IRPF de la venta de una vivienda heredada, ¿cómo funciona?

Ya ha comenzado la campaña de Declaración de la Renta de 2024. Este miércoles 3 de abril muchos propietarios ya se puede solicitar el borrador del modelo 100 para declarar la venta de su piso.

Si durante el 2023 has vendido un piso heredado, tendrás que declararlo en la Renta del 2024 y pagar el IRPF. En el artículo de hoy te explicamos cómo funciona el IRPF de la venta de una vivienda heredada y la plusvalía municipal.

¿Cómo funciona el IRPF de la venta de una vivienda heredada?

Al vender el inmueble en cuestión tendrás que declarar la ganancia patrimonial, que está sujeta al IRPF. Solo tendrás que pagar el impuesto en caso de que hayas obtenido una ganancia. Para saberlo, tendrás que calcularlo teniendo en cuenta diferentes variables:

• Fecha de adquisición. Esta fecha suele causar algo de confusión, pero en una herencia se considera el momento en el que fallece el propietario del inmueble.
• Valor de adquisición. El precio de la casa. Puede ser un valor de mercado o el valor fiscal de la Hacienda de nuestra comunidad autónoma. Aquí no solo se incluirá el valor del inmueble, también se añadirán los gastos de la transmisión de la herencia (Registro de la Propiedad, notaría y pago de impuestos).
• Valor de transmisión. El precio por el que vendemos el inmueble, aquí podemos restar todos los gastos asociados a la compraventa.

Una vez tengas claros estos tres datos, podrás saber si hay ganancia patrimonial restando el valor de adquisición del de transmisión. Si has obtenido beneficios de la venta, tendrás que pasar al siguiente paso: saber cuánto tienes que pagar.

¿Cómo se calcula?

Vamos a verlo paso a paso:

Cálculo del valor de transmisión

Al valor de venta le puedes restar todos aquellos gastos y tributos que tuviste que asumir para realizar la operación, como pueden ser los honorarios de la inmobiliaria, la plusvalía municipal o los gastos de la cancelación registral de la hipoteca.

Ejemplo:

Un inmueble se vende por 150.000 € y los gastos a asumir son:

• Honorarios de la inmobiliaria: 5.500 €.
• Plusvalía municipal: 1.300 €.
• Gastos de la cancelación registral: 450 €.

150.000 € – 5.500 € – 1.300 € – 450 € = 142.750 €

Cálculo del valor de adquisición

Al valor de compra le puedes sumar los gastos de la adquisición (como el gasto del notaría, el ITP, el impuesto de actos jurídicos, los gastos para constituir la hipoteca, etc.). y los costes de cualquier reforma considerable realizada en la vivienda.

A ese mismo valor, entonces, se le debe restar el importe de las amortizaciones que se hayan deducido fiscalmente. Ejemplo de ellas son los gastos deducidos en el IRPF.

Ejemplo:

El inmueble tiene un precio de compra de 65.000 €. Los gastos de compra son:

• Notaría: 375 €
• Registro: 250 €
• ITP: 4.500 €

Asimismo, el coste de reformas son de 20.000 €.

65.000 € + 375 € + 250 € + 4.500 € + 20.000 € = 90.125 €

Cálculo de la diferencia

El tercer paso, después de calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición, es calcular la diferencia entre el valor de ambos. Si el resultado es negativo, no hay que pagar IRPF porque no se obtuvieron ganancias entre con la venta.

Si el resultado, en cambio, fuese positivo, hay que aplicar el porcentaje de tributo que Hacienda establece. Estos son los de 2023, en el momento de vender tendrás que ver si ha habido alguna modificación:

• Hasta 6.000 € de ganancias. El tributo asciende al 19 %.
• Entre 6.000 y 50.000 € de ganancias. Impuesto del 21 %.
• Entre 50.000 y 200.000 € de beneficios. Tributo del 23 %.
• Entre 200.000 € y 300.000 € de beneficios, asciende al 27 %.
• A partir de 300.000 € de beneficio, toca un 28 %.

Ejemplo:

Ganancia patrimonial = 142.750 € (valor de transmisión) – 90.125 € (valor de adquisición) = 52.625 €

El resultado es positivo y, en consecuencia, hay que aplicar el porcentaje de tributo que corresponda. Se debe incidir en que los porcentajes se aplican de forma progresiva.

• 1r tramo: 6.000€ x 19% = 1.140€
• 2º tramo: 44.000 x 21% = 9.240€
• 3r tramo: 2.625 x 23% = 603,75€
• TOTAL IRPF: 10.983,75€

Impuesto de Plusvalía Municipal

La Plusvalía Municipal o Impuesto del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se paga en el momento de vender una vivienda, heredarla o recibir una propiedad en donación. El pago del impuesto es para gravar el incremento del valor del terreno desde el momento en que se adquirió la vivienda.

Calcular cuánto tienes que pagar es algo más complicado que el IRPF, necesitarás tener la siguiente información:

• Coeficiente de incremento, es decir, los años que han transcurrido desde que se adquirió la vivienda.
• Porcentaje del valor catastral. Para sacar este dato se tiene que seguir esta fórmula: (Años de posesión de la vivienda) x (coeficiente de incremento) = Porcentaje a aplicar al valor catastral.
• Valor catastral. Puedes conocerlo con el último recibo del IBI o a través de la Sede Electrónica del Catastro.
• Base imponible. Se conoce haciendo la siguiente fórmula: (valor catastral del suelo) x (coeficiente del incremento) = base imponible.
• Tipo impositivo. Esto dependerá del municipio en el que te encuentres, el impuesto variará. Una vez lo hayas consultado en la misma web del ayuntamiento tendrás que multiplicar la base imponible por el tipo impositivo del municipio.

Ahora que ya sabes cuánto tienes que pagar de IRPF de la venta de una vivienda heredada, puedes empezar con el proceso de vender tu piso heredado. Desde Housfy podemos ayudarte con el proceso, gracias a nuestro equipo de expertos inmobiliarios. Si vas a vender una vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. ¡Te esperamos!