Según la Ley de Crédito Inmobiliario que entró en vigor en 2019, son varios los documentos que el banco nos tiene que dar al solicitar una hipoteca. Entre ellos, los documentos más destacados son: la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas). Además, esta ley obliga a las entidades bancarias a informar de todas las características de la hipoteca así como de las cláusulas del contrato.
¿Qué es la FiAE?
La Ficha de Advertencias Estandarizadas o FiAE es un documento que el banco entrega junto a la FEIN Hipoteca. En este documento aparece toda la información referente a las cláusulas, condiciones y riesgos de la hipoteca. Su principal objetivo es ampliar la información sobre el préstamo hipotecario al cliente para que sea conocedor de todos los detalles de la hipoteca que está pensando contratar.
La entidad bancaria tiene que entregar una copia de la FiAE a todos los titulares del préstamo hipotecario, y además a los avalistas de la hipoteca.
¿Cuál es la información que da la FiAE?
La información que aporta el FiAE como clientes de una hipoteca es la siguiente:
- Si una hipoteca es variable nos dirá que su interés es calculado en base a un índice de referencia. Este índice debe ser alguno de los regulados según la Orden EHA/2899/2011 (artículo 27.1) y debe aparecer expresamente cuál es en la ficha.
- Si es una hipoteca multidivisa nos avisa de qué operaciones se realizarán en moneda extranjera y cuál será esa moneda.
- Se hace saber al cliente que pagará unos gastos de constitución. Legalmente solo pueden ser la tasación de la vivienda y la copia de la escritura que debe entre el notario al hipotecado.
- Las condiciones en las que se puede establecer la cláusula de vencimiento anticipado. Se trata de que la entidad financiera proceda al embargo de la casa en caso de impago de la hipoteca. Y que en caso de impago el cliente debe asumir los gastos asociados a la ejecución del préstamo hipotecario.
- Si se contrata un CAP o un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés supondrá un coste al cliente.
- Si es una hipoteca variable y no tiene límite, se informa al cliente que asumirá la subida de las cuotas si el índice cotiza al alza.
¿Qué es el FEIN?
El FEIN muestra las condiciones de la hipoteca de la entidad bancaria hacia el cliente según los datos que ha facilitado el interesado al pedir una hipoteca. Entre esas condiciones tenemos el tipo de interés, el plazo de la hipoteca, la cantidad de cuotas y su importe, las bonificaciones, las comisiones y las consecuencias en caso de impago de hipoteca.
Antes de hacer esta ficha el cliente ha enviado al banco información sobre su situación financiera y la cantidad de dinero que necesita para adquirir el inmueble. Por lo que se trataría de una ficha personalizada usada por los clientes como un comparador de hipotecas, fijándose así en las condiciones del préstamo de otros bancos.
Al ser vinculante para el banco como mínimo 10 días, la entidad financiera debe mantener las condiciones de su oferta obligatoriamente. Lo ideal es usar ese periodo para acudir a otras entidades bancarias a solicitar la oferta para una hipoteca.
Eso sí, sólo será vinculante para el banco. Si al cliente no le interesa la hipoteca entonces está en su derecho de cancelar la vinculación con el banco.
¿Cuál es la información que aparece en la FEIN?
Esta ficha contiene la siguiente información:
- La información y los datos personales del prestamista.
- Los datos del intermediario que nos ha conseguido la hipoteca, así como los honorarios.
- Las características del préstamo hipotecario como el interés, el plazo, la divisa, el capital total, el valor de la vivienda, la garantía, entre otros.
- Tipo de interés y otros gastos. Aquí deberá constar de qué costes se calcula la TAE.
- El número de cuotas a pagar y la cantidad de cada una de ellas.
- Una tabla de reembolso con un cuadro de amortización de la hipoteca.
- Los productos vinculados y combinados que se hayan contratado para obtener la hipoteca, con el coste y su correspondiente bonificación.
- Cuáles son las condiciones para adelantar todo el capital o parte de ello y si se cobra alguna comisión.
- Información sobre el derecho de subrogación de hipoteca, si tenemos derecho a cambiar la hipoteca de banco o no.
- El plazo para aceptar la oferta y el derecho de desistimiento.
- Las pautas para poder poner reclamaciones.
- Las consecuencias que tiene no cumplir con los compromisos pactados con el préstamo hipotecario.
- Otra información adicional como la legislación a aplicar, el idioma o el derecho a tener un proyecto del contrato.
- Las entidades supervisoras del banco y del intermediario, en caso de haberlo, y sus datos fiscales.
Según la ley, el banco debe facilitar la FEIN como mínimo diez días antes de la firma de la hipoteca. En el caso de que hubiese productos combinados en la oferta, el banco tiene que entregar dos fichas: una sin productos y otra con los productos incluidos. El futuro deudor podrá pedir otras ofertas en otros bancos para poder así calcular hipotecas, compararlass y conseguir la hipoteca que mejor se ajuste a él.
Aparte del FEIN y FiAE, ¿Que otra documentación hay?
No solo la FEIN y la FiAE, la entidad financiera correspondiente deberá entregar otra documentación al cliente antes de realizar la firma de la hipoteca. Esta es la documentación que debe aportar al cliente:
- La copia del proyecto de contrato.
- La distribución de los gastos. Los gastos de la tasación de la vivienda y la copia de escrituras debe asumirla el prestatario, en cambio el banco debe asumir el gasto de registro y notaría, entre otros.
- Las condiciones de los seguros que se han contratado.
- La obligación de recibir asesoramiento gratuito por parte de un notario antes de la firma.
- Si se ha contratado una hipoteca variable se necesita un documento con las cuotas periódicas que se deben pagar en diferentes periodos según la evolución de los tipos de interés como el Euribor.
- Un aviso recordando al cliente que debe visitar un notario que él elija gratuitamente como mínimo 10 días antes de la firma de la hipoteca. El notario asesorará sobre el contrato de la hipoteca y validará que todo sea legal.
¿Cuáles son los siguientes pasos?
Toda la documentación, junto al FEIN y la FiAE, debe ser enviada por el banco a la notaría que el cliente haya seleccionado. El notario tendrá que asesorar y resolver las dudas del cliente sobre la hipoteca, y esto es obligatorio tras la nueva ley hipotecaria al menos 10 días antes de la firma del préstamo hipotecario. Pero, debes tener en cuenta que ellos solo se limitan a explicar las condiciones, no si estas condiciones son buenas o no para ti. ¡Ten cuidado con esto!
Después de que el notario compruebe que la hipoteca respeta la ley, que se cumplen todos los requisitos y que el cliente entiende todas las cláusulas, se realiza un test al cliente y se cierra un acta notarial. El notario confirma con la entidad financiera que todo está correcto y se fijará una fecha de firma.
Aunque el proceso se vuelve tedioso y largo, es importante saber que la nueva ley hipotecaria quiere con esta acción crear más transparencia hacia el consumidor para que el cliente sepa lo que está firmando.
Es importante contar con excelentes intermediarios financieros, entidades bancarias y notarios para descifrar toda esta información complicada para un ciudadano corriente y para acreditar que esa hipoteca cumple con la ley actual.
Y la FIPRE, ¿actualmente se usa?
La Ficha de Información Precontractual actualmente sigue activa. En esta ficha se incluyen todas las condiciones de la hipoteca que ofrece determinado banco, pero también se debe poner la siguiente información: las consecuencias del impago de la hipoteca, la posibilidad de dación de pago, etc. En el caso de que la entidad cuente con una página web deberá de incluir la FIPRE en todos sus productos financieros junto a los condiciones de contratación.
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