Si vas a vender piso, seguro que has oído hablar del que, en la jerga popular, se conoce como el impuesto de plusvalía. Pero esta abreviatura hace referencia al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto que solo se paga al vender una casa, y suele asumirlo el vendedor. Los ayuntamientos lo gestionan y por esto al calcular plusvalía Madrid sale un total a pagar distinto al de otras ciudades.

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Quién debe pagar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana  (IIVTNU)

Como venimos diciendo el Impuesto grava el incremento de valor de las fincas urbanas en el momento de su transmisión. Por lo tanto, quien vaya a vender piso será quien realizará el pago de la cuota del impuesto. En algunos casos, la firma del contrato de venta estipula que sea el comprador quien lo haga, pero no suele ser lo habitual.

En caso de recibir una vivienda de una donación o una herencia también se tendrá que pagar el impuesto. Pero, al no existir un vendedor, es el beneficiario quién estará obligado a pagar la cuota. Por lo tanto, si vas a recibir, heredar o vender piso en Madrid, te interesa saber cómo calcular plusvalía Madrid y ahorrarte disgustos futuros.

Factores para calcular la plusvalía municipal en Madrid

1. Conocer el Valor catastral

Para calcular plusvalía Madrid, debemos saber primero el valor catastral del inmueble. Es a partir de este valor y del tiempo que haga que se compró como el ayuntamiento calculará los datos de la base imponible. Para saber el valor catastral de tu vivienda, basta con comprobarlo en el recibo del IBI. Si eres el propietario de la vivienda también podrás obtenerlo directamente desde el catastro online.

2. Aplicar el Coeficiente de incremento para calcular plusvalía Madrid

El ayuntamiento de Madrid aplica un coeficiente de incremento de valor para calcular la base imponible del impuesto de plusvalía municipal. Este coeficiente dependerá de los años que haga que tienes el piso. El ayuntamiento decide cual es el incremento de valor de tu piso según el tiempo que haga que se compró éste. Y los valores oscilan desde el 2% si sólo hace un año que lo compraste hasta el 60% si hace 20 o más años desde esa fecha.

Calcular plusvalía Madrid

Cuadro coeficiente de plusvalía según el número de años de la vivienda. Ayuntamiento de Madrid – Fuente: Madrid.es

Imaginemos que el valor catastral de tu piso es de 150.000€ y que lo compraste hace 15 años. Según el cuadro de arriba, el ayuntamiento considerará que tu vivienda ha incrementado un 42% su valor en estos 15 años. Por lo tanto, al vender piso, la base imponible de tu impuesto saldrá de aplicar este tipo impositivo de 42% a los 150.000€. Esto da un total de 63.000€ que servirán como datos para calcular plusvalía Madrid.

3. Fijar el tipo impositivo

Una vez tengamos la base imponible, calcular plusvalía Madrid es mucho más fácil ya que disponemos de más datos. Para todos los casos de transmisiones realizados a partir del año 2015 se aplica un tipo fijo del 29%, según las Ordenanza Fiscal actual.

Por lo tanto, en nuestro caso, para calcular plusvalía Madrid, tendremos que aplicar este 29% a la base imponible de 63.000€. Esto da un total a pagar de 18.270€. Casi nada. Este importe deberá de ser abonado al Ayuntamiento correspondiente en 30 días hábiles desde la fecha de transmisión.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal en Madrid?

A modo de resumen, estos serán los pasos a realizar para calcular plusvalía Madrid, incluiremos el ejemplo anterior para verlo más claro:

  • Encontrar el valor catastral de tu vivienda el el recibo del IBI.
  • Aplicar el coeficiente de incremento al valor catastral para encontrar la base imponible.
  • Aplicar el tipo fijo del 29% a la base imponible para obtener el total a pagar.
  • Abonar la cuota del impuesto de plusvalía en 30 días hábiles desde la fecha de la compraventa.

Ejemplo del cálculo de la plusvalía municipal en la Comunidad de Madrid

  • Valor catastral de la vivienda: 150.000 euros
  • Base imponible= valor catastral de la vivienda x Coeficiente de incremento (Valor de la tabla según años y fecha de la transacción)= 150.000 x 0.42= 63.000 euros
  • Plusvalía municipal= 63.000 x 0.29= 18.270 euros

¿Es posible no pagar la plusvalía municipal?

Ya sabes cómo calcular plusvalía, ahora te falta saber como evitar pagar esta cuota al tener fecha para vender. Si consigues demostrar que tu vivienda no ha incrementado de valor durante el tiempo que has sido propietario, la ley está de tu parte.

El Tribunal Supremo declara nula la liquidación de la plusvalía municipal cuando no hay ganancias patrimoniales. Además, El Pleno del Tribunal Constitucional ha acordado por unanimidad declarar la inconstitucionalidad y nulidad de los arts. 107.1, 107.2 a) y 110.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo. Es decir, este impuesto se declara inconstitucional en los casos en los que la cuota que se debe pagar es superior a la ganancia patrimonial obtenida por el contribuyente.

Por lo que puedes presentar un recurso y varias sentencias han dado la razón, que, encima de perder dinero vendiendo un inmueble tenían que pagar por estas transmisiones.

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