Mucha gente se pregunta cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca. La respuesta está en la fórmula de la cuota hipotecaria del sistema de amortización francés, el que usan la gran mayoría de hipotecas en España:
Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
En esta guía te la explicamos paso a paso y con un ejemplo numérico práctico. También te enseñamos a aplicarla en Excel con la función PAGO( ) y a usarla en hipotecas fijas, mixtas y variables. Y si no quieres hacer ni una operación, nuestra calculadora la aplica por ti.
Lo más importante de este artículo:
- Tus mensualidades se calculan con la fórmula de la cuota hipotecaria del sistema de amortización francés. Solo necesitas 3 datos; capital prestado, interés y plazo de devolución en años.
- En una hipoteca fija, la cuota es la misma todos los meses. En una mixta o una variable se usa la misma fórmula, pero se vuelve a aplicar cada vez que cambia el tipo, con el capital pendiente y los meses que quedan.
- No tienes por qué hacer las operaciones a mano; usa la calculadora de este artículo o la función PAGO() de Excel.
- En las primeras cuotas, una parte muy grande de lo que pagas son intereses (en el ejemplo de esta guía, más de la mitad de la primera cuota). Por eso amortizar en los primeros años es lo que más dinero te ahorra a largo plazo.
- Para afinar las condiciones que puedes conseguir con tu perfil, usa el simulador online y gratuito de Housfy o habla con nuestros brókeres hipotecarios.
En este artículo aprenderás:
- La fórmula del sistema de amortización francés
- Calculadora de la cuota hipotecaria
- ¿Cómo calcular la cuota de la hipoteca en Excel?
- ¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca? Fija, mixta y variable
- Simula tu hipoteca con Housfy
La fórmula del sistema de amortización francés
La fórmula del sistema de amortización francés es Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ], donde C es el capital prestado, i el tipo de interés mensual y n el número de cuotas.
En 2026, la gran mayoría de hipotecas en España se calculan con el sistema de amortización francés, que es de donde nace la fórmula de la cuota hipotecaria.
Su principal característica es que la cuota es la misma todos los meses que dura el préstamo; al principio pagas más intereses y menos capital y al final es al revés.
Como hemos avanzado previamente, la fórmula de la cuota hipotecaria del sistema francés es la siguiente:
Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ]
Cada variable significa lo siguiente:
- C — Capital. El importe que te presta el banco (por ejemplo, 200.000€).
- i — Tipo de interés mensual. El TIN anual dividido entre 12. Si tu TIN es del 3 %, entonces i = 0,03 / 12 = 0,0025. Si quieres profundizar más acerca de cómo se calculan los intereses de tu hipoteca, no dudes en consultarlo.
- n — Número de cuotas. Los años del préstamo multiplicados por 12. Una hipoteca a 25 años son 25 × 12 = 300 cuotas.
Consejo Housfy:
No todas las hipotecas parten del mismo interés, y ahí es donde se juega buena parte de tu cuota. Antes de calcular nada, compara; pide la hipoteca que mejor encaje con tu situación financiera de la mano de Housfy y aplica la fórmula sobre las condiciones reales que puedes conseguir.
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Calculadora de la cuota hipotecaria
Para calcular la cuota de tu hipoteca solo necesitas tres datos (importe, plazo e interés) y la calculadora que tienes al principio de este artículo, que aplica la fórmula por ti.
La calculadora que tienes al principio del artículo funciona con hipotecas fijas, mixtas y variables y, en 3 pantallas, te muestra:
- Cada operación de la fórmula con tus números; el interés mensual (i), el número de cuotas (n), la potencia (1 + i)⁻ⁿ y la cuota final.
- Qué parte de tu primera cuota son intereses y qué parte capital, el total de intereses y lo que devolverás en total.
- La tabla de amortización de los 12 primeros meses o año a año, y la tabla completa para descargar o copiar en una hoja de cálculo.
- La fórmula de Excel y de Google Sheets ya escrita con tus datos, lista para copiar.
Si quieres calcularla con condiciones reales de mercado, al final del artículo tienes nuestro simulador; y si prefieres que alguien haga los números contigo, habla con uno de nuestros brókeres hipotecarios.
