Cuando queremos comprar un piso y pedir una hipoteca, es imprescindible saber el valor de tasación de un inmueble. Los bancos utilizan este valor como referencia para saber la cantidad máxima que pueden prestar. Como norma no prestan más que el 80% de este valor. Por lo tanto, sin tasar un piso, los bancos no conceden préstamos hipotecarios y menos hipotecas 100 por 100. Además, una tasación sirve también para orientar a los compradores, sobre si están adquiriendo un inmueble por encima o por debajo de su valor real.
¿Cuándo es necesario tasar un piso?
La tasación de una vivienda, como mencionamos anteriormente, es un proceso que se sigue para conocer el valor actual de un inmueble. Este proceso debe de llevarse a cabo si queremos solicitar una hipoteca, dar un nuevo paso con nuestra vivienda, como vender un piso o comprar una casa u otro tipo de inmueble o para repartir una vivienda en herencia.
De esta manera la tasación del inmueble a causa de los procesos que comentamos, se hacen por las siguientes razones:
- La tasación del piso debido a que se ha solicitado una hipoteca, es más conocida como tasación hipotecaria y las llevan a cabo agencias especialistas en esta materia, las cuales están designadas por el Banco de España. Aún así, la legislación indica que está totalmente prohibido que la empresa encargada de la tasación tenga relación alguna con el banco que cede el préstamo hipotecario a su cliente.
- Como explicamos, en cualquier proceso de compraventa es necesario tasar la vivienda. En este caso, se habla de tasación comercial y se realiza para marcar un valor de mercado según las condiciones en las que se encuentra la vivienda, sus características y los servicios de los que dispone.
- Si es necesario repartir una vivienda entre unos herederos también se debe tasar esta antes de llevar a cabo la repartición entre ellos. Así, cuando se dan estos casos nos referimos a la tasación judicial de un inmueble.
Tasar piso: Posibles resultados
La tasación de un inmueble puede salir por debajo o por encima del valor de compraventa. Si al tasar un piso, el valor es inferior al de compraventa, la financiación de la entidad financiera estará por debajo del 80% del precio de la vivienda. Si, por el contrario, el valor de tasación está por encima del de la venta de pisos, podremos conseguir una financiación superior al 80% del precio de compra. Se puede incluso llegar a una hipoteca del 100%. Eso sí, siempre y cuando el 80% de la tasación sea igual o superior a este valor.
Hay veces, pocas, en las que la tasación del inmueble sale muy por encima del valor de compraventa. Podríamos pensar que esto es un chollo. Por un lado, podríamos conseguir una financiación del 100% del valor del inmueble. Por otro lado, estaríamos comprando más barato que su supuesto precio. ¿Qué hay de malo en ello? La complementaria.
Si no fuera por hacienda…
Como sabréis aquellos que buscáis pisos en venta, adquirir un piso es sinónimo de pagar impuestos. El IVA, en caso de que el piso sea nuevo, y el ITP, si es de segunda mano, son los impuestos más grandes. Ambos corren a cargo del comprador. El IVA es siempre de un 10%. Por el contrario, el ITP varía según la comunidad. En Madrid por ejemplo se paga sólo un 6% del valor de compraventa, mientras que en Cataluña o en la Comunitat Valenciana, por ejemplo, se paga un 10%.
Volvamos pues al caso que nos ocupa. Sobre el papel, parece que comprando muy por debajo del valor de tasación todo son ventajas. Si hacienda se da cuenta de que se ha comprado muy por debajo del valor de tasación pueden aplicar lo que se conoce como “la Complementaria”. Es en este momento cuando tasar piso por encima del precio de compra puede suponer un problema importante.
¿Qué es exactamente la complementaria?
En lenguaje coloquial, podríamos decir que la Complementaria no es más que un ajuste de cuentas. Si al tasar piso, el valor supera con creces al precio de compra, hacienda entiende que este piso vale más de lo que se ha dicho. Por lo tanto, te dirán que se ha pagado un ITP inferior al que realmente tocaría y te pedirán amablemente que abones la diferencia.
