Cuando estás en el proceso de comprar una casa y tienes que pasar por el proceso de solicitar una hipoteca, uno de los grandes temores acostumbra a ser las cláusulas abusivas hipotecas. Hoy veremos cuáles son y cómo detectarlas.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Lo primero de todo, es saber qué son exactamente. Cuando hablamos de cláusulas abusivas, hacemos referencia a una parte del contrato en la que se está perjudicando al cliente sin que éste sea consciente de ello. Normalmente, este tipo de cláusulas van ligadas a la falta de transparencia del banco hacía el cliente.
A lo largo de los años se han ido descubriendo casos en los que entidades bancarias han usado estas cláusulas abusivas y finalmente se ha terminado llevado a juicio. En el momento en que una cláusula de un contrato es declarada como abusiva por un juez, el banco está obligado a declararla como nula. El juez puede establecer dos tipos de nulidad:
- La nulidad por vicio de consentimiento: el hipotecado cuenta con un plazo de cuatro años como máximo para poner una reclamación al banco.
- La nulidad absoluta. No hay ninguna fecha límite para la reclamación.
Cláusulas abusivas hipotecas
Como comentábamos al principio, en estos últimos años han surgido bastantes cláusulas que se han declarado como abusivas:
- Comisión de apertura.
- Vencimiento anticipado.
- Hipotecas multidivisas.
- Gastos de hipoteca.
- Cláusula suelo.
- IRPH.
Comisión de apertura
La comisión de apertura es el último de los casos que ha salido. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea declaró como nula la cláusula, ya que considera que no hay ningún motivo ni justificación para solicitarla. En este caso, solo se admitirán como válidas las que tengan una justificación clara del porque de la comisión de apertura y a dónde se está destinando ese dinero.
Cláusulas abusivas hipotecas: el vencimiento anticipado
El problema de esta cláusula es que con un solo retraso de los pagos, el banco podía a rescindir del contrato o incrementar la cuota alegando «intereses moratorios» . La nueva ley hipotecaria estableció que eran prácticas abusivas hacía los clientes.
Hipotecas multidivisas
El problema de las hipotecas multidivisa, que básicamente usan monedas extranjeras para marcar los intereses de las cuotas, fue que no avisaron a los hipotecados sobre sus riesgos. En el momento en que esas monedad empezaron a aumentar de valor y las hipotecas de los afectados se dispararon.
Gastos de la hipoteca
A raíz de la nueva ley hipotecaria, se estableció que parte de los gastos de la hipoteca tendrían que hacerse cargo los bancos. Actualmente el cliente tiene que pagar los costes de la tasación, la copia de la escritura, la nota simple y el seguro de daños del inmueble hipotecado. Por otro lado, el banco, tendrá que pagar el notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestora.
En este breve vídeo te explicamos al detalle cuales son los gastos de contratar una hipoteca:
Cláusulas abusivas hipotecas: el IRPH
Actualmente lo más frecuente es usar el interés del euribor si se contrata una hipoteca variable, pero hace algunos años era habitual ligarlo al IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Este interés se considera abusivo si el banco no informó debidamente al cliente sobre que factores usaban para calcular el interés. Además, lo más habitual es que en el contrato no apareciese escrita tal cuál y usarán otros términos para no ser transparentes.
Lo que atraía a los clientes del IRPH era que parecía más estable que el euribor, ya que se basaba en una media de los préstamos concedidos por los bancos. El problema vino cuando en el 2008 se sitúo con valores superiores al 5% y los intereses de las hipotecas se dispararon.
La cláusula suelo
Todos sabemos la existencia de la famosa cláusula suelo, aunque no sepamos qué es, fue muy mencionado en todos los telediarios y es que hubo muchos afectados por esta cláusula. Se trataba de un interés mínimo que muchos bancos incluían en las hipotecas de tipo variable, esto se añadía al interés ya fuese el IRPH o el Euribor.
En muchas ocasiones, el cliente no sabía que significaba esta cláusula suelo porque nadie de la entidad bancaria se lo había explicado ni mencionado las consecuencias y por ello, el Tribunal Supremo lo declaró como una cláusula abusiva. Los afectados por esta cláusula puedes reclamar el dinero que han pagado demás, acudiendo al banco o, sí no reciben respuesta, por la vía judicial.
Una de las formas de evitar problemas como este es leer con lupa el contrato y contar con expertos que te ayuden a conseguir una hipoteca con buenas condiciones. Si estás interesado en contratar una hipoteca, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para conseguir las mejores condiciones del mercado.
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