¿Vives en Madrid y vas a vender un piso próximamente? Entonces, seguro que has oído hablar del impuesto de plusvalía municipal. Este tributo tiene que abonarse en caso de ventas de inmuebles, donaciones y herencias. La plusvalía ha sufrido una serie de cambios en su cálculo tras la aprobación del Decreto-Ley del 10 de noviembre de 2021.
En este artículo te contamos cómo calcular plusvalía Madrid en 2026 para que puedas conocer el importe que tendrás que abonar a Hacienda si vas a realizar cualquiera de las actividades que indicamos anteriormente.
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Quién debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana en 2026 (IIVTNU)
La plusvalía municipal es el nombre por el que se conoce popularmente al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Este grava el incremento de valor de las fincas urbanas en el momento de su transmisión. Por lo tanto, quien vaya a vender piso será quien realizará el pago de la cuota del impuesto. En algunos casos, la firma del contrato de venta estipula que sea el comprador quien lo haga, pero no suele ser lo habitual.
En caso de recibir una vivienda de una donación o una herencia también se tendrá que pagar el impuesto. Pero, al no existir un vendedor, es el beneficiario quién estará obligado a pagar la cuota. Por lo tanto, si vas a recibir, heredar o vender piso en Madrid, te interesa saber cómo calcular plusvalía Madrid y ahorrarte disgustos futuros.
Factores para calcular la plusvalía municipal en Madrid
1. Conocer el Valor catastral
Para calcular plusvalía Madrid, debemos saber primero el valor catastral del inmueble. Es a partir de este valor y del tiempo que haga que se compró como el ayuntamiento calculará los datos de la base imponible. Para saber el valor catastral de tu vivienda, basta con comprobarlo en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). Si eres el propietario de la vivienda también podrás obtenerlo directamente desde el Catastro online.
2. ¿ Cuántos años han pasado entre la compra y la venta?
El número de años transcurridos entre la compra y la venta de la propiedad. La cuota a pagar se calcula en base a un porcentaje ligado al periodo impositivo, siendo este de un máximo de 20 años. Es decir, que si has sido propietario por 40 años estarás obligado a pagar la misma cuota que si lo hubieras sido 20, no hay reducción.
3. Porcentaje que determina el Ayuntamiento de Madrid
La base imponible, es un valor que forma parte de la fórmula para el cálculo de este tributo y esta se tendrá que multiplicar por un coeficiente que cada Ayuntamiento escoge. En el caso de Madrid, el porcentaje es del 29%.
¿Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid?
El cálculo de la plusvalía puede hacerse a través de 2 métodos, los cuales puede escoger el contribuyente según lo que más le beneficie, ya que así lo determinó el Gobierno el 10 de noviembre. En cualquier caso para saber plusvalía Madrid, una vez obtengas el resultado con cualquiera de estos dos métodos, tendrás que multiplicar el resultado final por el 29%.
A continuación, puedes ver cómo se calcula la plusvalía en Madrid con estos 2 métodos que mencionamos anteriormente:
Cálculo de la base imponible de la plusvalía real
Para este método será necesario utilizar la fórmula siguiente:
Valor de transmisión – Valor de adquisición X Porcentaje del Valor Catastral del terreno
En la cual el valor de transmisión es el precio de venta de la vivienda, el valor de adquisición es el precio por el que se compró el inmueble en un primer momento y el porcentaje del valor catastral, es un dato que puede encontrarse en el último recibo del IBI o en la sede online del Catastro.
Cuando hayas obtenido el resultado tendrás que multiplicar este por el 29% escogido como porcentaje por el Ayuntamiento de Madrid.
