Contratar una hipoteca conlleva toda una serie de gastos, tanto de la compraventa como del préstamo, cuando a esto le sumamos las comisiones, el precio puede ascender bastante. Tras la nueva ley hipotecaria y otras regulaciones, han disminuido el número de comisiones, pero aún siguen existiendo. En el artículo de hoy hablaremos de las hipotecas sin comisiones, cómo funcionan y cómo puedes conseguir una.
¿Cómo funcionan las hipotecas sin comisiones?
Es bastante habitual que los bancos tengan comisiones, tanto de apertura como si hay algún cambio en el préstamo, pero la diferencia a antes de las regulaciones es que ahora tienen que justificar la comisión. Para que no sea considerada una cláusula abusiva, la entidad tendrá que justificar la comisión y el coste que supone para ellos.
¿Qué comisiones existen?
Existen diferentes tipos de comisiones en el mercado, dependerá de la entidad con la que firmes el contrato, pero veamos con cuáles podrías encontrarte:
- Comisión de apertura. Es la más conocida, en julio de 2020 el Tribunal Supremo dictó sentencia respecto a cuándo es abusiva la comisión, en el siguiente apartado hablaremos más detenidamente de cómo detectarlo.
- Comisión por cancelación o amortización. Si quieres cancelar la hipoteca de forma anticipada, ya sea para saldar antes de tiempo la deuda o para hacer un cambio en las condiciones, es posible que tengas que pagar la comisión. El importe dependerá del tipo de hipoteca que tengas y de la deuda pendiente.
- Subrogación de hipoteca. La entidad en la que tengas la hipoteca en ese momento, podría aplicarte una comisión por subrogación.
- Novación de hipoteca. Si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca, manteniéndote en la misma entidad, es posible que tengas que pagar una comisión.
En todos los casos, la entidad tendrá que haber informado previamente al cliente de las comisiones y tendrá que estar claramente estipulado en el contrato.
Comisión de apertura: ¿cuándo es abusiva?
En cuánto a la comisión de apertura, el Tribunal supremo dictaminó en Julio de 2020 que está cláusula podría declararse como abusiva cuando no hay una justificación para cobrarla.
Para que la comisión sea válida el cliente tendrá que estar bien informado de la cláusula y tiene que estar claramente redactado en el contrato. Además, el banco tendrá que informarle de forma detallada del motivo por el que le está cobrando una comisión de apertura y saber cuándo y cómo se cobrará. Lo más habitual es que se justifique con los costes del estudio de solvencia y los trámites que la entidad ha tenido que gestionar por la solicitud de tu hipoteca.
Si la comisión se cobra sin seguir estas pautas, estaríamos hablando de una cláusula abusiva y, si ya te la han cobrado, tienes derecho a reclamarla y recuperar el dinero.
Las claves para conseguir un préstamo sin comisiones
Es complicado y hay pocas entidades que lo ofrecen, pero puedes conseguir una hipoteca sin comisiones. Además, también puedes optar por contratar los servicios de un intermediario financiero para que negocie por ti con los bancos y te consiga el préstamo sin comisiones asociadas.
Una vez tengas el contrato en tus manos, revísalo atentamente antes de firmarlo, es la forma de asegurarte de que no se está aplicando ninguna comisión sin que te hayan informado previamente.
Además, será importante que tengas en cuenta los requisitos que pide el banco. En todos los préstamos te los pedirán, pero si estás buscando una hipoteca sin comisiones es probable que sean más exigentes a la hora de revisar tu perfil de solvencia:
- Estabilidad laboral. El cliente tendrá que tener un contrato laboral indefinido con un mínimo de un año de antigüedad.
- Capacidad de endeudamiento. Por recomendación del Banco de España, la cuota mensual no debería superar el 35-40% de los ingresos del núcleo familiar.
- Ahorros. La entidad también tendrá en cuenta tus ahorros, que tengas un 10% para los gastos de compraventa y un mínimo de un 20% para la aportación inicial.
- Historial crediticio. El banco revisará tu historial crediticio, si tienes otros préstamos vigentes y si tienes impagos.
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- Estudio de viabilidad. Antes de empezar, haremos un estudio gratuito de tu perfil y veremos cuáles son tus opciones de financiación.
- Acuerdos con bancos. Contamos con acuerdos de colaboración con más de 20 bancos, esto nos permite conseguir unas mejores condiciones para nuestros clientes.
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