Además de los gastos previstos para solicitar una hipoteca, hay que tener en cuenta una serie de comisiones que tienen los bancos, como la comisión de apertura de hipoteca. Recientemente, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) la consideró abusiva, así que, ¿Sigue siendo obligatoria? ¿Hasta qué punto es legal? Descubrámoslo.
¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?
La comisión de apertura de una hipoteca es el porcentaje que cobran los bancos por tramitar el préstamo solicitado, por tanto, se trata de un importe a pagar además del pactado en el propio préstamo y que se cobra una sola vez.
Las características de la comisión de apertura de hipoteca son:
- Engloba todo el trabajo de la entidad bancaria, como el estudio de gastos o riesgos.
- Debe tener total transparencia, ya que dependiendo de las circunstancias podría reclamarse.
¿Sigue siendo válida la comisión de apertura en España?
La respuesta es sí, sigue siendo legal y válido aplicar la comisión de apertura de la hipoteca, pero actualmente existen matices para su aplicación.
Ha habido problemáticas con la comisión de apertura, ya que en 2019 el Tribunal Supremo de España la consideró justificada por ser parte del valor real de la hipoteca, pero al año siguiente, el Tribunal de justicia de la Unión Europea (TJUE) sentenció que era abusiva por ser de carácter accesorio.
Finalmente, la última sentencia del TJUE en marzo de 2023 esclarece qué pasa con la comisión de apertura de las hipotecas: es el juez quien deberá certificar si la cláusula es comprensible y transparente, prevaleciendo la interpretación más favorable para el consumidor, tal como marca el artículo 5 de la Directiva 93/13/CEE.
Por tanto, la comisión de apertura, aunque no quede anulada, está mucho más regulada y vigilada, y es que como propietario te protege la nueva Ley hipotecaria de 2019 mediante las normativas de facilitar siempre toda la información al cliente de manera transparente, la obligatoriedad de acudir al notario antes de la firma y la denegación de la inscripción de cláusulas abusivas.
¿Quién paga esta comisión?
A diferencia de otros gastos de la hipoteca, la comisión de apertura debe pagarla el solicitante del préstamo. Esta comisión tiene un precio que oscila entre el 0,5% y el 1% del total del importe del precio, y se fija dependiendo de:
- La realización de diferentes estudios de indicadores como los intereses, el tipo de hipoteca, el importe solicitado y el plazo de amortización.
- El análisis de tu solvencia como solicitante, y las posibilidades de tiempo y forma que tienes de devolver el préstamo.
- La redacción de un modelo de préstamo donde ya se incluye la comisión de apertura, el importe y los intereses.
Reclamaciones de la comisión de apertura de tu hipoteca
Actualmente, muchos bancos han decidido dejar de aplicar comisiones de apertura de hipoteca, pero si te cobraron una comisión abusiva en el pasado puedes reclamarla.
Estos son los pasos para reclamar una comisión de apertura de hipoteca:
- Presentar una instancia al Servicio de Atención al cliente de tu banco: expón qué comisiones consideras abusivas y alude a la sentencia y nueva normativa del TJUE. Tu banco dispone de 2 meses para contestar a tu reclamación.
- Presentar una demanda al Juzgado: solicita que se anule la cláusula por ser abusiva. Lo más recomendable es contar con el apoyo legal de un abogado.
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