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Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno
Para el segundo método para calcular la plusvalía municipal necesitarás aplicar la siguiente fórmula:
Valor catastral del terreno X Coeficiente que determine el Ayuntamiento de Madrid
Ahora que ya conoces qué es el valor catastral, solo tienes que saber qué es el coeficiente que cada Ayuntamiento determine y que depende el tiempo durante el que el vendedor ha sido propietario de la vivienda. Para este coeficiente el Ministerio de Hacienda estable estos máximos:
- Menos de un año = 0,16
- 1 año = 0,15
- 2 años = 0,15
- 3 años = 0,15
- 4 años = 0,16
- 5 años = 0,18
- 6 años = 0,20
- 7 años = 0,22
- 8 años = 0,23
- 9 años = 0,21
- 10 años = 0,16
- 11 años = 0,13
- 12 años = 0,11
- 13 años = 0,10
- 14 años = 0,10
- 15 años = 0,10
- 16 años = 0,10
- 17 años = 0,12
- 18 años = 0,16
- 19 años = 0,22
- 20 años o más = 0,35
Una vez obtengas el resultado de esta multiplicación recuerda multiplicar este por el porcentaje que Madrid escoge para la plusvalía de su ciudad, el 29%.
¿Es posible no pagar la plusvalía municipal?
En caso de que te preguntes si es posible no pagar este impuesto en tu caso, debes saber que tras la aprobación de esta normativa, las ventas, herencias o donaciones de viviendas que se efectuaron antes de la la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el 10 de noviembre de 2021, y que aún no hayan sido autoliquidadas, liquidadas o declaradas estarán exentas de pagar la plusvalía municipal.
Si tras conocer esta información sigues teniendo dudas al respecto, lo más recomendable es que consultes a los expertos en ventas y transmisiones de viviendas como los de Housfy. Disponemos de un equipo de profesionales del sector inmobiliario y fiscal que resolverán todas tus dudas respecto a este impuesto y te harán mucho más sencilla la venta de tu casa.
Gracias por una informacion tan clara .Sois estupendos
Soolo una pregunta , en la cesion de un usufructo, tambien hay que pagar plusvalia municipal?
¡Gracias Isabel! Dario te ha detallado en su comentario estupendamente todo lo que debes saber sobre la plusvalía municipal en la cesión de un usufructo. Si tienes alguna duda, puedes contactar con nosotros, te ayudaremos encantados 🙂
¡Buenas tardes Isabel! En principio la cesión del usufructo tiene costes pero no en cuanto a plusvalía municipal deberías informarte en el ayuntamiento, porque cada municipio puede tener alguna normativa que no conocemos. ¡Un saludo!
En caso de herencia en vida de la vivienda a mi única hija, pero quedando los padre con el usufruto, ?¿ha de pagar mi hija la plusvalíao cuando cese el usufrcto?
¡Buenos días! Así es, si acepta la vivienda como herencia y esta pasa a ser de su propiedad tendrá que pagar la plusvalía municipal. ¡Un saludo!
Hola!
No hay que pagar plusvalía municipal por ceder un usufructo; normalmente tributa o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (si es una donación o viene por herencia) o ITP modalidad TPO (Transmisiones patrimoniales onerosas) cuando se trata de una compraventa.
Para calcular el valor sobre el que va a tributar hay que echar un vistazo a si es un usufructo vitalicio o un usufructo temporal.
– Usufructo vitalicio: resta la edad del usufructuario a 89 años, el valor que te quede es el % sobre el valor de la vivienda. El mínimo para este tipo de usufructo es del 10%, el máximo es del 70%; en caso de que excediera el máximo o fuera inferior al mínimo se aplicarían el 10% y el 70%, respectivamente.
Ejemplo: usufructuario vitalicio de 60 años en una vivienda que está valorada en 300.000: Valor porcentual del usufructo sobre la vivienda 89-60 = 29% (está entre el 10% y el 70%). Valor económico sobre el que tributa el usufructo: 29% de 300.000 = 87.000 €
– Usufructo temporal: multiplica los años estipulados de usufructo por un 2% anual. Este usufructo no tiene porcentaje mínimo, pero el máximo es el 70%. Se aplicará sobre el valor de la vivienda para tener la cantidad que tributa a hacienda.
Ejemplo: usufructo de 10 años sobre una vivienda valorada en 100.000 euros. Porcentaje del usufructo sobre el valor de la vivienda: 2% x 10 años = 20%. Valor económico sobre el que tributa el usufructo: 20% x 100.000 = 20.000 €
Dependiendo del caso concreto y de los participantes dentro del negocio jurídico, tributará ISD o ITP.
