Según lo que nos dice el Código Civil, «el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Este es un derecho real que ofrece permisos al usufructuario sobre el bien que se ha efectuado el usufructo y limita el pleno dominio al propietario del inmueble. En el caso del usufructo vitalicio, el derecho se limita al uso de un bien por parte del usufructuario desde el fallecimiento del propietario. Entre estos usos puede entrar, por ejemplo, el alquiler de la vivienda. Pero vamos a profundizar mucho más en el resto del post.
¿Qué es el usufructo vitalicio?
El concepto de propiedad de un inmueble o del pleno dominio se divide en otros dos conceptos: usufructo, tanto temporal como vitalicio, y nuda propiedad. El usufructo es el derecho que tiene el usufructuario de vivir en un bien inmueble o explotarlo económicamente. En cambio, la nuda propiedad únicamente se refiere al título de la propiedad del bien inmueble.
El usufructo está regulado a partir del Código Civil, precisamente en el artículo 467 y siguientes.
Diferencias entre usufructo temporal y vitalicio
Dependiendo de la duración, tenemos dos tipos de usufructo: usufructo temporal y usufructo vitalicio. El usufructo temporal es ese usufructo que tiene limite de tiempo. El usufructuario podrá beneficiarse de los derechos de la vivienda pero por un periodo limitado.
En cambio, el usufructo vitalicio traspasa este derecho inmediatamente hasta que fallece el propietario del inmueble en usufructo. Este caso es de los más comunes en la mayoría de las herencias. Una vez que se trasfiere a el heredero o los herederos, y éstos serán los que decidan si vender el piso heredado o quedárselo. En modo resumen, podemos decir que es el derecho a disfrutar, de por vida, de un bien ajeno. Eso sí, está la obligación de mantener y conservarlo.
Derechos y obligaciones del usufructuario
Derechos en el usufructo
Uno de los principales derechos es el uso y disfrute del bien. Pero no solo es eso, también se presenta el derecho de recibir las posibles ganancias que éste genere. Al estar en usufructo, el usufructuario podría aprovechar el bien para percibir ganancias, como por ejemplo, una cuota de arrendamiento por alquilar piso.
Además, el usufructo da derecho al usufructuario a hacer mejoras de cualquier tipo, siempre y cuando se considere conveniente y no cambie su forma o sustancia, pues al fin y al cabo existe la obligación de mantener el bien. Si el usufructuario alterase la forma o sustancia no tendría ninguna indemnización pero se le podría solicitar retirar dichas mejoras.
Obligaciones del usufructuario
El usufructo tendrá el derecho a disfrutar del bien, pero también debe cumplir algunas obligaciones. Estas obligaciones las dividiremos en dos partes: obligaciones del usufructuario antes del disfrute del bien inmueble, obligaciones del usufructuario durante el usufructo y obligaciones al terminar de ser usufructuario. Son las siguientes:
- Obligaciones del usufructuario antes del disfrute del bien inmueble
- Realizar un inventario de todos los bienes, tasando los muebles y creando una descripción del estado de estos.
- Dar una fianza como compromiso a cumplir con todas las obligaciones que le correspondan.
- Obligaciones del usufructuario durante el usufructo
- Reparaciones ordinarias de los bienes. Las reparaciones ordinarias serán el arreglo de los deterioros y desperfectos de los bienes por el uso natural e indispensables para su correcta conservación. Si no las hace después de haberlo exigido el propietario, éste mismo podrá hacerlas a costa del usufructuario.
- Reparaciones extraordinarias. Estas reparaciones serán a cargo del propietario. El usufructuario deberá avisar con carácter urgente de la necesidad de hacerlas. Eso sí, el propietario podrá exigir un porcentaje de la cantidad invertida en esas mejoras mientras dure su usufructo.
- Pagar las contribuciones y cargas.
- Defensa del derecho a la propiedad. El usufructuario deberá de informar al propietario de cualquier acto de terceras personas que pueda dañar al usufructo y su derecho.
- Obligaciones al terminar de ser usufructuario. Cuando finalice el usufructo, el usufructuario entregará al propietario el bien usufructuado. Una vez se confirme que se ha entregado el bien, se cancelará la fianza o en su caso, la hipoteca.
Régimen fiscal del usufructo vitalicio
El usufructo deberá tributar según el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF). El usufructuario del bien tendrá la obligación de abonar cada año una imputación de renta de tipo inmobiliaria. Cabe destacar que si la persona es menor de 20 años, el valor del usufructo es equivalente al 70 % del valor total del bien. Por cada año que cumpla, el porcentaje disminuye en un punto. El límite es llegar al 10 %.
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