Pongamos un ejemplo numérico. Imagina que al tasar un piso sale un valor de 400.000 €, pero que, por lo que sea, lo has comprado por 200.000€. Si el piso fuera de Barcelona te tocaría pagar sólo 20.000 € de ITP (10%). Pero nuestros amigos de hacienda entran en acción y viendo el valor de tasación te dicen que el ITP a pagar en realidad era de 40.000 €. Como consecuencia, te dirán que abones esos 20.000 € que faltan a las arcas del estado.
Tasar piso bajo y librarse de la complementaria
No todo está perdido en este caso en concreto. Librarse de la llamada complementaria es posible, pero se deben de dar las siguientes condiciones. Normalmente, si el valor de tasar piso es muy superior al de la compraventa es porque algo le pasa al inmueble. Seguramente se tendrá que hacer una reforma integral o tiene fallos de estructura, etc. Si de algún modo, conseguimos justificar delante de hacienda que, tu inversión final en el piso, ha sido similar al valor de tasación, nos podremos librar de la Complementaria.
Un último consejo
¿Quieres saber cuál es nuestro consejo? ¡Aquí lo tienes! Guarda las facturas de las obras realizadas en tu vivienda. Realiza fotografías del antes y el después de la vivienda para justificar de una manera sencilla que la reforma era necesaria. Y obviamente será mejor que tengas el soporte de un abogado que de veracidad a los documentos aportados. Ya lo sabes, a veces, tasar piso por debajo del valor de compra no es sinónimo de buen augurio. Pero si juegas bien tus cartas podrás comprar piso al mejor precio y ganarle la partida a la Agencia Tributaria.
Buenas tardes, y si es obra nueva que se paga IVA y la tasación sale superior? Cómo afecta en este caso? Gracias
¡Buenas tardes! En la venta de viviendas de obra nueva se aplicará el tipo impositivo reducido del 10 %. No entendemos muy bien tu pregunta a lo referente de la tasación, puedes darnos más detalles para poder responderte de forma correcta. Esperamos tu respuesta. ¡Un saludo!
Hola hace dos años compré un piso por el valor de 135’000 y me lo tasaron por 179’000 euros… la hipoteca me la concedieron al 100%. A mi nadie me había informado que hacienda podría reclamarte el dinero, cuanto tiempo tienen para reclamártelo? Y si es así en mi caso cuanto debería de pagar? Muchas gracias!
Hola Sara:
Nos hemos metido a comprar una vivienda de obra nueva.
¿Tu caso fue de obra nueva? Es que dependemos que nos tasen el piso mas alto del valor de compraventa, para poder pagar el IVA de la operación.
Gracias!
¡Buenos días Sara! Al haber sido tasado el piso por un valor superior que el de compra Hacienda puede pedirte explicaciones. Hacienda puede darse cuenta de lo sucedido y solicitarte un abono por la diferencia que no has pagado de ITP. ¡Un saludo!
Hola Sara, me gustaría preguntarte si esta operación la hiciste con aval? Te agradezco mucho que me respondas ya que estoy iniciando un proceso similar. Gracias
Mi esposa y yo estamos pasando justo por ese problema, nos tasaron muy por encima del valor compra venta y nos ha llegado la completaría… el trámite nos lo llevo una gestoria que por falta de información estamos pasando por esto! Infórmense bien a los que vayan a comprar o estén pensado hacerlo ya que recibir una carta de hacienda no es de agrado en lo absoluto..
Hola, Hacienda me ha hecho un requerimiento porque el banco taso mi vivienda de obra nueva por mayor valor que el que la compre. Tengo que pagar el valor que ellos inican como discripancia o puedo alegar enviando pruebas que lo que me costo realmente la vivienda (contrato con la constructora y banco) que otras puebas se pueden aportar?
