La nueva Ley de Vivienda ya es oficial, tras entrar en vigor el 26 de mayo de 2023. Pero, aunque el eje vertebrador de la normativa recaiga sobre la gestión de los alquileres, esto no impide que su aplicación salpique también al ámbito de la compraventa de viviendas. A continuación, analizamos y realizamos una previsión de los efectos de la Ley de Vivienda en la compraventa de inmuebles de 2023.
Los primeros efectos de la nueva Ley de Vivienda
Tras dos años de negociaciones, la nueva Ley de Vivienda de 2023 es un hecho. Su planteamiento ha sido el mismo desde el principio: mejorar la protección de los inquilinos y garantizar el acceso a viviendas de calidad con un precio justo. Por ello, en Housfy, nos hemos propuesto analizar cómo las medidas de la Ley de Vivienda en el alquiler afectarán a los resultados de 2023 en las compraventas.
Para empezar, es indudable que la normativa genera inquietud e indecisión en el sector inmobiliario, provocando que muchos propietarios consideren vender su piso antes que alquilarlo por temor a no sentirse amparados por la Ley. Este desenlace comienza ya a provocar un cambio de tendencia notable en el mercado, con una disminución de la oferta del alquiler que contrasta con un aumento creciente de la demanda.
Según datos recopilados por Housfy, la inmobiliaria online líder en España, de enero a abril de 2022, el número de viviendas en alquiler publicadas en su portal inmobiliario tuvo un crecimiento del 38,38%, mientras que los inmuebles en venta aumentaron en un 17,04 %.
En 2023, los datos se mantienen positivos en los tres primeros meses del año, destacando un aumento interanual del 34,59 % registrado en los alquileres de febrero. Con el proyecto de Ley aprobado, abril reduce en un -5,40 % los anuncios publicados de hogares en alquiler y en venta a la vez, rompiendo con la tendencia al alza que sí continuó en abril de 2022.
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La indecisión se apodera de los propietarios de viviendas
Aunque la nueva normativa no ha entrado aún en vigor, nuestro Responsable de Grandes Cuentas de Real Estate y embajador de Housfy, David Gordo, reconoce que “los propietarios de inmuebles están en una situación de espera […] para decidir si venden o alquilan su vivienda”. En consecuencia, la prudencia por la que optan los dueños de viviendas comienza a manifestar los primeros cambios en el mercado inmobiliario. “Se está generando una ralentización de la toma de decisiones por parte de propietarios”, afirma el experto.
La nueva normativa frena la iniciativa de alquilar un piso de muchos propietarios, y la de vender también, según la previsión de los efectos de la Ley de Vivienda en la compraventa de inmuebles de 2023 que realizan nuestros expertos. Actualmente, el mercado inmobiliario dispone de “menos viviendas en venta y en alquiler por esta situación”, asegura Gordo. Por ende, lo más probable es que el precio de venta de los pisos también se encarezca.
Los alquileres descienden y las rentas aumentan
Desde principios de 2023, cuando la Ley de Vivienda aceleró su negociación, el número de arrendamientos inició una moderada tendencia a la baja. En Housfy, este cambio de rumbo también se notó. Durante el primer cuatrimestre de 2023, registramos un descenso general de los alquileres gestionados, en comparación con el mismo período de 2022.
En los meses de enero y febrero de 2023, anotamos un incremento de los alquileres gestionados del 21 % y 30 % respectivamente frente a los mismos meses del año anterior. Sin embargo, en marzo de 2023, con un proyecto de Ley ya más definido, hubo un descenso interanual del -7,82 %. Este porcentaje descendió hasta el -29,29 % en abril, mes en que se aprobó el primer texto definitivo de la nueva legislación.
Aun así, Gordo certifica que arrendar continúa siendo una opción atractiva para propietarios, asegurando que “si no se necesita capitalizar el patrimonio, a día de hoy es mejor poner en régimen de alquiler una vivienda antes que venderla”. Con los precios de los hogares en descenso y las rentas en aumento debido a la demanda creciente, la rentabilidad que ofrece hoy en día un alquiler es más elevada.
Previsión del mercado de compraventa en 2023
Dejando de lado la nueva Ley, David Gordo prevé que este 2023 “habrá un número menor de compraventas en España, anotando poco más de 500.000 transacciones en comparación con las 649.000 que se realizaron en 2022, un descenso de más de un 20%”. Aunque depende de muchos factores que esta previsión se cumpla, el motivo principal tras la misma radica en la subida de los tipos de interés y del euríbor, que han hecho que el coste de financiar la compra de una vivienda sea más alto que años atrás.
Ante dicho contexto, la solución que proponen los expertos para conseguir un aumento de la demanda es el abaratamiento de los costes de adquisición y financiación del hogar. Gordo asegura que “un pequeño ajuste de los precios de las viviendas no es algo negativo después de unos años de incremento”.
De cara a 2023, también se prevé que el aumento de las compraventas esté reforzado por el nuevo aval que garantiza el 20 % de la entrada de la primera vivienda para jóvenes. Así lo estima otro de nuestros expertos inmobiliarios de Housfy, Cristian Nuño: “debería ayudar a que aumente el número de compraventas por parte de ese target de compradores”.
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