Un refinanciamiento hipotecario significa cambiar las condiciones de un préstamo a través de cancelar y contratar una nueva hipoteca, hacer una subrogación o una novación. Pero, no es tan sencillo como quererlo, habrá que presentar la solicitud al banco y negociar. Hoy te daremos las claves para refinanciar tu hipoteca con éxito.
Refinanciamiento hipotecario: ¿cómo lo consigo?
Hay tres vías para refinanciar tu hipoteca y mejorar las condiciones: novación, subrogación de hipoteca y contratar una nueva hipoteca. Cada una de ellas tiene sus riesgos y ventajas. Pero antes de adentrarnos en ello, veamos qué puntos de tu contrato puedes cambiar:
- Ampliación de capital. Refinanciar para ampliar el capital es una petición bastante frecuente para poder realizar reformas integrales del inmueble, inversiones nuevas, saldar deudas, etc. Pero los riesgos son altos y tu cuota e intereses aumentarán, además, las entidades son bastante reticentes a aceptar este tipo de acuerdos, ya que el riesgo de impago es alto, sobre todo si es para saldar deudas.
- Aumentar el plazo de amortización. También es común pedir un aumento del plazo de amortización, esto se hace para conseguir una cuota mensual menor, aunque al final pagarás más intereses al alargar la deuda.
- Reducir el plazo de amortización. También puede interesarte reducir el plazo, puede que ahora puedas pagar más al mes y prefieres saldar antes la deuda o, bien, quieres pagar parte de la deuda y prefieres reducirte los años.
- Tipo de interés. También puede refinanciar para cambiar el tipo de interés. Actualmente las hipotecas variables están en auge por los mínimos históricos del Euribor, y mucha gente le ha interesado pasarse de un interés a tipo fijo a uno variable.
- Cláusulas del contrato: productos vinculados, cláusulas de cancelación, etc.
- Cambio de titular: Puedes solicitar un cambio del titular del contrato de la hipoteca.
Refinanciar con una subrogación
Una subrogación es un cambio de las condiciones de la hipoteca y de la entidad financiera. Los pasos que hay que seguir son los siguientes:
- Buscar y comparar. Lo primero de todo será saber a qué banco quieres cambiarte, para ello lo mejor es informarse y comparar productos.
- Obtener una oferta. Una vez ya sepas dónde quieres tener una nueva hipoteca, tendrás que presentar la documentación para que hagan un estudio de viabilidad. Cuando obtengas una oferta que te interese, podrás pasar a la siguiente fase del proceso.
- Oferta y contraoferta. Una vez ya tengas una oferta vinculante, tendrás que presentarla a tu entidad actual. Tu actual banco tendrá siete días para enviarte un certificado de deuda pendiente y, desde ese día, contará con 15 días naturales para hacer una contraoferta. En el caso de que no la envíe o que no mejore las condiciones de tu préstamo, ya podrás aceptar la nueva oferta con el banco.
- Firmar la nueva hipoteca. En el caso en que tu banco actual te haga una oferta, tendrás que escoger entre quedarte y hacer una novación o seguir con los trámites de la subrogación.
En el proceso de cambiar tu hipoteca de banco, tendrás que pagar los gastos de la subrogación correspondientes a la nueva entidad y, posiblemente, la comisión de cancelación de tu actual banco, que puede ser de hasta un 2% de tu deuda pendiente. La comisión no es obligatoria, pero sí frecuente, por eso es importante leerse todas las cláusulas del contrato para no tener sorpresas.
Refinanciamiento hipotecario a través de una novación de hipoteca
Una novación consiste en mejorar las condiciones de tu hipoteca sin cambiar de banco. Se trata de la opción más económica, ya que no requiere tantos gastos al mantenerte en la misma entidad, pero es más complicado que tu banco acepte sin más unas mejores condiciones.
Los gastos de una novación de hipoteca son los siguientes:
- Comisión de novación. Es posible que tengas esta cláusula en el contrato, pero la comisión no debería ser superior al 0,3% de tu deuda pendiente.
- Gastos de notaría. Tendrás que pagar la mitad de los gastos, la otra lo cubre la entidad.
- Gestoría. Ronda entre los 100-150€.
- Tasación. suele rondar entre los 250-300€.
Cancelar y contratar una nueva hipoteca
Se trata de la opción más cara y no siempre se pueden mejorar las condiciones. Es por eso, que si estás buscando conseguir una mejor hipoteca, no acostumbra ser la mejor opción:
- Condiciones. Al tratarse de una segunda hipoteca, aunque sea con la misma entidad, no tendrás tan buenas condiciones.
- Gastos. Los gastos son muy elevados, tendrás que pagar la constitución de una nueva hipoteca y la cancelación de la antigua.
- Requisitos. Para poder solicitarla harán un estudio de viabilidad y te pedirán que tengas pagado el 50% de la antigua hipoteca. Además, entre las dos hipotecas, no podrás superar el 75% del valor de tasación.
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