¡Hola Cecilia! Nuestra recomendación es que consultes con un asesor fiscal para ver qué hacer en esta situación. ¡Un saludo!
Buenas,
No me queda claro si esta complementaria se da en el caso de pagar ITP (es decir, vivienda de segunda mano) o se puede dar tambien en el caso de una vivienda nueva (donde no se paga ITP, sino IVA)
Gracias
¡Buenas tardes Carlos! La liquidación complementaria también se puede dar en casos de viviendas nuevas. ¡Un saludo!
Hola!
Ahora que en 2022 se ha establecido el valor de referencia, que sucedería si el valor de tasación es superior al valor ese referencia y al declarado de compraventa? Se pagarían impuestos por el valor de referencia o el de tasación en este caso?
Muchas gracias!
¡Buenas tardes Javier! Si el valor de referencia del inmueble es mayor que el valor de mercado, lo mejor es solicitar que se rectifique la cantidad aportando la tasación del inmueble que haya elaborado un especialista. ¡Un saludo!
Y si es al revés? El valor de tasación es superior al valor de referencia y valor de compraventa?
Hola, Raquel. Por norma general, el valor de tasación será superior al valor de referencia, al cual se le aplican unos mecanismos de minoración para que no supere el valor de mercado. La tasación servirá sobre todo para que el comprador pueda optar a una hipoteca con el banco, pero no condiciona ningún impuesto. Si el valor de compraventa es inferior al valor de referencia, será este último el que sirva de base imponible para impuestos como el ITP y el AJD en la compra de una vivienda. ¡Un saludo!
Hola
He comprado un piso de obra nueva, voy a pagar un 10% de iva.
Resulta que el banco me lo ha tasado 30.000 euros mas caro, voy a tener que pagar un 10% de esos 30.000 de complementaria?
Siempre lo piden sobre la tasacion del banco? O hacienda lo mira de otra manera? Si es obra nueva siempre es el 10% de la diferencia?
¡Buenos días Laura! No solo el 10% del valor de la vivienda que se declare en la escritura de compraventa. ¡Un saludo!
Buenas tardes, una consulta mis hermanos y yo estamos vendiendo un piso y garaje que heredamos de nuestros padres recientemente. En la escritura de adjudicación de herencia ( mayo 2023) se valoro el piso en 175.000€ y el garaje en 15.000€, total 185.000€.
Hay un comprador que nos compra el piso y el garaje por un precio total de 175.000€.
Mi pregunta es ¿que como hay una diferencia entre el valor de escritura de adjudicación de herencia y el de venta de 10.000,0€, podría hacienda enviar una paralela por la diferencia?
Muchas gracias
¡Buenos días Salvador! A vosotros como vendedores en principio no, ya que liquidaste impuestos por un valor superior al precio final de venta. Al comprador, que es quien pagará el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), si Hacienda considera que el pvp de compra está por debajo del valor de la vivienda, puede girarle una complementaria para liquidar impuestos por un importe superior al declarado. Esperamos haberte ayudado 🙂 ¡Un saludo!
Buenas, tengo una duda y me gustaria saber si existe alguna solución.
Me han tasado la casa de obra nueva por un 10% mas que el valor de compra.
El banco me da el 80% de el menor de los dos valores, es decir del valor de compra. (el banco me ha pasado la FEIN hace 2 días)
Puedo hacer algo para intentar conseguir mayor importe prestado? Se me ocurre negociar con el vendedor y subir el precio al mismo que el de valor de tasación solo para que así el banco me de el 80% del valor de tasación (valor máximo) y conseguir mas dinero prestado.
Pero luego, una vez realizada la firma de compra, pagar mediante transferencia al vendedor el primer valor de compra y ese 10% que falta hasta el de tasación que no se realice. (si el banco pregunta, decir que se ha pagado en metálico).
Todo esto con el consentimiento del vendedor y que me haga este favor para poder comprar la casa.
