El Gobierno de España ha retirado un día antes del Consejo de Ministros la norma que iba a prorrogar los alquileres durante 2 años y a regular el alquiler de temporada. Sin el apoyo parlamentario necesario, todo queda en pausa hasta septiembre.
Lo más importante de este artículo:
- Finalmente, el nuevo decreto de vivienda no se aprueba este martes, como estaba planeado. El Gobierno ha retirado del último Consejo de Ministros antes de vacaciones y la votación se traslada a septiembre con el nuevo curso político.
- La prórroga de 2 años del alquiler queda congelada; esta medida permitía alargar contratos de arrendamiento con vencimiento hasta el 30 de junio de 2028. A día de hoy, es como si no existiera.
- El motivo por el cual se ha aplazado es cuestión de números. Junts ha rechazado varios puntos del texto del decreto de vivienda y Podemos se ha opuesto a las bonificaciones fiscales a propietarios. Sin ambos, no hay convalidación.
- La otra medida del nuevo decreto de vivienda, la regulación del alquiler de temporada, también se aplaza bajo el «paraguas» del borrador, que le daba régimen propio de mínimo 31 días y máximo 12 meses.
- Mientras tanto, la normativa vigente no cambia; siguen aplicándose la Ley 12/2023, los límites del precio del alquiler en zonas de mercado tensionado y la actualización de rentas conforme a lo que se pactó en el contrato.
En este artículo aprenderás:
- ¿Qué ha pasado? ¿Cuál es la noticia?
- ¿Qué medidas quedan en pausa?
- La prórroga de 2 años del alquiler: ¿Qué se planteaba y qué sigue vigente?
- El alquiler de temporada, el cambio de fondo que también se retrasa
- La letra pequeña en el ámbito fiscal: Socimis, IRPF y pisos turísticos
- ¿Qué significa esto si eres propietario?
- ¿Qué significa esto si eres inquilino?
¿Qué ha pasado? ¿Cuál es la noticia?
La noticia es que el Gobierno retrasa a septiembre el nuevo Real Decreto de Vivienda por falta de apoyos en el Congreso, dejando en suspenso la prórroga de los contratos de alquiler.
El Gobierno central ha renunciado a aprobar este martes en el último Consejo de Ministros del curso político el nuevo Real Decreto de Vivienda, con el que pretendía, entre otras medidas, prorrogar los contratos de alquiler durante los próximos 2 años.
¿Por qué? El motivo es un aspecto numérico parlamentario. El Ejecutivo temía una segunda derrota en el Congreso de los Diputados después de que el 28 de abril el decreto anterior decayera con el rechazo de Junts, PP y Vox.
Desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se sostiene que la premura del calendario podía convertirse en un obstáculo dada la complejidad del texto. El último Consejo de Ministros del curso se reservó para la lucha contra los incendios.
Por lo tanto, la situación del nuevo decreto de vivienda queda así:
- Fecha del anuncio del retraso: Lunes 27 de julio de 2026
- Nueva previsión de aprobación: Septiembre de 2026
- Estado actual de la norma: Borrador, sin efecto jurídico alguno
- Precedente inmediato: Decreto tumbado en el Congreso el 28 de abril de 2026
¿Qué medidas quedan en pausa?
Todo el paquete queda congelado; las protecciones para inquilinos, los límites de renta y los cambios fiscales previstos para socimis y propietarios tendrán que esperar a septiembre.
A continuación, nuestros expertos han preparado una tabla con el contenido que, por el momento, no llegará al BOE:
| Bloque | Medida prevista en el borrador | Estado |
|---|---|---|
| Alquiler habitual | Además de garantizar que se cumplan todas las extensiones solicitadas durante la vigencia de la ley, se otorgarían ampliaciones obligatorias a todos los inquilinos cuyo contrato termine antes de junio de 2028, salvo que el propietario necesite la vivienda para irse a vivir a ella | Aplazada |
| Alquiler de temporada | Los contratos de temporada tendrán un máximo de 12 meses y deberán firmarse con una justificación de la temporalidad del inquilino; en cuanto se superen esos 12 meses, pasarán a considerarse vivienda habitual | Aplazada |
| Alquiler por habitaciones | Con el decreto entrarían a estar regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que significa contratos de 5 años (7 con empresas) y las mismas prórrogas y condiciones que el alquiler habitual | Aplazada |
| Zonas tensionadas | Renta limitada a la del último contrato de los 5 años anteriores | Aplazada |
| Grandes tenedores | Sujeción obligatoria al índice de precios de referencia (SERPAVI) | Aplazada |
| Desahucios | Las Comunidades Autónomas deberán ofrecer vivienda alternativa a las familias afectadas y, si no lo hacen, el lanzamiento se suspende; si el casero no es gran tenedor, la comunidad cubre los impagos | Aplazada |
| Fiscalidad de las socimis | Las socimis dejarán de estar exentas del impuesto de sociedades y pasarán a tributar entre un 15% y un 25%, gravamen que se reducirá si destinan buena parte de su cartera al alquiler social | Aplazada |
| IRPF propietarios | Bonificación en el IRPF a caseros que alquilen a gente joven, a precio asequible o que bajen el alquiler, y también a inquilinos jóvenes | Aplazada |
La prórroga de 2 años del alquiler: ¿Qué se planteaba y qué sigue vigente?