Ejemplo numérico paso a paso
Apliquemos la fórmula de la cuota hipotecaria a un caso práctico; una hipoteca de 200.000€ a un TIN del 3% y a 25 años.
Primero calculamos las variables:
- C = 200.000€
- i = 0,03 / 12 = 0,0025
- n = 25 × 12 = 300
Si las sustituimos en la fórmula, nos queda:
Cuota = 200.000 × 0,0025 / [1 − (1,0025)⁻³⁰⁰] = 948,42€/mes
Esos 948,42€ no cambian en 25 años, pero el reparto entre intereses y capital sí. Así se ven las 3 primeras cuotas:
| Cuota | Cuota total | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 948,42€ | 500,00€ | 448,42€ | 199.551,58€ |
| 2 | 948,42€ | 498,88€ | 449,54€ | 199.102,03€ |
| 3 | 948,42€ | 497,76€ | 450,67€ | 198.651,37€ |
La fórmula da directamente esos 948,42€, pero ¿cómo salen los intereses de cada mes? Multiplicando el capital pendiente por el interés mensual (i).
En la primera cuota: 200.000 × 0,0025 = 500€. El resto de la cuota (448,42€) amortiza capital. Al mes siguiente, como debes un poco menos, pagas un poco menos de intereses y amortizas un poco más. Y así, cuota tras cuota. En total, en los 25 años pagarías 84.526,79€ de intereses.
- Consejo experto: En la primera cuota de este ejemplo, más de la mitad son intereses (500 de 948,42€). Por eso una amortización anticipada en los primeros años es mucho más rentable que hacerla al final; reduces capital cuando todavía pesa mucho en los intereses futuros.
¿Cómo calcular la cuota de la hipoteca en Excel?
Para calcular la cuota de la hipoteca en Excel usa la función PAGO(tasa;nper;va), con el capital en negativo para que Excel te devuelva la cuota como un número positivo.
- tasa: el interés mensual → 0,03/12
- nper: el número de cuotas → 25*12
- va: el capital, en negativo → -200000
Aplicado a nuestro ejemplo, la fórmula de la cuota en Excel queda así:
| Celda | Contenido | Resultado |
|---|---|---|
| A1 | =PAGO(0,03/12;25*12;-200000) | 948,42€ |
Ten en cuenta estos detalles:
- Escribe la fórmula sin espacios entre PAGO y el paréntesis.
- En Excel en español los argumentos se separan con punto y coma (;). En Excel en inglés la función se llama PMT y se separa con comas: =PMT(0.03/12,25*12,-200000).
- En Google Sheets con la configuración regional de España: =PMT(0,03/12;25*12;-200000).
- Por dentro, PAGO() resuelve la misma fórmula de la cuota hipotecaria que hemos visto arriba.
Para comparar escenarios, pon el importe en A1, el TIN en A2 (por ejemplo, 3%) y los años en A3, y escribe =PAGO(A2/12;A3*12;-A1). Cambia cualquier celda y la cuota se recalcula al instante.
Si tu hipoteca es mixta o variable, repite la función en cada tramo con el capital pendiente y las cuotas que quedan (te lo explicamos en el siguiente apartado).
¿Cómo se calcula la cuota mensual de una hipoteca? Fija vs. variable
La cuota mensual se calcula con el sistema francés en los tres casos. La diferencia está en el interés (i): en la hipoteca fija es el mismo toda la vida del préstamo; en la mixta y en la variable, cambia en cada tramo o revisión, y la cuota se recalcula con el capital pendiente y los meses que quedan.
En una hipoteca fija, la cuota se calcula una sola vez y no se mueve pase lo que pase.
En una hipoteca mixta, la cuota se calcula al menos 2 veces:
- Tramo fijo. Se aplica la fórmula con el tipo fijo, el capital total y el plazo completo.
- Tramo variable. Al acabar el tramo fijo, se vuelve a aplicar con el capital que queda por pagar, los meses que faltan y el nuevo tipo (Euríbor + diferencial). Y se repite en cada revisión del Euríbor.