En el caso de una cesión, habría que echar un vistazo de la relación que exista entre las personas que realizan dicho negocio jurídico, pero en la mayoría de los caso tributaría como una donación (a fin de cuentas estás transmitiendo el derecho real de forma gratuita). para calcular la cuantía que habría que depositar en Hacienda hay que multiplicar el valor que hemos calculado con las fórmulas anteriores y multiplicarlo por los porcentajes que nos indiquen las tablas (dependiendo de tu comunidad autónoma las tablas pueden variar, así que no entro a decirte un porcentaje específico)
En los casos en los que hay que tributar TPO es mucho más simple: solamente hay que multiplicar la cantidad que hemos calculado por un porcentaje fijo, sin tablas. Suele ser entre un 5 y un 8%, dependiendo de la Comunidad Autónoma. Para Madrid se trata de un 6%, así que sería: Valor del usufructo sobre la vivienda x 6%
Espero haberte ayudado!!
¡Gracias Dario por resolver la duda de Isabel de una forma tan clara e informativa! 🙂
buenos dias,
en mi caso he vendido la vivienda de vpo a precio q marca el ayuntamiento de Madrid 191.000 euros. ese dinero de la venta lo voy a invertir en otra vivienda en un plazo inferior a 2 años y que tiene un valor superior. que plusvalia hay que pagar? muchas gracias
¡Buenos días Teresa! En este caso, al reinvertir el dinero de la venta en la compra de una vivienda habitual estarás exento del impuesto del IRPF pero no de la plusvalía municipal. ¡Un saludo!
Deseo saber si tengo que pagar plusvalía por la venta de una vivienda que me adjudiqué al 50%por el fallecimiento de mi madre en 1997(valor catastral de entonces 25.000 euros) y el otro 50% al fallecer mi padre en 2010 (valor catastral de 140.000 euros). La venta se realizó en 2016 por 60.000 euros por lo que hubo una clara minusvalía.
Buenas tardes. No soy residente en España y quiero vender un piso que compré en Madrid hace 20años.
En ese caso ¿ quien debe pagar el IIVTNU ?
¡Buenas tardes Fernando! El propietario de la vivienda en el momento de la venta. No es un tema de residencia del propietario sino de la ubicación del bien inmueble. ¡Un saludo!
¡Buenas tardes Esperanza! La mejor recomendación que podemos darte es consultar tu caso con un asesor especialista en estos temas. ¡Un saludo!
Buenos días Esperanza,
tengo el mismo caso que tu, más o menos, como lo has podido calcular?
Lo suyo sería no tener que pagar plusvalía, ya que hay una clara minusvalía por la venta!!!!
Buenos días. Mi madre ha fallecido dejando en usufructo universal a mi padre y como herederos a mi hermano a mí. Hay a nombre de mi madre un inmueble comprado hace más de 20 años en Madrid que no queremos vender, con valor catastral 110.000€. Podemos seguir con el inmueble siendo titular mi madre?? si no es así que deberíamos hacer y cuento tiempo tenemos desde su fallecimiento?. Muchas gracias
¡Buenas tardes Sonia! El mejor consejo que podemos darte en tu caso es que contactes con un asesor especialista que te ayude a tomar la decisión que más te beneficie. ¡Un saludo!
Buenas tardes,
Que año se pone en el calculo de la plusvàlua municipal en la venta efectuada de una propiedad del año 2020 si dicha propiedad se adquirió de la siguiente manera:
Nuda propiedad 1989
Cancelación del uso de fruto año 2012
Muchas gracias
¡Buenos días Maite! Este impuesto se calcula con el valor del suelo en la decha en la que paso a cancelarse el usufructo por el porcentaje que se valoró el usufructo en la constitución. Esperamos haberte ayudado. ¡Un saludo!
Tengo la nuda propiedad de un piso que a su vez ha estado de usufructuaria mi madre hasta su fallecimiento.
