Al alquilar un piso, surgen algunas dudas. ¿Para qué se puede utilizar el depósito que guardamos? ¿Es la fianza solo para desperfectos en el piso o también puede servir para cubrir los impagos del alquiler? Veamos qué dice la ley en este aspecto.
Un propietario puede retener hasta tres meses de renta para proteger el alquiler
La fianza es un derecho que tienen los propietarios y una obligación por parte de los arrendatarios, establecido en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe ser de una mensualidad de renta en el caso de alquileres para vivienda habitual. El propietario debe depositarla en el organismo encargado en materia de vivienda de la comunidad autónoma correspondiente, como el Incasòl en Catalunya.
Aparte de la fianza como tal, el propietario puede solicitar hasta dos mensualidades más como “garantía adicional” del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Es común pedir solo un mes más, pero la ley permite hasta dos. Estos no deben depositarse en el organismo público de vivienda.
En total, pues, serían hasta tres meses de garantías: uno de ellos, la fianza, obligatoria; los otros dos, opcionales.
¿Para qué sirven la fianza del alquiler y la garantía adicional?
Tanto la fianza como la garantía adicional son dos mecanismos para proteger al propietario de un piso en alquiler. Aunque un arrendador particular puede no distinguir entre una y la otra, las plataformas de gestión integral del alquiler, como Housfy, tienden a diferenciar los usos de la fianza y la garantía adicional.
Aunque la ley no es muy clara al respecto, es común y lógico utilizar la fianza para compensar impagos del alquiler, así como los daños y desperfectos en la vivienda, es decir, aquellas infracciones que pueden cuantificarse y acreditarse mediante la devolución de recibos bancarios y facturas.
En cuanto a la garantía adicional, la ley la describe como un “tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias”.
La LAU marca, en el artículo 27, cuáles son algunos incumplimientos de obligaciones que dan derecho a resolver el contrato por parte del arrendador, entre los que también encontramos el subarriendo, las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, o el cambio de uso de la vivienda (por ejemplo, al llevar a cabo actividades profesionales).
Podría ser posible utilizar la garantía adicional como indemnización por alguno de esos incumplimientos, siempre que así se haga constar expresamente en el contrato. Pero deberá poder demostrarse que esa infracción ha sido grave y reiterada, y que por lo tanto justifica el uso de la garantía como indemnización. De otro modo, la imposición de esta cláusula podría considerarse abusiva y, por lo tanto, nula.
Cuidado: la fianza no sirve para pagar el último mes de renta
La fianza del alquiler, como hemos comentado, se utiliza como garantía para evitar impagos y protegerse de daños y desperfectos en la vivienda alquilada, razón por la cual no debería usarse para pagar el último mes de renta.
Imagínate que tenemos dos meses retenidos ,uno en concepto de fianza y otro en concepto de garantía adicional, y el inquilino decide no pagar las últimas dos rentas alegando que podemos usar ese dinero retenido. Cuando acaba el contrato y recuperamos las llaves del piso, nos damos cuenta de que el inquilino ha roto algunos muebles, ha agujereado desmesuradamente las paredes y ha rayado de forma desmesurada el parquet. Nos hemos quedado sin ningúna garantía para poder cubrir el coste de los desperfectos, pues lo hemos destinado a satisfacer las últimas dos rentas.
Los últimos meses deben pagarse como de costumbre y, al finalizar el contrato y verificar que todo está correcto, se debe proceder a la devolución de la fianza en el plazo de un mes desde la entrega de llaves.
Alquilar un piso con extra de protección
La fianza y la garantía adicional no son la única medida que puede tomar un propietario para garantizar el cobro de las rentas. Existen seguros de impago y otros servicios de cobro garantizado que cubren hasta 12 meses de rentas.
Housfy Alquiler, por ejemplo, ofrece una gestión integral del alquiler que incluye esta garantía de cobro de doce mensualidades, de manera que el propietario cobrará siempre, sí o sí, el mismo día cada mes, incluso si el inquilino no paga o se demora durante ese tiempo.
Entre las gestiones que llevan a cabo desde Housfy, cabe destacar la búsqueda de un inquilino solvente y la resolución de incidencias del alquiler.
