inscribiera la propiedad en el Registro, podría llegar a prevalecer (artículo 1473 del Código Civil).
Conflicto familiar	Sin fechas, cantidades y responsabilidades bien definidas, es fácil que un malentendido entre hermanos acabe en disputa.
Herencia sin liquidar	Si el Impuesto de Sucesiones y Donaciones o la adjudicación de la herencia no están cerrados, la venta puede quedar bloqueada.

Consejo experto:

Antes de firmar ningún documento, nuestros expertos recomiendan verificar que la herencia esté legalmente aceptada, adjudicada e inscrita de la mano de un asesor fiscal especializado en herencias. Un buen análisis previo determinará si conviene un contrato privado de compraventa entre hermanos, una donación o una extinción de condominio, además de potenciar el ahorro de varios miles de euros y más de un disgusto.

¿Necesitas financiación para comprar las otras partes?

Si no dispones del efectivo para compensar a tus hermanos, existen hipotecas específicas para esta operación, y un bróker hipotecario puede comparar bancos y negociar por ti para conseguir las mejores condiciones sin recorrer una oficina tras otra.

En muchas ocasiones, la principal dificultad de esta operación es el dinero disponible de la parte compradora. Compensar al resto por su cuota no es barato, y no siempre se dispone del dinero en efectivo. Ahí es donde entra la financiación.

Existen hipotecas especiales para estas situaciones en concreto pero las condiciones varian ampliamente entre bancos. Comparar por tu cuenta lleva tiempo y no siempre consigues las mejores condiciones, sobre todo cuando la operación es entre familiares.

• Nota importante: Si necesitas financiar la compra de la parte de tus hermanos, deja que un experto negocie por ti. El bróker hipotecario de Housfy compara las ofertas de varios bancos, negocia las condiciones en tu nombre y te consigue la mejor hipoteca sin que tengas que ir banco por banco. Así resuelves el problema del dinero en efectivo y te quedas con el piso familiar sin renunciar a las mejores condiciones del mercado.

Preguntas frecuentes (FAQ’s)

¿Tiene validez un contrato privado sin notario?

Sí. Un contrato privado de compraventa entre hermanos es válido y vinculante entre las partes desde que hay acuerdo sobre el precio y el inmueble (arts. 1445 y 1450 del Código Civil).

Otra cosa distinta es su alcance frente a terceros; sin escritura pública no podréis inscribir la operación en el Registro de la Propiedad ni proteger plenamente al comprador de los riesgos que tiene esta operación.

¿Cómo evitar que Hacienda lo considere una donación encubierta?

La clave es declarar un precio realista, coherente con el valor de mercado y con el valor de referencia catastral, y dejarlo reflejado con claridad en el contrato.

Si vendéis muy por debajo de ese valor, Hacienda puede interpretar la diferencia como una donación y reclamar el impuesto correspondiente, con intereses y sanciones.

¿Qué impuestos paga el comprador y cuáles el vendedor?

El comprador asume el ITP (entre el 6% y el 10% según la Comunidad Autónoma) sobre la cuota que adquiere, además de los gastos de notaría y registro.

El vendedor tributa por la ganancia patrimonial en su IRPF y, por lo general, paga la Plusvalía Municipal correspondiente a la parte que transmite.

¿Es obligatorio pagar el precio de mercado entre hermanos o se puede pactar uno menor?

Entre vosotros podéis pactar el precio que queráis, pero a efectos fiscales Hacienda toma como base el mayor entre el precio declarado y el valor de referencia catastral.

Es decir, poner un precio bajo no reduce el impuesto y, además, aumenta el riesgo de que la operación se recalifique como donación encubierta.