¿Te ha surgido una posibilidad de vender un inmueble que tienes en propiedad y no tienes ni idea de qué impuestos vas a tener que pagar y qué gastos van asociados a la misma venta? No te preocupes, hemos preparado esta guía para que sepas dos puntos principales: qué impuestos y gastos van precisamente asociados a la venta del inmueble y, dos, si hay alguna manera legal para no pagar impuestos sobre esa venta.
Como adelanto, sí hay una manera legal para evitar pagar impuestos. Con esta guía podrás planificar mejor la venta de tu inmueble y, sobre todo, rendirás cuentas con Hacienda de manera correcta.
Un cálculo rápido es que al vender un inmueble, entre un 5% y un 15% del importe de venta se destinará a gastos y Hacienda. Esto significa que, si vendes un inmueble por 100.000 euros, tendrás que dedicar entre 5.000 y 15.000 euros a pagar a Hacienda y a los gastos que se originen de la venta.
El IRPF: el principal de los impuestos al vender una propiedad
Vamos a conocer el impuesto al vender inmuebles por excelencia, el IRPF. Este acrónimo corresponde al Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas. Su funcionamiento es simple: si vendes un inmueble y el precio de venta es superior al precio de compra, esta diferencia es un beneficio y, por tanto, una renta que Hacienda va a querer gravar.
- Si el precio de compra es igual al de venta, no hay ningún beneficio y Hacienda no gravará nada a través del IRPF.
- Si el precio de venta es inferior al de compra, no solo no habrá un beneficio, sino que se registrará una pérdida, por lo que tampoco se gravará nada.
¿Cómo calcular el IRPF y qué se paga de impuestos al vender?
Para calcular el IRPF necesitas tres cosas: el precio de compra, el precio de venta y los gastos asociados tanto a la compra como a la venta. El cálculo consiste en restarle al precio de venta los gastos asociados a la venta, y al precio de compra sumarle los gastos asociados a la compra. La diferencia entre ambos resultados es la ganancia sobre la que se aplica el IRPF.
Debes saber que el IRPF es un impuesto progresivo: cuanto más ganes, más tendrás que pagarle a Hacienda. Los tramos son los siguientes:
- Hasta 6.000 € de beneficio: el tipo impositivo es del 19%.
- El tipo sube progresivamente hasta el 28% si has ganado más de 300.000 euros.
Por ejemplo, si has vendido una vivienda por 150.000 euros (gastos incluidos) y la compraste por 96.000 euros (gastos incluidos), tu beneficio es de 54.000 euros. La forma correcta de calcular el impuesto es por tramos:
- Los primeros 6.000 € tributan al 19%.
- De los 48.000 € que quedan, 44.000 € tributan al segundo tramo.
- Los 4.000 € restantes tributan en el tercer tramo, que es un 23%.
Un error común es aplicar el tipo del tramo más alto a la totalidad de la ganancia, lo cual es una manera incorrecta de interpretar el impuesto.
Exenciones para no pagar IRPF
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y en menos de dos años destinas la cantidad obtenida a comprar otra residencia habitual, no pagarás IRPF.
Exención por dación en pago
La dación en pago consiste en entregar la vivienda al no poder pagar la hipoteca. Para aplicar esta exención, no puedes tener otros bienes o derechos que puedan usarse para cubrir la totalidad de la hipoteca.
Exenciones para mayores de 65 años
Si eres mayor de 65 años y vendes tu residencia habitual, no pagarás IRPF, independientemente de en qué gastes el dinero.
Si lo que vendes es tu segunda residencia, también existe una exención si destinas íntegramente el importe de la venta (con un límite de 240.000 euros) a constituir una renta vitalicia en un periodo no superior a seis meses.
Otros impuestos al vender que también son relevantes
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) no es uno de los impuestos al vender el inmueble, sino que se abona de forma anual. El importe varía entre el 0,4% y el 1,3% dependiendo de la comunidad autónoma. Este impuesto lo paga quien sea el propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año.
Existen bonificaciones, como las destinadas a familias numerosas (hasta un 90%) o por la instalación de sistemas de aprovechamiento de energía solar (hasta un 50%).
Plusvalía municipal
También conocido como el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, es un impuesto local que se paga al ayuntamiento. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el de compra, utilizando el valor catastral, los años de propiedad, el coeficiente de incremento municipal y el porcentaje de tributo fijado por el ayuntamiento. Se dispone de 30 días desde la venta para liquidar este impuesto.
Con ayuda no se te escapará ningún impuesto al vender
Como puedes ver, la venta de un inmueble implica gestiones, trámites, impuestos y gastos complejos. Por eso, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en contactar con nuestros expertos inmobiliarios. Te acompañarán en todo el proceso: desde la puesta en el mercado sin que tengas que preocuparte por el anuncio, hasta encontrar el mejor comprador gracias a Housfy Connect®, que te permite encontrarlo hasta 3 veces más rápido. ¡Es el momento!