Por ejemplo, una mixta de 200.000€ a 30 años al 1,50% los 5 primeros años y Euríbor + 0,35% después. Suponiendo un Euríbor del 3,247% que no cambia:
- Años 1 a 5: i = 0,015 / 12 y n = 360 → cuota de 690,24€.
- Tras la cuota 60 quedan por pagar 172.587,58€.
- Desde el año 6: i = (0,03247 + 0,0035) / 12, n = 300 y C = 172.587,58€ → cuota de 873,02€.
En Excel serían 2 fórmulas: =PAGO(0,015/12;360;-200000) y =PAGO(0,03597/12;300;-172587,58).
En una hipoteca variable, el tipo se compone de un diferencial fijo más el Euríbor. Suele empezar con un tipo inicial, normalmente durante el primer año (a veces, 6 meses), y, después, el Euríbor se actualiza en cada revisión (normalmente cada 6 o 12 meses).
- Nota importante: En cada revisión se recalcula la i y, con ella, una nueva cuota para el capital que aún quede pendiente, con la misma fórmula.
Hipoteca fija | Hipoteca mixta | Hipoteca variable | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | Fijo toda la vida del préstamo | Fijo unos años; después, diferencial + Euríbor | Diferencial + Euríbor (a veces, con un tipo inicial) |
| ¿Cómo se calcula la cuota? | Sistema francés, i constante | Sistema francés, una vez en el tramo fijo y otra en cada revisión | Sistema francés, i se recalcula en cada revisión |
| ¿Cuándo cambia? | Nunca | Al acabar el tramo fijo y en cada revisión posterior | En cada revisión (Euríbor) |
| Previsibilidad | Total | Total en el tramo fijo; después, depende del Euríbor | Depende del Euríbor |
Consejo Housfy:
¿No tienes claro si te conviene una hipoteca fija o variable? Ponte en contacto con nuestros brókeres hipotecarios para que te guíen y se pongan en contacto con los más de 20 bancos con los que colaboramos para que salgan las mejores condiciones adaptadas a tu perfil.
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Simula tu hipoteca con Housfy
Ahora que ya sabes cómo se calcula una hipoteca fija y una variable con la fórmula de la cuota hipotecaria, con Excel y con nuestra calculadora propia, es momento de dejar que nuestro simulador gratuito y online lo haga por ti.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cómo se calculan las cuotas de la hipoteca?
Se calculan con la fórmula de la cuota hipotecaria del sistema francés: Cuota = C × i / [1 − (1 + i)⁻ⁿ], donde C es el capital, i el interés mensual y n el número de cuotas.
Con tipo fijo, el resultado es la misma cuota cada mes, aunque por dentro cada vez pagues menos intereses y amortices más capital. Con tipo mixto o variable, la cuota se vuelve a calcular cada vez que cambia el tipo.
¿Cómo puedo calcular la cuota de mi hipoteca sin fórmulas?
Puedes calcular la cuota de tu hipoteca sin hacer ninguna operación con la calculadora que te ofrece Housfy en este artículo.
Solo tienes que poner el importe, el plazo y el interés. La calculadora aplica la fórmula de la cuota hipotecaria por ti y te da la tabla de amortización y la fórmula de Excel ya escrita con tus datos.
Si quieres condiciones reales y personalizadas, lo más rápido es usar el simulador de Housfy y hablar con uno de nuestros brókeres hipotecarios.
¿Qué pasa si cambia el Euríbor en mi hipoteca variable?
En cada revisión (habitualmente cada 6 o 12 meses), se recalcula el interés de tu hipoteca variable (diferencial + Euríbor) en función de lo que haya cambiado este índice.
Junto con el interés, cambia la cuota sobre el capital que queda pendiente de devolver del préstamo. Si el Euríbor sube, tu cuota sube; si baja, tu cuota baja. En una hipoteca fija esto no ocurre nunca.
¿Dónde puedo simular mi hipoteca online?
Con el simulador online y gratuito de Housfy puedes calcular tu cuota hipotecaria mensual y además puedes ver cómo cambia según el importe, el plazo y el tipo de interés.
Además, un bróker puede afinar los números con las condiciones que consigas en el mercado y comparar bancos por ti, consiguiendo las mejores ofertas para tu perfil.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