Hay otras posibles soluciones?
Muchas gracias
¡Buenas tardes Roberto! Sí, hay otras alternativas y la mejor solución es negociar con la entidad Bancaria el porcentaje de financiación o buscar otra que te financie más de un 80% de la compra. Lo que comentas puede generar perjuicios al propietario y una revisión de la compra-venta por parte de Hacienda. Nosotros podemos ayudarte con la búsqueda de financiación, puedes obtener más información en https://bit.ly/46ZaWES Esperamos haberte ayudado con tu consulta 🙂 ¡Un saludo!
Buenas tardes, mi duda es la siguiente:
Voy a comprar un piso por 120.000€, el director del banco me dice que la tasación debe ser de 150.000€ para poder así concederme el 100% de la hipoteca. Mi pregunte es la siguiente, si esto se hace así, yo podría seguir acogiéndome a pagar el 5% de ITP (CLM) ?? Podría tener luego problemas con hacienda y me harían pagar la complementaria?? De ser así, de cuanto dinero sería el pago??
Muchas gracias.
Hola, Mamen. Deducimos, por tu comentario, que los criterios de riesgo de tu banco permiten ofrecer el 100 % del precio de compra siempre que este no supere el 80 % del valor de tasación. Si tu propiedad se tasa en 150.000 €, el banco podrá darte el 80 % de ese precio, que son los 120.000 € que necesitas, según su política de riesgos.
No tiene esto relación alguna con el impuesto de transmisiones patrimoniales y, desde luego, no influye en absoluto a las bonificaciones que ofrece la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha. Recuerda que el ITP se calcula sobre el valor de referencia, que puedes consultar aquí identíficandote, o bien sobre el precio de compra, siempre el mayor de los dos.
Un saludo. 🙋♂️
Hola, he comprado una vivienda de obra nueva hemos pagado ya el 20% y vamos a subrogar la hipoteca con el mismo banco. Están terminando el piso y quería saber si el valor por lo que lo compramos suele coincidir, en la vivienda nueva, con la tasación, porque el banco nos da el 80% y contábamos con el 80% del total de la vivienda no que ahora nos lo tasen por debajo y más siendo nueva.
Hola, Patricia. Eso dependerá en gran medida de la zona, del precio al que estés comprando y, sobre todo, de que los acabados se correspondan a las promesas de la constructora. También existen tasadoras conocidas por tasar a la baja, por lo que te recomendamos que hagas un pequeño estudio de mercado primero. Por último, puedes usar una herramienta de valoración de viviendas para tantear el terreno antes de nada.
¡Un saludo!
Buenas tardes. Quiero comprar un piso y la tasacion ha dado mayor por lo que el banco me financiara mas dinero. A la hora de escritturar, se toma el precio pactado con el vendedor de compraventa o el precio de tasacion? Gracias
Buenos días, Ximena. El precio que aparece en las escrituras de compraventa es aquel que hayáis pactado con el vendedor para la operación. Asimismo, el precio por el que deberás calcular el ITP, en caso de que compres una vivienda de segunda mano, será el mayor entre el precio de compra y el valor de referencia, que puedes consultar gratuitamente en la Sede Electrónica del Catastro. La tasación solo sirve para conocer el valor por el que un tasador homologado por el Banco de España cifra la vivienda según las características del mercado, y condiciona el porcentaje de financiación que el banco te ofrece por una vivienda en concreto.
¡Enhorabuena! Disfruta de tu nueva casa. 😊
Hola buenas tardes, mi hijo ha comprado un piso por 355.000€, pero lo han tasado por 398.000, ¿Cuando y cuanto tendría que pagar de la complementaria?
Buenos días, David. No debes sufrir. Tu hijo no tendrá que pagar nada por el hecho de haber obtenido una tasación superior al precio de compra, siempre que no esté engañando a Hacienda. ¡Un saludo!