Si tu préstamo tiene un interés alto, demasiadas vinculaciones o cláusulas que perjudican tu salud financiera, cambiar tu hipoteca de banco es una de las mejores formas de mejorar tus condiciones.
Además, la ley te protege al hacerlo. Aun así, conviene que conozcas de antemano qué opciones tienes, los plazos y los costes de la operación.
Lo más importante de este artículo:
- Puedes cambiar tu hipoteca de banco si necesidad de permiso del actual; por ley solamente puede hacerte una contraoferta para retenerte como cliente.
- Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, tienes tú la potestad final para decidir si te quedas en tu banco o te vas, aunque te hayan igualado la oferta.
- Tu banco actual tiene 7 días, fijados por ley, para certificar tu deuda y 15 días naturales para hacerte una contraoferta en caso que no quiera perderte como cliente.
- La comisión por cambiar tu hipoteca de banco tiene un límite establecido por la ley, y que depende principalmente del tipo de préstamo hipotecario que tengas.
- Cambiar tu hipoteca de banco te permite eliminar a futuro aquellas cláusulas que te perjudican constantemente, así como la llamada «cláusula suelo».
En este artículo aprenderás:
- ¿Por qué cambiar tu hipoteca de banco?
- ¿Qué es una subrogación de acreedor?
- Proceso de subrogación paso a paso: Plazos según la Ley 5/2019
- ¿Cuánto cuesta llevar mi hipoteca a otro banco?
- ¿Sale a cuenta cambiar tu hipoteca de banco?
¿Por qué cambiar tu hipoteca de banco?
Cambiar tu hipoteca de banco tiene sentido cuando tus condiciones se han quedado atrás o tu contrato incluye cláusulas que te perjudican; un nuevo banco te permite empezar de cero.
Los motivos más habituales por cambiar tu hipoteca de banco, según nuestros expertos, son los siguientes:
- Tener contratada una hipoteca con un tipo de interés más alto que cualquiera que podrías conseguir con tu perfil financiero en la actualidad del mercado.
- Tener unas vinculaciones muy caras con respecto al mercado actual de seguros, tarjetas, planes de pensiones…
- Tener contratada una hipoteca variable y querer pasarla a tipo fijo para protección frente a las fuertes subidas del Euríbor.
- Sufrir cláusulas abusivas que encaren la cuota mensual, como por ejemplo la cláusula suelo, que te impide bajadas en intereses, o el índice IRPH, más caro que el Euríbor en muchas hipotecas.
Si tu contrato incluye alguna cláusula abusiva, cambiar tu hipoteca de banco la elimina a partir de la firma, pero no te devuelve lo que hayas pagado de más; para eso tienes que reclamar por la vía correspondiente.
¿Qué es una subrogación de acreedor?
Una subrogación de acreedor es la operación que te permite cambiar tu hipoteca de banco; el préstamo se mantiene, pero cambia la entidad a la que le debes el dinero.
En el mercado hipotecario español existen 2 tipologías de subrogación:
- Subrogación de acreedor: Cambia el banco titular de la persona; es la que te interesa para cambiar tu hipoteca de banco.
- Subrogación de deudor: Cambia la persona que paga la hipoteca; por ejemplo, cuando compras una vivienda y asumes la hipoteca del vendedor.
Con la subrogación de acreedor, el nuevo banco paga tu deuda pendiente al anterior y asume tu hipoteca con las nuevas condiciones, manteniendo tu vivienda como garantía.
Consejo Housfy:
Antes de iniciar ningún proceso, nuestros expertos recomiendan contar con asesoramiento especializado para la investigación y comparación de ofertas de las entidades. En Housfy, no solamente contamos con más de 40 brókeres hipotecarios que pueden hacer eso por ti, si no que tenemos un simulador de hipoteca que te adelanta cuáles serán tus cuotas con las nuevas condiciones del préstamo.
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Proceso de subrogación paso a paso: Plazos según la Ley 5/2019
El proceso de subrogación sigue unos plazos fijados por ley; desde la Ley 5/2019, aunque tu banco iguale la oferta, la última palabra es tuya.
| Paso | ¿Qué ocurre? | Plazo |
|---|---|---|
| 1. Oferta vinculante | El nuevo banco estudia tu perfil, y si te aprueba, lanza una oferta vinculante. | Depende del banco. |
| 2. Notificación | El nuevo banco comunica su oferta a tu banco actual; antes aceptada por ti. | Tras aceptar la oferta. |
| 3. Certificado de deuda | Tu banco actual certifica cuánto capital te queda por pagar. | Máximo 7 días naturales. |
| 4. Contraoferta | Tu banco actual puede ofrecerte igualar o mejorar las condiciones. | 15 días naturales desde la notificación del nuevo banco. |
| 5. Firma | Si decides irte, firmas ante notario y el nuevo banco paga tu deuda al anterior. | Tras los 15 días. |
Antes de firmar, el nuevo banco debe entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) con las condiciones del préstamo, y la ley te da al menos 10 días naturales para estudiarla.
