La plusvalía municipal es uno de los impuestos que vas a pagar cuando vayas a vender piso. Grava el supuesto incremento de valor de un terreno desde el momento de su compra hasta su venta y es recaudado por los ayuntamientos. Pero, ¿cómo se decide cuál ha sido el incremento?, ¿De qué depende?, ¿Se puede evitar pagarlo? Hoy en nuestro blog resolvemos todas esas dudas y te enseñamos a calcular plusvalía municipal.

No pagues de más por vender piso

¿La Plusvalía grava lo mismo que el IRPF?

El Impuesto de plusvalía no se debe confundir con el IRPF. Este último grava la ganancia patrimonial obtenida con la venta, mientras que la plusvalía grava el incremento de valor del terreno. La base imponible de la renta se obtiene al calcular la diferencia entre valor de venta y valor de compra. Por el contrario, para calcular plusvalía municipal, el valor que se coge como referencia es el valor catastral.

¿Qué se necesita para calcular plusvalía municipal?

La plusvalía municipal es un impuesto que gravan los ayuntamientos. Cada uno es libre, dentro de unos límites, de adoptar unos tipos impositivos u otros. Pero para calcular el total a pagar siempre se tendrán en cuenta los siguientes parámetros:

  • Valor catastral: Este valor es la base para calcular plusvalía municipal y lo podrás encontrar en tu recibo del IBI.
  • Número de años transcurridos entre la compra y la venta: Según los años que haga desde que adquiriste el piso, se aplicará un coeficiente de incremento del valor catastral u otro. A partir de 20 años, este coeficiente de incremento siempre será el mismo.
  • Municipio del inmueble: Cada ayuntamiento puede aplicar distintos coeficientes de incremento del valor catastral, así como distintos tipos impositivos. Por ello, si decides comprar piso, puede ser una buena decisión consultar antes cuáles son los tipos y coeficientes que se aplican.

¿Cómo calcular plusvalía municipal?

Calcular plusvalía municipal

Lo primero que debes saber para calcular la plusvalía municipal es la base imponible. Para obtenerla sólo hace falta multiplicar el coeficiente de incremento anual por el número de años desde la compra. Como máximo 20. Este coeficiente varía según el municipio y puede ser como máximo del 3,5% anual.

Una vez tengas el coeficiente final deberás aplicarlo al valor catastral de tu inmueble para obtener la base imponible. Después sólo deberás multiplicarla por el tipo impositivo correspondiente. Cada municipio aplica el suyo, pero por lo general suele ser del 30%.

Paso a paso

Supón que el valor catastral de tu piso es de 150.000€ y que hace 17 años que lo compraste. Imagina que el coeficiente de incremento anual del municipio es del 2% y el tipo impositivo que aplica es del 30%. Para calcular plusvalía municipal deberías seguir estos 3 sencillos pasos:

  1. Coeficiente incremento anual x Nº de años = Coeficiente final –> 2% x 17 = 34%
  2. Coeficiente final x Valor catastral = Base imponible –> 34% x 150.000€ = 51.000€
  3. Tipo impositivo x Base imponible = Total a pagar plusvalía –> 30% x 51.000€ = 15.300€  

Evitar pagar la plusvalía

En el ejemplo que hemos visto, el total a pagar de plusvalía serían 15.300€, pero podrían ser incluso más. Tal cantidad de dinero muchas veces supone un problema. Por ello, existen ciertas bonificaciones para algunos colectivos. No obstante, hay quien, tras calcular plusvalía municipal, querrá evitar pagar el impuesto sea como sea. Para ellos tenemos una “buena noticia”. Si consigues probar que al vender piso, has incurrido en pérdidas, estarás exento de pagar plusvalía municipal.

Si te parece interesante, ¡compártelo! 👍