La fecha a mi nombre y usufructo mi madre es del año 1998 y levante el usufructo a su fallecimiento en 2018 como me afecta en el pago de la plusvalía al venderle. Gracias
¡Buenas tardes Pilar! Al vender la vivienda deberás de pagar la plusvalía correspondiente a la ganancia patrimonial. ¡Un saludo!
Buenas tardes, he vendido mi piso por 150000€ ,hace 21 años, vivo en Madrid ,cuanto tengo que pagar de plusvalía,gracias.
Hola Cecilia, en el artículo tienes todos los datos para hacer el cálculo. ¡Un saludo!
buenos dias voy a vender mi parte de un piso heredado a un proindiviso ,se va a vender muy por debajo de su valor catrastal, tengo que pagar plusvalia esto es en Madrid,gracias
¡Buenos días Mayte! Deberás pagar la plusvalía municipal siempre y cuando haya obtenido una ganancia con la venta del inmueble. ¡Un saludo!
Hola cuánto tengo que pagar de plusvalía de mi casa la compré en el año 1981 y la he vendido ahora mi porcentaje de la casa son 120000 euros
¡Buenas tardes Sonia! Para ayudarte a calcular la plusvalía de tu vivienda en Madrid necesitamos tener más datos de la operación. La plusvalía se deberá pagar siempre y cuando hayas generado ganancias patrimoniales, es decir, cuando el precio de venta es mayor que el precio de compra. ¡Un saludo!
A la hora de realizar la liquidación de la plusvalía, piden aportar el valor catrastal. Cuando consulto el recibo del IBI tengo estos tres conceptos, ¿cuál he de tomar? ¿El nº 1 o el nº 2?
1. Valor catrastral del suelo
2. Valor del suelo
3. Valor de construcción
Hola Maria, tienes que coger el valor catastral del suelo. ¡Un saludo!
Buenos dias. Tengo una vivienda en Madrid heredada hace 3 años que voy a vender ahora. El valor catastral segun el IBI es de 98.170€. Mi pregunta es ¿Cuánto tengo que pagar de plusvalía?
Hola Gerardo, no podrás saber cuánto tendrás que pagar hasta que no la vendas, necesitas el precio de venta para hacer el cálculo. Tienes toda la información en el artículo. ¡Un saludo!
Hola…en el artículo no veo que se necesite el precio de venta para calcular la plusvalía.
Tal vez soy yo que no lo veo 🤔
Gracias
Hola David, para calcular la plusvalía necesitas el valor catastral. ¡Un saludo!
Buenos días. Voy a vender una vivienda por 127500 euros en Madrid. Su valor catastral actual es de 51033 euros. Cuando la compré, en septiembre de 2009, me costó 125000 y su valor castasrtral era de 24813.
Tengo varias preguntas:
-¿Cuál sería la plusvalía?
-¿Al reinvertir en segunda vivienda no habría que pagarla?
-¿Reinvertir en terreno cuenta como reinversión de plusvalía?
Gracias,
¡Hola Eva! Te contestamos a tus preguntas:
– Puedes calcular cuánto sería la plusvalía con los datos que te mostramos en el blog.
– Si reinviertes el dinero de la venta en la compra de una nueva vivienda habitual en un período máximo de 2 años, estarás exenta de pagar la plusvalía.
– Solo cuenta si en un período de 2 años tienes una vivienda habitual construida y estás residiendo ahí.
¡Un saludo!
Muy buenos días!! tengo una duda. Voy a vender una casa que no figura como mi vivienda habitual. Si el importe de la venta, lo reinvierto es amortización de la hipoteca sobre mi vivienda habitual, tengo que pagar la plusvalía o está exento de pago?
muchas gracias!!
¡Hola Daniel! Solo se considera reinversión si el inmueble que vendes es tu vivienda habitual. ¡Un saludo!
Hola,
He comprado un piso como residencia habitual y ahora me dispongo a vender el que tenía (donde he vivido hasta ahora) y así cancelar parte de la hipoteca. El hecho de haberlo vendido después ¿me impidiría extar exento de pago de la plusvalía?