El borrador planteaba 2 años extra de prórroga para todos los contratos que vencieran antes del 30/06/2028, pero hoy no se aplica nada; solo siguen vigentes las limitaciones de la Ley 12/2023 en las zonas declaradas tensionadas.
Esta es la medida «estrella» del decreto de vivienda, y es la que más consultas genera. Por eso mismo, nuestros especialistas consideran que es adecuado separar el ruido del mensaje real:
| Variable | Lo que planteaba el borrador | Lo que se aplica hoy |
|---|---|---|
| Prórroga extraordinaria | 2 años adicionales para contratos con vencimiento hasta el 30/06/2028 | No existe. Solo la prórroga de la Ley 12/2023 en zonas tensionadas |
| Actualización de la renta | Contención vinculada al índice de referencia | La pactada en contrato (IPC o IRAV, según el caso) |
| Ámbito territorial | Todo el Estado | Solo donde haya declaración autonómica de zona de mercado tensionada |
| Vigencia | Desde su publicación en el BOE | Ninguna, es un borrador |
Si tu vivienda está en un municipio declarado como zona de mercado residencial tensionado, las limitaciones que ya conoces siguen intactas. Si no lo está, el aplazamiento no cambia absolutamente nada en tu contrato.
Consejo Housfy:
El borrador para el nuevo decreto de vivienda no obliga a nadie a nada. Antes de renegociar una renta o firmar una renovación «por si acaso», comprueba en el buscador oficial del Ministerio si tu dirección está en zona tensionada; esa es la única variable que hoy condiciona tu contrato de alquiler. Todas las medidas que hemos enumerado previamente es lo que se va a negociar al volver de vacaciones y que tendría que haberse votado hoy en el último Consejo de Ministros del curso.
El alquiler de temporada, el cambio de fondo que también se retrasa
La reforma que convertiría en vivienda habitual buena parte de los contratos de temporada queda aplazada; hoy siguen siendo de uso distinto, sin límite de duración ni tope de precio.
Una de las reformas más estructurales que contenía el borrador original del decreto de vivienda era el alquiler de temporada.
| Aspecto | Marco actual | Lo que propone el decreto |
|---|---|---|
| Regulación | Se regula según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como hasta ahora, y el alquiler temporal está estipulado como un uso distinto ante la ley al de la vivienda habitual | Contratos de temporada con un máximo de 12 meses de duración y la justificación de temporalidad del inquilino; superados esos 12 meses, pasa a considerarse vivienda habitual |
| Duración mínima | Sin mínimo legal expreso | 31 días |
| Duración máxima | Sin máximo expreso | 12 meses |
| Justificación de la temporalidad | No es obligatorio presentar la justificación del inquilino | Causa justificada del inquilino acreditada por el arrendador |
| Encadenamiento de contratos | No existe un límite específico para la firma de contratos consecutivos | Si hay más de 2 contratos entre las mismas partes, pasa a ser contrato de alquiler habitual |
| Renta en zona tensionada | Los contratos de alquiler temporal no entran dentro del tope de precios | Con el decreto de vivienda, los contratos de alquiler temporal no podrían superar la cuota del último contrato vigente en los 5 años anteriores |
| Grandes tenedores | Índice aplicable solo a vivienda habitual | Sujetos al índice de precios de referencia |
Los puntos de este decreto de vivienda en los que el alquiler temporal pasaría a ser habitual son los más delicados. Todo lo que hoy muchos propietarios utilizan como fórmula flexible se convertiría en indefinido; lo mismo con el alquiler por habitaciones.
- Consejo de experto: El riesgo real para un propietario no es el tope de precio; es firmar un contrato de temporada sin acreditar la causa que lo justifica. Si mañana entra en vigor una norma como la del borrador, ese contrato puede reinterpretarse como vivienda habitual con todos sus efectos. Documenta siempre el motivo (traslado laboral, estancia formativa, estudios, obras y reformas en tu vivienda habitual…) desde el primer día.
