Tradicionalmente, a los gastos previstos por solicitar una hipoteca había que añadir una serie de comisiones que los bancos cobraban por tramitarla. En un fallo de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró abusiva una de ellas, la comisión de apertura. ¿Pero qué dice el Tribunal Supremo? ¿Puede ser válida la comisión de apertura de la hipoteca?
¿Qué es la comisión de apertura de la hipoteca?
La comisión de apertura de la hipoteca es un porcentaje que los bancos cobran a los usuarios por formalizar un préstamo. Puedes utilizar un simulador de hipoteca más gastos para saber cuánto te supondría, aunque el porcentaje suele oscilar entre el 0’25 % y el 1’5 % del total prestado. El sentido de la comisión es, según los bancos, cubrir los gastos administrativos de tramitar la hipoteca.
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¿Es válida la comisión de apertura para el TSJUE?
En un fallo del pasado 16 de marzo, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronunció sobre la comisión de apertura. Consideró que no formaba parte del objeto principal del contrato de la hipoteca, y por lo tanto instó a los jueces españoles a revisar la comisión y valorarla, tal vez, como abusiva. De esta forma ratificaba una sentencia de 2020 en la que mantenía esta misma postura.
La resolución del TJUE ya ha tenido repercusiones. La Audiencia Provincial de Bizkaia, por ejemplo, ha anulado la comisión de apertura al considerarla innecesaria y abusiva. La sentencia, pese a todo, puede ser recurrida ante el Tribunal Supremo, que ya ha expresado su parecer sobre la comisión.
¿Cuál es la postura del TS ante la comisión de apertura?
La postura del Tribunal Supremo no es tan clara como la del Tribunal de UE. En la sentencia 816/2023, de 23 de mayo, dictamina que sí puede ser válida la comisión de apertura de la hipoteca, aunque hay que examinar cada caso. Veamos el de la sentencia.
En 2018, la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca condenó a CaixaBank por cobrar una comisión de apertura de 850 € en la tramitación de un préstamo de 130.000 €. La razón principal de la condena fue que el banco no había justificado ese cobro con ningún servicio especificado.
Para revocar la condena de la Audiencia Provincial de Palma, el Tribunal Supremo razona que la comisión era proporcional a las habituales en el mercado, y que los solicitantes del préstamo fueron conscientes de ella. Así, el criterio del Tribunal Supremo parece ser que la comisión de apertura es válida si es acorde al mercado y transparente, sin importar que no se especifiquen los servicios en que se basa.
La comisión de apertura, de esta forma, no queda totalmente anulada, por lo que sigue siendo uno de los aspectos en los que hay que fijarse bien al comparar hipotecas. Si no, luego vienen las sorpresas desagradables.
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