Algo muy común a la hora de comprar piso es encontrarnos con que la vivienda tiene una hipoteca pendiente. En este caso, es frecuente que el vendedor liquide su préstamo en el momento de firmar la compraventa y que el comprador constituya una nueva hipoteca. No obstante, puede que exista otra alternativa más interesante. Esta sería la de subrogar la hipoteca de otra persona. Hoy en el blog os explicamos en qué consiste y qué ventajas tiene esta práctica.

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Subrogar la hipoteca de otra persona: Definición

Subrogar la hipoteca de otra persona, consiste en asumir el préstamo hipotecario de otro individuo. Dicho de otro modo, es algo tan sencillo como cambiar la hipoteca de titular manteniendo las mismas condiciones anteriores.

Esta práctica es muy habitual en aquellos casos en los que un comprador quiere adquirir un inmueble con un préstamo pendiente. Sin embargo, no siempre es posible ya que no basta con que vendedor y comprador lleguen a un acuerdo. Para subrogar la hipoteca de otra persona es necesario el visto bueno de la entidad bancaria.

Análisis del perfil

A la hora de subrogar la hipoteca de otra persona es el banco quien tiene la sartén por el mango. La ley hipotecaria dice que serán las entidades quienes decidan si aceptar o no al nuevo deudor. Por ello, antes de hacerlo, estudian su perfil financiero como si de un nuevo cliente se tratara.

Sólo tras pasar los filtros de morosidad, endeudamiento y solvencia el banco accederá a cambiar la hipoteca de titular. En el caso de que la entidad acreedora no nos acepte como clientes, no podremos subrogar la hipoteca a otra persona.

Perfil titular hipoteca

¿Significa esto que no podremos comprar piso? No tiene por qué ser así. Los criterios de cada entidad son distintos. Aunque el banco del vendedor no nos acepte como clientes, puede haber otra entidad que sí que esté dispuesta a concedernos el préstamo necesario para comprarlo. Sin embargo, ya no podremos disfrutar de las ventajas que nos ofrece la subrogación.

¿Por qué subrogar la hipoteca a otra persona?

Como ves, si no se puede subrogar la hipoteca a otra persona existen alternativas. El vendedor puede liquidar el importe de la deuda y como comprador puedes dejar en manos de un equipo de expertos la búsqueda de tu hipoteca. No obstante, esta opción implicará que tanto vendedor como comprador asuman unos costes que con la subrogación pueden evitarse. Merece la pena pues, saber qué costes evitaríamos con el cambio de titularidad:

  • Gastos de cancelación: Al cambiar hipoteca de titular el vendedor evitará pagar los gastos de cancelación del préstamo ya que éste seguirá existiendo.
  • Comisión de apertura: Esta comisión se suele pagar en el momento de constituir un préstamo hipotecario. Al subrogar la hipoteca a otra persona el préstamo ya existe por lo que nos ahorraremos dicha comisión.

Sin embargo, hay algunos gastos que seguirán existiendo tanto si subrogamos como si constituimos una nueva hipoteca. Entre ellos se encuentran:

  • IAJD: Desde junio de 2019 este impuesto sólo se paga si se adquiere una vivienda con un fin distinto al de primera vivienda o residencia habitual se deberá abonar este impuesto.
  • Tasación: Pese a asumir un préstamo existente, la tasación continuará siendo necesaria. Los bancos necesitan establecer de nuevo el valor real de un inmueble para estudiar cuál es el máximo dinero que pueden prestar. Si el préstamo pendiente supone más del 80% del valor de tasación, el banco rechazará el cambio de deudor.

¿Qué hay de malo entonces?

Es evidente que subrogar la hipoteca a otra persona puede ahorrarnos muchos dolores de cabeza. No obstante, ni todo es blanco ni todo es negro. Como siempre, toda operación financiera tiene sus cosas buenas y sus cosas, no tan buenas.

Si bien es cierto que al cambiar la hipoteca de titular nos ahorramos un sinfín de gastos, también es cierto que debemos aceptar las condiciones de la hipoteca iniciales. Es decir, que no podremos negociar ni el tipo de interés, ni el plazo ni las cláusulas establecidas.

Puede que, por nuestro perfil nos interese una hipoteca a tipo fijo, y resulte que la hipoteca inicial era a tipo variable. Quizás tengamos pensado amortizar la hipoteca en pocos años, pero la comisión de amortización sea muy grande. A lo mejor la misma entidad financiera, ofrece a día de hoy unos tipos mucho más bajos que los iniciales. O puede que simplemente queramos cambiar de banco.

Existen muchas razones por las aceptar o no la subrogación. Por ello, siempre es mejor estudiar cada caso con profundidad para quedarse con la mejor opción hipotecaria. Y para ello, no hay mejor ayuda que la que pueda darte el equipo de hipotecas de Housfy.

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