Desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, en mayo de 2023, uno de los elementos que más ha llamado la atención es el índice de referencia del precio de alquiler, una medida que apareció en 2020 en Catalunya, que tumbó el TSJC y que más tarde reaparecería con la ley estatal. Muchos propietarios se preguntan si este límite puede afectar drásticamente a la rentabilidad, e incluso hay quien lo afirma. Pero la realidad es que, si bien introduce ciertos condicionantes, calcular la rentabilidad del alquiler sigue dependiendo de muchos más factores que el índice en sí.
Calcular la rentabilidad del alquiler es mucho más que mirar al precio regulado
A la hora de calcular la rentabilidad del alquiler, es importante tener en cuenta que el índice de referencia no afecta a todos los inmuebles ni en todas las zonas. Actualmente, se aplica a los grandes tenedores y, en las zonas tensionadas, a todos los arrendadores. El sistema ofrece una horquilla de precios mínimos y máximos para viviendas comparables según superficie, ubicación, estado de conservación, planta o si tiene ascensor.
Pero aunque esta limitación pueda parecer significativa, su impacto real sobre la rentabilidad es relativo. ¿Por qué? Porque la rentabilidad depende de múltiples variables:
- Precio de adquisición de la vivienda.
- Gastos de compra, mantenimiento e impuestos
- Periodos sin ocupación o impagos.
- Potencial de revalorización del inmueble.
En resumen, aunque el precio esté regulado, un buen análisis puede demostrar que la rentabilidad sigue siendo positiva y competitiva.
¿Cómo funciona este índice?
El índice de referencia del precio del alquiler es una herramienta aplicada por el Govern de Catalunya que pone precios mínimos y máximos recomendados para una vivienda concreta. El objetivo es evitar que se firmen contratos de alquiler por encima de precios que se consideran abusivos, especialmente en zonas donde los precios han subido más de lo razonable.
¿Qué factores tiene en cuenta el índice?
Para calcular el precio de referencia, el sistema analiza características como:
- Ubicación exacta del inmueble
- Superficie útil en metros cuadrados
- Año de construcción
- Si el edificio tiene ascensor o no, y la planta en que se sitúa la vivienda.
- Si dispone de aparcamiento.
- Estado de conservación del piso (bueno, deficiente, etc.)
Con estos datos, se hace un abanico de precios recomendados, con valor mínimo y máximo, que marca el alquiler mensual que se considera ajustado al mercado de referencia. Estos valores se pueden consultar en la web oficial del índice, introduciendo la dirección y las características del inmueble.
¿Se puede alquilar por encima del índice?
La respuesta es sí, pero solo en casos justificados. El precio podrá situarse por encima del máximo si el propietario acredita:
- Obras de mejora de la eficiencia energética.
- Reformas integrales que mejoren la habitabilidad o el confort.
- Equipamientos o servicios adicionales (muebles nuevos, electrodomésticos más eficientes, etc.).
Todos estos casos deben estar justificados en el contrato de alquiler. Las facturas, certificados o informes técnicos pueden demostrar que es una mejora real y comprobable que realmente haga que la vivienda tenga más valor.
Entonces, ¿Mi rentabilidad está en peligro?
No, sin duda no lo está. Aunque se diga lo contrario, el mercado inmobiliario en España sigue siendo rentable a largo plazo. Según un informe de Tinsa, la rentabilidad media en el alquiler ha sido constante, rondando entre 4% y 5% anual en los últimos años, y sí, incluyendo zonas en áreas con precios regulados.
Además, la demanda de alquiler sigue creciendo en muchas zonas urbanas, especialmente en ciudades como Barcelona, lo que facilita la ocupación continua de las viviendas. Esto significa que la rentabilidad puede mantenerse estable, incluso con precios de alquiler regulados. Además, la rentabilidad también aumenta al desgravar el alquiler en la declaración.
Por otro lado, a pesar de los topes en los precios, los costes de mantenimiento y reparación pueden controlarse de manera más eficiente. Invirtiendo en eficiencia energética e infraestructura, se puede optar a ayudas que permiten ahorrarse algún que otro euro y a largo plazo van a generar menos costos, permitiendo mejorar la rentabilidad neta.
Que nada te eche para atrás al calcular la rentabilidad del alquiler
Ya ves, no tienes por qué preocuparte, aunque se ponga límite a los precios de alquiler, ese pisito que tienes vacío puede sacar rentabilidad, y más con la de inquilinos que buscan un techo.
Si estás pensando en poner tu vivienda en alquiler, no dudes en contactar con nuestros expertos en gestión integral del alquiler, que te acompañarán en la resolución de tus dudas y en el proceso de buscar inquilino y preparar el contrato. No lo dudes, ¡es tu momento de sacar a relucir tu inmueble!
