¿Estás planteándote vender tu casa pronto? Espera. Si realmente lo estás haciendo, debes conocer antes este concepto: plusvalía municipal. Puede que el nombre te resulte muy técnico, pero no te preocupes, que después de leer esto lo entenderás a la perfección.
La plusvalía municipal es el típico impuesto que, si no sabes bien cómo funciona, puede darte una sorpresa. Y además, no muy agradable. Vamos a hablar sobre todo lo que necesitas saber sobre este impuesto: desde su definición básica hasta los métodos detallados para calcularlo y, además, cuándo y cómo debes pagarlo.
¿Qué es la plusvalía municipal?
Oficialmente, se conoce a este tributo como impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, y a partir de ahora nos referiremos a él como plusvalía municipal.
Ojo, muchas personas confunden este concepto con la plusvalía patrimonial o ganancia patrimonial. Este último hace referencia al aumento del valor que genera un inmueble desde la compra hasta la venta del mismo. Reformas en la vivienda y el incremento de la demanda son algunos de los factores que pueden afectar a este aumento de valor y, con ello, obviamente, al pago de este impuesto.
Cuando el ayuntamiento determina que el terreno en el que se ubica tu inmueble ha incrementado su valor desde el momento de la adquisición, estarás obligado u obligada a pagar el impuesto de la plusvalía municipal. Factores como el desarrollo urbano, la generación de zonas verdes, mejoras en las infraestructuras de la zona, factores ambientales o la proximidad a servicios y equipamientos pueden influir en ese incremento.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Este es un punto clave. Es un impuesto que, a simple vista, parece complicado, pero si entiendes tanto las formas como los métodos con los que se calcula, es relativamente sencillo. Desde el 8 de noviembre de 2021, los vendedores tienen a su disposición dos métodos para calcular este impuesto, y lo mejor de todo es que puedes elegir el que te resulte más favorable económicamente.
Método real
Este método tiene en cuenta el incremento real del valor del terreno entre el momento de compra y el de venta. Es decir, la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta del terreno.
Ejemplo práctico
Imaginemos un terreno con un valor de compra de 40.000 € y que se ha vendido por 70.000 €. Aunque su valor catastral es de 50.000 €, en este método no lo usaremos.
La propiedad ha estado en posesión durante 10 años y el coeficiente anual de incremento es del 3 %. El tipo impositivo que aplica el ayuntamiento es del 30 %.
Veamos el cálculo paso a paso:
- Precio de compra: 40.000 €
- Precio de venta: 70.000 €
- Incremento real: 70.000 € – 40.000 € = 30.000 €
- Impuesto a pagar: 30 % de 30.000 € = 9.000 €
Este sería el importe de plusvalía municipal a pagar si aplicamos el método real.
Método objetivo
Este método utiliza coeficientes establecidos por el ayuntamiento, que se aplican al valor catastral del terreno y al número de años de posesión.
Ejemplo práctico
Ahora vamos a ver cómo se calcula la plusvalía municipal usando el método objetivo. Imaginemos un terreno con un valor catastral de 50.000 €, que ha estado en posesión durante 10 años.
El coeficiente anual de incremento aplicable es del 3 % y el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento es del 30 %.
Veamos los cálculos paso a paso:
- Valor catastral: 50.000 €
- Incremento del valor: 50.000 € × 0,03 × 10 = 15.000 €
- Impuesto a pagar: 30 % de 15.000 € = 4.500 €
Este sería el importe a pagar aplicando el método objetivo.
¿Qué método conviene más?
La elección entre el método real y el objetivo dependerá de cuál resulte en una carga fiscal menor. Se recomienda realizar los cálculos con ambos métodos antes de decidir cuál utilizar.
En algunos casos, el método real puede ser más beneficioso si el incremento del valor catastral ha sido modesto o si el periodo de tenencia ha sido corto. En otros casos, cuando el valor catastral ha aumentado significativamente o si el porcentaje fijo es bajo, puede interesar aplicar el método objetivo.
¿Y si no quiero calcularlo yo?
Te aconsejamos que, cuando vendas tu propiedad, tomes un momento para valorar ambos métodos. Si no ves claro cómo calcularlo o prefieres que lo haga otra persona por ti, acude a un buen asesor fiscal o a un experto en el sector inmobiliario para asegurarte de que estás haciendo los cálculos correctos.
Respecto a cómo funcionan los coeficientes, hay que tener en cuenta que son municipales y que cada ayuntamiento tiene autoridad para ajustarlos dentro de ciertos topes marcados.
¿Quién y cuándo debe pagar este impuesto?
La obligación fiscal recae directamente sobre el vendedor, no sobre el comprador. Una vez la venta se ha formalizado, el vendedor tiene 30 días hábiles para realizar el pago. Si no se paga a tiempo, como con todo impuesto, hay recargo por demora, el cual puede llegar a aumentar significativamente la cantidad a pagar.
¿Qué pasa si no pago a tiempo?
Si vendes tu inmueble aplicando el método más beneficioso para ti, pero se te pasa el plazo para pagar, lo más probable es que el ayuntamiento no tarde en actuar. Recibirás una notificación solicitando el pago inmediato del impuesto, con intereses de demora acumulados. Y cuanto más tiempo pase, más intereses se sumarán.
¿Se puede fraccionar el pago?
Sí. En España existe la posibilidad de fraccionar el pago de la plusvalía municipal, siempre que se solicite al ayuntamiento correspondiente. Esta opción puede ser útil tanto si sabes que tendrás dificultades para pagar como si prefieres no hacerlo todo de golpe.
Eso sí, se deberán cumplir los requisitos que determine la normativa local. Estos requisitos están diseñados para que el fraccionamiento lo pidan quienes realmente lo necesiten.
¡Que no te sorprenda la plusvalía municipal!
Vender una propiedad no es solo encontrar un comprador. Hay ciertos aspectos fiscales, como la plusvalía municipal, que también requieren atención. Esperamos que esta guía te haya ayudado a entender mejor este impuesto y qué debes hacer cuando vayas a vender tu inmueble.
Si quieres vender tu vivienda, no dudes en contactar con nuestros expertos inmobiliarios, que te acompañarán en el proceso de poner tu inmueble en el mercado, desde publicar la propiedad hasta todo aquello posterior a encontrar el comprador ideal.