Buenos días
He vendido mi piso en Madrid por 310000 euros hace 10 días y lo había comprado en el 2007 por 325000 euros, tengo que pagar plusvalía?
Otra cosa, en 20 días voy a comprar una vivienda en Guadalajara, que es otra provincia, eso me hace exento de pagar la plusvalía? Aunque sea otra provincia?
Gracias y un saludo
¡Buenas tardes! Hay algunas situaciones en las que no es necesario pagar el impuesto Plusvalía, y una de ellas es cuando se vende un inmueble con un precio más bajo que el que se adquirió. ¡Un saludo!
Buenas tardes, Mi duda es si se tienen en cuenta los impuestos y gastos de la compra para calcular la plusvalía municipal de la venta. Quiero decir, si yo compro por 460.000 y a esto le sumo los gastos en impuestos, que serían unos 32.200, en total la compra me salió por 492,200. Si vendo por 492.000 euros 11 años después… ¿hay que pagar plusvalía municipal? Gracias
¡Buenas tardes Mar! Lo mejor en tu caso es consultar con un asesor fiscal que pueda pedirte todos los datos necesarios para calcular la plusvalía municipal. ¡Un saludo!
Mis padres van a vender en vida su piso de 40 años con un valor catastral de 365.000€ pero acto seguido van a comprar otro piso. Estarian exentos de pagar plusvalia???
¡Buenas tardes! Al vender una vivienda habitual y comprar una nueva vivienda que será la nueva vivienda habitual, estarás exento de pagar plusvalía por la reinversión. ¡Un saludo!
Buenas noches . Una de vuestras respuestas , me ha generado una duda.
¿Si vendo mi vivienda habitual con incremento del valor catastral de 20 años , pero reinvierto el dinero en una mi nueva vivienda Habitual , NO paga plusvalia o solamente no pago IRPF?? o ambas cosas ??
saludos
¡Buenas tardes Julio! Si reinviertes en vivienda antes de que transcurran 2 años desde que vendiste tu vivienda habitual no pagarás plusvalía, pero, sí que deberás tributar la venta en el IRPF. ¡Un saludo!
Hola! Según los comentarios, he entendido que si vendo mi casa y en menos de dos años compro otra, no tendría que pagar la plusvalía al ayuntamiento. En mi caso compramos la viviendo en 2012 por 130.000€ y la vamos a vender por 240.000€, ¿tendríamos que abonar algo si parte de esos 240.000€ lo vamos a destinar a liquidar la hipoteca pendiente y a la compra de la nueva?
¡Buenas tardes Javier! Si la casa que vas a vender es tu vivienda habitual y con el importe que recibas lo vas a reinvertir en otro inmueble que será tu vivienda habitual antes de que transcurran 2 años, no tendrás que pagar plusvalía, pero, sí que tendrás que tributar la venta en el IRPF. ¡Un saludo!
Hola buenos días, voy a vender mi piso de Madrid y todavia tengo hipoteca y voy a comprar seguídamente otro que será la nueva residencia actual donde viviré en otra ciudad de España . tengo que pagar plusvalía?
también quería saber si esta ya aprobada la nueva ley de este impuesto, que parece ser que se lo.pasaran a que lo gestione la Agencia tributaria.
gracias.
¡Buenos días Simon! Así es, el vendedor siempre tiene la obligación de pagar la plusvalía, sea cual sea la situación del pago de la vivienda. Como tú dices, el nuevo decreto-ley sobre la plusvalía aún no está aprobado. ¡Un saludo!
hola buenos días, si a día de hoy vendo mi piso por 410.000€ que plusvalía tendría que pagar, que formula me aplicarian? llevo viviendo en el 16 años a fecha de hoy.en madrid 28049
¡Buenos días Simon! El Gobierno ha propuesto 2 métodos para calcular la plusvalía. El primero de ellos consistiría en tomar como punto de referencia el valor catastral de la vivienda al que se le añadirían unos coeficientes máximos en función de los años que se lleva residiendo en la vivienda y los cuales se actualizarían cada año. El segundo método, consiste en hacer una resta entre el valor de adquisición del inmueble y su valor actual. Para saber cuál sería exactamente el importe a pagar, te recomendamos consultarlo con un asesor fiscal, el cual te pedirá una serie de datos referentes a la vivienda para hacer el cálculo. ¡Un saludo!
