Por definición, subrogar una hipoteca significa sustituir a una persona ante esa obligación. Esta persona puede ser el acreedor, pero también el deudor. Es decir, que cuando hablamos de mejorar una hipoteca podemos referirnos tanto a cambiar hipoteca de banco como a cambiar el titular de la hipoteca.
De los dos tipos de subrogación que realizan los que contrataron una hipoteca, la más común es la primera, aunque la segunda cobra importancia cuando hablamos de comprar piso con hipoteca pendiente. En el artículo de hoy, descubriremos los secretos de ambas operaciones y aprenderemos a determinar cuando es rentable o no subrogar una hipoteca.
¿Qué es una subrogación de acreedor?
La subrogación de acreedor es la más común de todas. Se trata de una operación financiera en la que el titular de un préstamo hipotecario cambiar su hipoteca de un banco a otro.
Quienes realizan este tipo de operación, persiguen mejoras que van desde pagar unos tipos de interés más bajos, hasta evitar clausulas abusivas pasando por negociar las vinculaciones. Se puede incluso pasar de tipo fijo a hipoteca variable y viceversa, o cambiar los plazos de pago.
¿Qué es una subrogación de deudor?
Pese a ser menos común, este tipo de operación puede ahorrarnos algún que otro coste hipotecario. En esta ocasión, subrogar una hipoteca significa cambiar de pagador. Es algo muy común cuando un piso se vende con una hipoteca pendiente.
En estos casos, el vendedor tendrá dos opciones: Cancelar su préstamo y liquidarlo con el dinero de la venta, o bien subrogarlo. Si decide subrogar una hipoteca, el vendedor se ahorrará los gastos de cancelación y el comprador la comisión de apertura de una nuevo préstamo hipotecario. De ser así, al precio de venta final se le restaría el capital pendiente de amortizar.
¿Cómo subrogar una hipoteca?
Ahora ya sabemos diferenciar entre los dos tipos de subrogación. Pasemos pues, a ver qué se necesita para subrogarse en cada uno de los casos.
Subrogación de acreedor
Para poder subrogar una hipoteca lo primero que necesitamos es una oferta de otra entidad en firme. Es decir que si queremos cambiar de banco, primero tendremos que buscar, comparar distintas ofertas hipotecarias. Todo ello para acabar encontrando una entidad que nos acepte como clientes y mejore las condiciones hipotecarias.
Tras obtener una oferta vinculante de la nueva entidad deberemos presentarla a nuestro banco. Ellos tendrán hasta 15 para presentar una contraoferta que la iguale o mejore. Tras haber recibido la contraoferta y según marca la ley hipotecaria, seremos nosotros quienes decidiremos finalmente si cambiar de banco o quedarnos con el nuestro.
Subrogación de una hipoteca de deudor
En este caso, subrogar una hipoteca ya no depende del cliente. Es el banco quien, tras analizar el perfil del nuevo deudor, decidirá si aceptar o no la subrogación hipotecaria. Para ello, analiza el nuevo deudor cómo si de un nuevo cliente se tratara. Si no tiene morosidad y su capacidad de ahorro es alta y su endeudamiento bajo, no habrá problemas para subrogarse.
¿Cuándo subrogar una hipoteca?
Antes de subrogar una hipoteca hace falta analizar si es o no rentable hacerlo. Para ello es necesario analizar los costes que supone tal operación para poder compararlo con los beneficios de esta. Analicemos pues, qué costes puede conllevar la subrogación y quién deberá hacerles frente:
- Comisión de subrogación: En muchas ocasiones los contratos hipotecarios incluyen una comisión por subrogación hipoteca. Esto significa que deberemos pagar un porcentaje sobre el capital subrogado que variará según cada contrato se amortizará con la rebaja de cuota que van a dejar de pagar.
- Tasación de la vivienda: Subrogarnos implicará realizar un nuevo estudio de riesgo y para ello será necesario realizar una tasación y en algunos casos será únicamente necesario hacer una actualización de tasación por lo tanto será mas económico que la tasación inicial.
En caso de que hagamos una subrogación de acreedor, deberemos mirar cuánto nos ahorramos anualmente con la nueva hipoteca y ver los gastos que supone subrogar una hipoteca. Si con lo que ahorramos amortizamos los gastos a largo plazo valdrá la pena realizarla.
En caso de que la subrogación sea del deudor, el nuevo comprador deberá mirar si merece o no la pena continuar con las mismas condiciones, o buscar una nueva hipoteca. Si una nueva hipoteca es más rentable, pero al vendedor le interesa subrogar, puedes aprovechar para negociar una rebaja en el precio de venta.
La decisión final para decidirte en subrogar hipoteca
En el sector financiero nada es fácil. Tan difícil es encontrar una nueva oferta hipotecaria que se adapte a tus necesidades como calcular los beneficios que una nueva hipoteca puede aportarte frente a otra. Por ello, si estás pensando en una hipoteca housfy subrogación, déjalo todo en manos de los mejores profesionales para subrogar hipoteca. Nuestro equipo de asesores financieros está listo para resolver todas tus dudas y encontrar la hipoteca que necesitas.
yo tengo dos casa con hipotecas, en una debo 26000 euros termino de pagarla en diciembre 2026 pago 460 euros al mes.
estoy pagando el euribor mas 1 . osea que enestos momentos estoy devolviendo practicamente capital pago unos 18 euros de intereses. Esta hipoteca no me interesa quitarmela.
la segunda hipoteca fue porque pedi un prestamo de 30000 euros y el banco me dijo que me daba el prestamo pero que tenia que hipotecar una segunda vivienda que tenia pagada. lo acepté y lo a pagar en 6 años al 5% anual. Pago 402 euros al mes y termino en 2026 a finales. me quedan por pagar unos 20.000 euros aproxiamdamente.
la pregunta es: ¿si quisiera llevar esta última hipteca a otro banco al ser solo de 20000 euros me la aceptarian? a mi me interesa porque posiblemente me seria mucho mas barata. Tengo una nómina de 2300 euros netos al mes.
¡Buenos días Miguel! Para poder saber si aceptarían el traspaso de la hipoteca al otro banco, sería necesario estudiar algunos aspectos de los contratos hipotecarios de ambos préstamos. Por ello, te recomendamos que consultes con un asesor financiero que pueda indicarte cuál sería la mejor opción para ti. ¡Un saludo!