El peor temor de quienes van a solicitar una hipoteca es el embargo. Se trata del desenlace de todo un procedimiento, y sobre él te vamos a hablar hoy: sobre qué es un procedimiento de ejecución hipotecaria y sobre cuáles son tus opciones si te encuentras en uno.
A qué nos referimos con ejecución hipotecaria
En un préstamo hipotecario, tu vivienda y tus bienes presentes y futuros sirven como garantía de pago ante el banco. Si no pagas las cuotas, el banco iniciará un proceso judicial para embargar, en compensación, tu vivienda y tus bienes. Este proceso se conoce como ejecución hipotecaria.
Hablamos de procedimiento de ejecución hipotecaria porque la secuencia no es llanamente la de pago-embargo. Hay, en efecto, todo un procedimiento.
Las 4 fases del procedimiento de ejecución de una hipoteca
Sabiendo ya qué es un procedimiento de ejecución hipotecaria, veamos cuáles son sus distintas fases.
1. Demanda
Al cabo de múltiples impagos, el banco interpondrá una demanda (legitimación activa) sobre la que, obligatoriamente, deberá informarse al hipotecado (legitimación pasiva). El deudor recibirá un requerimiento de pago de la deuda, en la que se incluirá:
- El importe pendiente de la hipoteca.
- Las cuotas atrasadas.
- Los intereses por la demora en el pago.
- Los gastos del proceso judicial.
En esta fase aún no hay contradicción, es decir, las partes no se enfrentan todavía. Solamente se presenta la demanda, se analiza su procedencia, se notifica sobre ella al deudor y se le requiere el pago de la deuda.
2. Ejecución hipotecaria
A continuación, el juez le pedirá al Registrador de la Propiedad un certificado de cargas en el que constará tu hipoteca y otras posibles cargas sobre la vivienda. Transcurridos diez días, el banco podrá exigir la ejecución hipotecaria.
3. Recursos frente a la ejecución
Una vez recibida la notificación del auto del juez en la que despacha la ejecución hipotecaria, el deudor tiene 10 días para formular su oposición. Estos son los únicos supuestos en los que el juez la admitirá y, en consecuencia, suspenderá la ejecución:
- Cuando el deudor certifique haber saldado la deuda.
- Cuando reclame un error en el cálculo de la deuda.
- Cuando demuestre que alguno de sus bienes muebles no pueden embargarse porque están sujetos a una hipoteca anterior.
- Cuando pruebe el carácter abusivo de una cláusula implicada en la ejecución hipotecaria.
4. Subasta
De no darse ninguno de esos cuatro supuestos, se procederá a la subasta de la vivienda, que deberá anunciarse con 20 días de antelación. El valor de lanzamiento será igual o superior al 75 % del valor de tasación de la casa, y se la quedará el mejor postor. Entonces se procederá al desahucio o, en el sentido jurídico, al lanzamiento.
Qué puedes hacer ante un procedimiento de ejecución hipotecaria
Si no puedes pagar las cuotas atrasadas, tu mejor opción es acogerte al salvavidas del Código de Buenas Prácticas. Se trata de un paquete de ayudas destinadas a quienes pasan por problemas para pagar su hipoteca. La importancia de las medidas será proporcional a la gravedad de la situación, y se contemplan estos tres niveles:
- Reestructuración de la hipoteca.
- Quita de la deuda.
- Dación en pago.
Si estás leyendo este artículo sin encontrarte ante un proceso de ejecución hipotecaria, para no verte nunca en la situación es vital que pienses cada paso con mucho detenimiento:
- Analiza con sinceridad tu situación.
- Utiliza un simulador de hipoteca más gastos para ver hasta qué punto puedes afrontar la que necesitarías.
- No dejes de comparar hipotecas hasta encontrar una realmente favorable.
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