Como todo acuerdo que suponga una garantía y comprometa a los implicados, el contrato de arras comporta consecuencias si se incumple, pues sí o sí alguien sale perjudicado, y, por tanto, tiene derecho a una compensación. ¿Cuál?, ¿Qué pasa con el infractor?, ¿Cómo se reclama?
¿Qué es el contrato de arras?
En el momento de vender un piso, se suele establecer un acuerdo escrito entre el comprador y el vendedor: el contrato de arras. Esta garantía sirve para especificar todas las condiciones de reserva de la vivienda y el compromiso con la compra.
Junto con el contrato se entrega al vendedor una suma de dinero a modo de señal para la reserva del inmueble. Este importe tiene un valor de entre el 5% y el 10% del precio de venta final, aunque huelga decir que no es un porcentaje fijo, así que dependerá de cada caso, y además se puede negociar entre comprador y vendedor.
Existen varios tipos de contratos de arras según la penalización que se establezca por su incumplimiento:
- Arras penitenciales.
- Arras confirmatorias.
- Arras penales.
Se ha incumplido mi contrato de arras… ¿Qué hago?
El contrato de arras, a pesar de no ser obligatorio, es muy recomendable, ya que es la única vía que tienen los implicados de obtener cierta seguridad en la compraventa. Aun así, firmar un contrato de arras no asegura al 100% su cumplimiento, lo que implica que alguna de ambas partes podría infringir alguna de las condiciones establecidas.
¿Te ha pasado? No te preocupes, anota las acciones que puedes llevar a cabo para solucionarlo:
- Notificar por escrito al comprador. Infórmale del incumplimiento del contrato y cítale para firmar la escritura de compraventa.
- Solicitar ayuda a la notaría. Esta obligará al comprador a presentarse mediante una nueva citación, si este no colabora en la primera notificación amistosa.
- Reclamar ante el juzgado. Si el comprador sigue sin solucionar el incumplimiento, el juzgado exigirá la venta del inmueble o retendrá el importe de la señal.
- Publicar de nuevo la vivienda en venta. Inicia la búsqueda de otro comprador.
Tip Housfy.💡 Si el incumplimiento del contrato de arras es por fuerza mayor, el comprador podrá presentar documentación y evidencias que demuestren esta condición y justifiquen legalmente su imposibilidad de cumplir con él.
Consecuencias legales de incumplir un contrato de arras
Lo más recomendable es empezar por un intento de resolución amistosa con el comprador, como con una renegociación de los términos del contrato, el desplazamiento de las fechas de cumplimiento o la cancelación del acuerdo.
Si esta vía no es posible, puedes optar por la judicial. Las consecuencias legales de incumplir con el contrato de arras son:
- La pérdida del depósito.
- La obligación de indemnización económica (que cubran las ganancias pérdidas o costos adicionales incurridos).
- La anulación del contrato.
- El cumplimiento forzado por el tribunal del contrato.
Hay que decir que existen algunas diferenciaciones en las consecuencias de impago para el vendedor y el comprador:
| TIPOS DE ARRAS | COMPRADOR | VENDEDOR |
|---|---|---|
| Arras penitenciales | Pierde las arras pagadas | Debe devolver el doble de las arras recibidas |
| Arras penales | Debe pagar una penalización adicional, que normalmente equivale al importe de las arras | Debe pagar una penalización, que acostumbra a ser el doble de las arras, pero puede ser otra cantidad según el contrato |
| Arras confirmatorias | Puede enfrentarse a demandas por daños y perjuicios o ser obligado a cumplir con el contrato | Puede enfrentarse a demandas por daños y perjuicios o ser obligado a cumplir con el contrato |
Debes tener en cuenta que recurrir a un procedimiento judicial conlleva costes, como honorarios y de litigio, y a veces estos pueden llegar a superar el valor del propio contrato de arras.
Modelo de Contrato de Arras Penitenciales
Este modelo corresponde a un borrador, con el que bajo ninguna circunstancia Housfy se hará responsable de ninguna actuación. Está sujeto a la aplicación del Código Civil estatal, no autonómico, y no condicionado a la obtención de una hipoteca.
¿Quieres vender tu piso? Nosotros te ayudamos
Si vas a vender tu piso y quieres un contrato de arras, en Housfy podemos ayudarte. Nuestros expertos inmobiliarios te acompañarán en todo el proceso de venta de tu vivienda para que no tengas que preocuparte por nada, ni siquiera por el contrato de arras. No dudes en consultarnos si tienes alguna duda, ¡Estaremos encantados de atenderte!
