Cómo calcular plusvalía municipal en 3 sencillos pasos

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La plusvalía municipal es uno de los impuestos que vas a pagar cuando vayas a vender piso. Grava el supuesto incremento de valor de un terreno desde el momento de su compra hasta su venta y es recaudado por los ayuntamientos. Pero, ¿cómo se decide cuál ha sido el incremento?, ¿De qué depende?, ¿Se puede evitar pagarlo? Hoy en nuestro blog resolvemos todas esas dudas y te enseñamos a calcular plusvalía municipal.

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¿La Plusvalía grava lo mismo que el IRPF?

El Impuesto de plusvalía no se debe confundir con el IRPF. Este último grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta, mientras que la plusvalía grava el incremento de valor del terreno. La base imponible de la renta se obtiene al calcular la diferencia entre valor de venta y valor de compra. Por el contrario, para calcular plusvalía municipal, el valor que se coge como referencia es el valor catastral.

¿Qué se necesita para calcular plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que gravan los ayuntamientos. Cada uno es libre, dentro de unos límites, de adoptar unos tipos impositivos u otros. Pero para calcular el total a pagar siempre se tendrán en cuenta los siguientes parámetros:

  • Valor catastral: Este valor es la base para calcular plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu último recibo del IBI.
  • Número de años transcurridos entre la compra y la venta: Según los años que haga desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro. A partir de 20 años, este coeficiente de incremento siempre será el mismo.
  • Municipio del inmueble: Cada Ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes máximos de incremento. Por ello, si decides comprar piso, puede ser una buena decisión consultar antes cuáles son los tipos y coeficientes que se aplican.
  • Valor de adquisición del inmueble: Es decir, el precio que se pagó cuando la vivienda se adquirió por el antiguo propietario.

¿Cómo calcular plusvalía municipal?

Calcular plusvalía municipal

Tras la aprobación del Decreto-Ley del 10 de noviembre de 2021, todos aquellos contribuyentes que tengan que pagar este impuesto, podrán escoger entre dos métodos para calcular el importe a pagar, según más les convenga. Estos cálculos se realizarán mediante las siguientes fórmulas:

  • Cálculo de la base imponible de la plusvalía real:

Valor de transmisión    –   Valor de adquisición    X Porcentaje del Valor Catastral del terreno

  • Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno:

Valor catastral del terreno    X   Coeficiente que determine cada Ayuntamiento

Paso a paso

Un ejemplo práctico del cálculo de la plusvalía municipal sería el siguiente: Un propietario tenía un piso comprado en 2014 por 400.000 € y en 2021 lo recibe uno de los beneficiarios de la herencia de este propietario. Por lo tanto, la vivienda fue durante 8 años propiedad de este titular.

El valor actual del piso es 450.000 € y en en el momento de la transmisión el valor catastral de la vivienda es de 100.000 € y de este importe, 70.000 € forman parte del valor catastral del terreno donde se encuentra el inmueble. Así, podemos deducir que el valor catastral de la vivienda es del 70%. 

Con estos datos veamos su aplicación mediante los dos métodos para el cálculo de la plusvalía:

  • Cálculo de la base imponible de la plusvalía real

Base imponible = (450.000 – 400.000) x 70%

Base imponible = 35.000 €

  • Cálculo del incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno

Base imponible = 70.000 x 0,10 

Base imponible = 7.000 €

Evitar pagar la plusvalía

En el ejemplo que hemos visto, el total a pagar de plusvalía serían en un caso 35.000 € y en el otro 7.000 €, pero podrían ser incluso más. Tal cantidad de dinero muchas veces supone un problema. Por ello, existen ciertas bonificaciones para algunos colectivos. No obstante, hay quien, tras calcular plusvalía municipal, querrá evitar pagar el impuesto sea como sea. Para ellos tenemos una “buena noticia”. Si consigues probar que al vender piso, has incurrido en pérdidas, estarás exento de pagar plusvalía municipal.

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