¿Qué es usufructo? Aprende todas las claves

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En herencias, hay muchos temas complejos y difíciles de tratar como vender la vivienda heredada, pero a veces no obtienes el derecho a vender y en ese caso, hablamos de usufructo. Hay diferentes momentos en que puede ocurrir esto y también diferentes tipos. En el blog de hoy analizaremos qué es usufructo de una vivienda y qué tipos hay, además de los derechos y obligaciones del usufructuario.

¿Qué es usufructo?

El usufructo es el derecho de uso y disfrute de unos bienes sin tener derechos de propiedad sobre éstos. En este caso, se trataría de usufructo de un inmueble y más adelante veremos qué derechos y obligaciones te da este título respecto a la vivienda heredada.

Si te conviertes en usufructuario de un inmueble, habrá 3 puntos muy importantes que tendrás que tener en cuenta:

  • El inmueble no forma parte de tu patrimonio porque no eres el propietario.
  • Podrás alquilarla y vivir en ella, pero no podrás vender piso heredado.
  • Hay diferentes tipos, por lo tanto es importante que sepas cuál es para saber cuáles son tus derechos y obligaciones.

Características del usufructo

Así pues, para acabar de entender bien el concepto, debemos destacar las principales características del usufructo, que son las que encontramos a continuación:

  • Derecho real en cosa ajena.
  • Derecho de disfrute completo.
  • Derecho temporal limitado.

¿Cómo puedes convertirte en usufructuario?

Hay tres formas diferentes en las que puedes convertirte en usufructuario de una vivienda:

  • Usufructo constituido. En ocasiones, porque el testamento nunca se ha hecho o no se ha actualizado, la persona fallece sin añadir en el testamento al cónyuge. Para casos como estos, la constitución o ley interviene y dictamina que en caso de haber una propiedad, el viudo/a tendría el usufructo, aunque no la propiedad.
  • Voluntario. La otra vía más frecuente es que esté escrito en el testamento el deseo de que, por ejemplo, un hermano u otro familiar tenga el usufructo de la propiedad. Se trata del título constitutivo por acuerdo de los interesados que puede ser de dos tipos: inter-vivos y mortis causa. En el primer caso, se hace mediante acuerdo de los interesados en vida y, en el segundo caso se hace a través del testamento.
  • Por prescripción. La última vía, es bastante más complicada y poco habitual. En el caso de haber estado viviendo en un piso durante un periodo de 6 a 30 años, tendría derecho al usufructo.

Lo más habitual es encontrarte con los dos primeros casos, ya que el tercero es bastante excepcional y dependen diferentes factores.

Tipos de usufructo por duración

En el apartado anterior hemos visto los diferentes tipos de usufructo según el motivo, pero también hay tipos según la duración:

  • Usufructo temporal. Se determina en el testamento que la persona tendrá derecho de usufructo durante un periodo de tiempo determinado.
  • Usufructo vitalicio. En este caso, se termina en el momento en que fallece el usufructuario. En muchos casos, es común dejar el usufructo vitalicio de todos los bienes al cónyuge viudo. 
  • Supuesto especial. En el testamento se determina que durante un tiempo una persona será la usufructuaria hasta que otra persona llegue a determinada edad para poder convertirse en el usufructuario.

Diferencia entre usufructuario y nudo propietario

Para entender bien el concepto, es relevante conocer términos similares que pueden aparecer en cualquier proceso. Este es el caso de estos dos conceptos que, aunque recaigan sobre un mismo bien, son derechos muy diferentes.

  • Usufructo. Por un lado, el usufructuario, es decir, el titular del usufructo, podrá usar y disfrutar el bien durante el tiempo que dure, pero, de ninguna manera, podrá disponer de él. Es decir, puede vivir en ella e incluso arrendarla y obtener una mayor rentabilidad. No obstante, no podrá vender el piso, porque tiene la obligación de conservarlo.
  • Nuda propiedad. En cambio, cuando hablamos del nudo propietario, nos referimos al titular del dominio del bien dado en usufructo. Pero, es importante saber que no podrá hacer uso ni disfrutar de dicho bien. 

Cuando el usufructo y la nuda propiedad coinciden en la misma persona, tenemos la plena propiedad.

Derechos y obligaciones del usufructuario

El usufructuario tendrá derecho a disfrutar y usar la vivienda, podrá tanto residir en ella como alquilar la vivienda. Por otro lado, éste se compromete a:

  • Cuidar y limpiar la vivienda.
  • Responsabilizarse de las reparaciones, reformas y mantenimiento.
  • Tendrá que pagar los impuestos de la vivienda mientras dure el usufructo.
  • Tiene la obligación de conservar todos los bienes que estén usufructuados y, tendrá que devolverlos en el estado en el que estaban al principio al terminar el usufructo.

En una herencia puedes convertirte en usufructuario o heredero, en el caso de la herencia de inmuebles pueden haber conflictos con el reparto de la herencia. Si estás interesado en vender vivienda heredada, puedes consultar con nuestro equipo de Real Estate, nuestros asesores cuentan con años de experiencia en el sector y podrán aconsejarte en todo el proceso de compraventa.

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