La letra pequeña en el ámbito fiscal: Socimis, IRPF y pisos turísticos
Las medidas fiscales del borrador han acabado descontentando a la vez a Podemos y a Junts, los dos grupos que el Gobierno necesita para aprobar el decreto.
Este punto, el capítulo fiscal del decreto de vivienda, es el que ha roto el equilibrio parlamentario. Según la información publicada el lunes 27 de julio por idealista news, el borrador se completaba con estas medidas:
- Socimis: Fin de la exención en el Impuesto sobre Sociedades, con tributación en una horquilla del 15% al 25%, reducible si destinan buena parte de su cartera al alquiler social.
- Pisos turísticos: Aplicación del IVA a la actividad.
- IRPF para propietarios: Bonificaciones por alquilar a jóvenes, a precios asequibles o por rebajar la renta.
- IRPF para inquilinos: Incentivos específicos para inquilinos jóvenes.
Este bloque ha activado la oposición de Podemos, que rechaza bonificaciones a los propietarios. Al mismo tiempo, Junts lo considera insuficiente. El resultado es una norma que descontenta simultáneamente a los 2 grupos que necesita para salir adelante.
¿Qué significa esto si eres propietario?
Si eres propietario, no cambia nada; tu contrato se rige por lo firmado y por la normativa vigente desde 2023, aunque conviene aprovechar este paréntesis hasta septiembre para revisar las cláusulas antes de que llegue el decreto.
- No hay ninguna obligación nueva. Tu contrato se rige por lo firmado y por la normativa vigente desde 2023.
- La actualización anual de la renta sigue el criterio pactado, habitualmente IPC (contratos firmados antes de mayo de 2023) o IRAV (contratos firmados a partir de 2023).
- Tienes margen hasta septiembre, pero no indefinido; si el decreto de vivienda se aprueba, muchas medidas serán de aplicación inmediata desde su publicación en el BOE.
- Si estás valorando poner un piso en alquiler, este paréntesis es una ventana de estabilidad normativa, no un vacío legal.
Consejo Housfy:
La incertidumbre regulatoria no se combate esperando, se combate con contratos bien redactados. Revisa ahora las cláusulas de duración, actualización de renta y reparto de gastos. Un contrato blindado hoy te puede ahorrar una renegociación en septiembre. En caso que tu duda sea de precio y no de norma, empieza por lo más básico y consulta cuánto vale realmente tu alquiler.
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¿Qué significa esto si eres inquilino?
Si eres inquilino, la prórroga de 2 años todavía no existe y no puedes solicitarla; tu contrato se rige por la ley vigente el día en que vence, así que conviene negociar con el marco actual y dejarlo todo por escrito.
| Caso | ¿Qué debes tener en cuenta? |
|---|---|
| Prórroga de 2 años | No existe todavía. No puedes solicitarla porque la norma no ha llegado al Consejo de Ministros |
| Zona de mercado residencial tensionada | Mantienes la prórroga extraordinaria anual de la Ley 12/2023, renovable hasta 3 años |
| Vencimiento en agosto o septiembre | No cuentes con una medida futura; negocia con el marco actual y asegúrate buenas condiciones |
| Todos los casos | Guarda toda comunicación por escrito. Si el decreto se aprueba después, las fechas pueden ser determinantes |
- Consejo de experto: Cada vez que se anuncia una prórroga, recibimos consultas de inquilinos que dan por hecho que ya pueden acogerse a ella. No es así. Un contrato que vence en agosto se rige por la ley del día en que vence, no por la que se apruebe en septiembre. Anticípate y abre la conversación con tu propietario ahora.
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Puedo pedir ya la prórroga de 2 años de mi alquiler?
No. La medida forma parte de un borrador que no ha sido aprobado ni publicado. Hoy no produce ningún efecto jurídico.
¿Se ha derogado algo con este aplazamiento?
Nada. La normativa vigente (Ley 12/2023 y regulación autonómica de zonas tensionadas) se mantiene exactamente igual.
¿Hasta cuándo llegaba la prórroga prevista?
Según el borrador, podría solicitarse para contratos con vencimiento hasta el 30 de junio de 2028.
¿Qué pasaría con los contratos de temporada encadenados?
Con el texto propuesto, más de 2 contratos entre las mismas partes o superar el año convertiría el arrendamiento en habitual de forma automática.
¿Cuándo se aprobará definitivamente?
La previsión es septiembre de 2026, aunque depende de que Junts, Podemos y PNV cierren su apoyo.