Antes de la Ley 5/2019, si tu banco igualaba la oferta, estabas obligado a quedarte. Ahora, aunque tu banco te haga una contraoferta, eres tú quien decide con qué banco quedarte.
- Consejo práctico: Juntamente con los 10 días naturales para estudiar las condiciones del préstamo que te está ofreciendo el nuevo banco, tienes derecho a una visita gratuita al notario para aclarar posibles dudas. En Housfy, puedes ahorrarte esta visita si cuentas con la asistencia de nuestros brókeres hipotecarios para contratar tu nueva hipoteca.
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¿Cuánto cuesta llevar mi hipoteca a otro banco?
Llevar tu hipoteca a otro banco suele costarte la comisión de subrogación (máximo del 0,25% en variable o del 2% en fija, según cuándo firmaras) más la tasación, mientras que notaría y registro son negociables y el AJD queda exento si mejoras tipo o plazo.
Para cambiar tu hipoteca de banco no hace falta pedir permiso al tuyo; solo necesitas que el nuevo banco apruebe tu operación, igual que si pidieras una hipoteca nueva.
Estos son los costes que debes calcular:
| Gasto | ¿Qué debes saber? |
|---|---|
| Comisión por subrogación | La cobra tu banco actual, con los límites legales que verás a continuación |
| Notaría y registro | Suelen correr de tu cuenta, aunque puedes negociar que los asuma el nuevo banco |
| Tasación | El nuevo banco normalmente te pedirá una tasación actualizada de tu vivienda |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Exento cuando la subrogación mejora el tipo de interés o el plazo |
Para las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, la comisión máxima que puede cobrarte tu banco es:
| Tipo de hipoteca | Comisión máxima |
|---|---|
| Variable | 0,25% durante los 3 primeros años o 0,15% durante los 5 primeros; después, 0% |
| Fija | 2% durante los 10 primeros años y 1,5% a partir de entonces |
| Paso de variable a fija | 0,15% durante los 3 primeros años; después, 0% |
Si tu hipoteca es anterior, revisa en tu escritura la comisión pactada.
- Consejo práctico: Ten en cuenta que con la subrogación solo puedes mejorar las condiciones, no ampliar el importe del préstamo. Si además necesitas dinero extra, tu vía es la refinanciación o la rehipoteca.
¿Sale a cuenta cambiar tu hipoteca de banco?
Cambiar tu hipoteca de banco solo compensa si el ahorro en intereses supera los costes del cambio; haz los números con nuestros brókeres antes de empezar el proceso.
Antes de dar ningún paso, compara lo que te costará el cambio (comisión, notaría, registro y tasación) con lo que ahorrarás durante el resto del préstamo. Si los números salen a tu favor, adelante. Si no, puede que te convenga negociar con tu banco actual.
Debes saber también que la subrogación no es la única forma de cambiar tu hipoteca de banco. Puedes cancelar tu hipoteca y firmar una nueva en otra entidad; es la opción con la que trabajamos en Housfy y la que recomiendan nuestros expertos.
Además, con la ley en la mano, el banco es quien asume la mayoría de los gastos de constitución.
Consejo Housfy:
Sea cual sea la vía que elijas, la clave está en no conformarte con la primera oferta. En Housfy encontramos la mejor hipoteca posible para ti negociando por ti con más de 20 entidades, para que solo tengas que elegir la opción que más te conviene.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Puede mi banco impedir que me lleve la hipoteca?
No. Tu banco solo puede hacerte una contraoferta en un plazo de 15 días naturales. Desde la Ley 5/2019, aunque iguale o mejore la oferta del nuevo banco, eres tú quien decide si te quedas o te vas.
¿Puedo ampliar el importe al cambiar la hipoteca de banco?
Con una subrogación, no; solo puedes mejorar las condiciones del préstamo que ya tienes. Si necesitas más capital, tendrás que cancelar tu hipoteca y firmar una nueva.
¿Necesito una nueva tasación para cambiar de banco?
Normalmente sí. El nuevo banco estudia tu operación como una hipoteca nueva y suele pedir una tasación actualizada. Si tu vivienda se ha revalorizado, además, mejorará tu perfil ante el banco.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
