¿Has oído hablar alguna vez de la compensación o comisión por desistimiento de la hipoteca? Si no tienes muy claro qué significa o cómo funciona, desde aquí vamos a tratar de aclarártelo lo mejor posible.
En líneas generales, se trata de un importe que las entidades cobran al cliente al querer amortizar su hipoteca de forma anticipada. Hablamos de una comisión por desistimiento que va a depender de varios factores, especialmente de los porcentajes máximos a aplicar tras la reforma de 2007.
¿En qué consiste la compensación de desistimiento?
Si el cliente decide abonar de manera parcial o total el importe que le queda por pagar del préstamo hipotecario antes de que finalice el plazo estipulado, la entidad bancaria puede cobrarle una cantidad de dinero en concepto de comisión por desistimiento.
La compensación o comisión por desistimiento se basa en una cantidad cobrada al cliente precisamente en compensación por los intereses que el banco dejará de cobrar. A diferencia de otras comisiones, el cliente no está pagando un dinero por un servicio ofrecido, sino que la finalidad es compensar a la entidad por el perjuicio causado al pagar el préstamo antes de la fecha pactada.
En el pasado, esta operación se conocía con el nombre de «comisión por cancelación». Sin embargo, la ley cambió este concepto por el de «compensación por desistimiento» para hablar con propiedad y dejar claro qué significa.
¿Cómo funciona la compensación por desistimiento?
Cuando el cliente paga una parte o la totalidad de la hipoteca antes de lo previsto, la entidad bancaria deja de percibir esos intereses hipoteca, de ahí que algunas entidades bancarias decidan aplicar este tipo de compensación.
Ahora bien, el cobro de esta compensación está sujeta a una serie de límites establecidos por ley, en los que es necesario aclarar algo importante: los límites irán en función del momento del desistimiento, pues durante los primeros años de hipoteca el daño causado a la entidad será claramente superior.
En cualquier caso, en la comisión por desistimiento se tienen en cuenta dos variables posibles que vamos a describir a continuación.
Comisión por desistimiento en función de la fecha de la firma de la hipoteca
Los límites para la compensación dependerán del momento en el que se vaya a amortizar hipoteca. Además, de la fecha en que tuvo lugar la firma de la hipoteca.
- En las hipotecas a tipo variable que se firmaron antes del 1 de enero de 2007, las entidades podrán cobrar el 1% del importe amortizado como máximo. Siempre y cuando no estemos hablando de una subrogación de hipoteca (cambio del préstamo a otra entidad bancaria).
- En cuanto a las hipotecas a tipo fijo y variable que sean posteriores a 2007, existen dos límites diferentes:
- El cliente pagará el 0.5% del capital amortizado, si la amortización se efectúa durante los 5 años siguientes a la formalización del préstamo.
- Si han pasado más de 5 años, la comisión por desistimiento no debe superar el 0.25%.
Compensación en función del tipo de interés
La compensación por riesgo de tipo de interés es algo que la ley establece adicionalmente en el caso de las hipotecas a tipo fijo y mixto. No obstante, solamente podrá cobrarse en hipotecas que partan de un plazo superior a un año y la entidad bancaria podrá pactar su importe.
Otro punto a tener en cuenta es que, esta compensación sólo será válida en caso de que los tipos de interés sean inferiores a los pagados por el cliente antes de cancelar o amortizar anticipadamente su hipoteca.
Comisión por desistimiento, ¿es aplicable a todas las hipotecas?
No todas las entidades bancarias llegan a aplicar la comisión por desistimiento. La ley ha establecido unos porcentajes máximos para impedir posibles abusos al cliente. Esto no significa que entre él y el banco no puedan pactar las condiciones o incluso llegar al acuerdo de eliminar la compensación.
Si estás pensando en deshacerte de tu préstamo hipotecario antes de tiempo, conviene que repases bien las cláusulas de tu contrato. Algunas entidades bancarias ofrecen sus créditos hipotecarios sin aplicar ningún tipo de compensación, de ahí que el cliente pueda amortizar como quiera su hipoteca, sin que su decisión repercuta en su economía.
Otros bancos, por el contrario, dejan muy claro su intención de aplicar esta compensación de acuerdo a lo establecido por ley, es decir, el 0.5% durante los primeros 5 años y el 0.25% durante el resto. Pongamos como ejemplo una amortización anticipada de 20.000 €. En ese caso, el cliente deberá satisfacer una comisión de 100 € los primeros años y 50 € los demás. Ahora que sabes qué es la comisión por desistimiento para evitar sorpresas inesperadas, en Housfy Hipotecas te daremos toda la información que necesites en la financiación de tu nueva vivienda. Además, nuestros brókeres hipotecarios negociarán con la entidad bancaria para obtener las mejores condiciones en tu préstamo hipotecario.