Hola.
Me entregaron mi piso nuevo en septiembre, y lo vendo ahora en noviembre. Entiendo que no debo pagar plusvalía municipal por 2 meses en Madrid ¿cierto?
Gracias!
¡Buenas tardes Vicente! En tu caso, lo mejor sería consultar con un asesor fiscal que pueda confirmarte si debes pagarla en tu situación. ¡Un saludo!
Buenas noches, ¿cuanto se paga de irpf por la venta de mi casa?He vendido mi vivienda y he comprado otra, la cual me queda hipoteca. Gracias
Buenos días, Pilar. Necesitaríamos saber cual ha sido la ganancia por la venta de tu casa y el precio de la nueva para poder darte una respuesta. ¡Un saludo!
Voy a donar un piso que tengo en Madrid a mi hijo. ¿Se calcula la plusvalía igual que si se vendiese? ¿Quién tiene que pagarla mi hijo o yo?
¡Buenos días Alberto! En el caso de las donaciones de viviendas debes saber que la persona que deberá pagar la plusvalía será ls apersona que reciba la herencia. ¡Un saludo!
Hola, si me permiten una pregunta, es algo complicado, pero espero les parezca interesante. Compramos, la familia un solar, a nombre de mi madre. Levantamos un edificio de 2 viviendas. Mi madre murio hace 24 años, mi padre usufructuario, tiene 80 años. Ya repartimos la herencia entre los hermanos. Cuando mi padre se muera, ¿Tendremos que pagar la plusvalia, contando que nos dan dos pisos(invento 500000) y ellos pagaron por solar y construccion (150000)? Gracias. saludos
Hola, Andrés. La plusvalía municipal es un impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Presumiendo que no se trate de un solar rústico, deberéis pagar la plusvalía en tanto que el suelo donde se han edificado esas viviendas haya aumentado de valor desde la adquisición. Te recomendamos ponerte en contacto con el Ayuntamiento, que es quien recauda este impuesto, para resolver cualquier otra duda que te surja de manera más precisa.
Agradecemos tu comentario. 😊
Buenas noches, compré mi vivienda habitual en 2008 por 378000€ y a fecha de hoy 2024 la vendo por 430000€, ¿Debo pagar la plusvalía municipal?, ¿Debo pagar IRPF?, En caso de pagar la plusvalía municipal, ¿ A qué método me acojo?, ¿ Al real o al objetivo?, ¿Puedo elegir?,gracias .
Buenos días, Roberto. Claro está, deberás declarar la venta de tu propiedad y pagar el IRPF por las ganancias patrimoniales obtenidas tras la operación. Es muy probable que debas asimismo liquidar la plusvalía municipal, aunque eso dependerá del aumento del valor del terreno, no del precio al que vendas el inmueble como tal. Entre los dós métodos de cálculo de la plusvalía municipal, puedes escoger el que te sea más favorable.
Saludos.
Hola:
En caso de venta de una casa donde en la escritura venga diferenciada la casa y el garaje y se paguen dos IBIS ¿habría que pagar dos plusvalías? la correspondiente a la casa y al garaje aunque aparezcan en la misma escritura y se puedan vender por separado o ; ¿valdría con una plusvalía con el valor total de adquisición de las dos cosas (casa y garaje)con los datos de valor catastral que aparecen por el pago del Ibi de la casa? muchas gracias
¡Hola, Vanessa!
En principio deberás pagar dos plusvalías, ya que la vivienda y el garaje constan como bienes independientes, de ahí que existan dos valores catastrales y dos ibis independientes. Nuestro equipo de expertos inmobiliarios, pueden ayudarte con la venta del piso y del garaje para conseguir las mejores condiciones para ti.
Un saludo😊