Lo más habitual es que a la hora de comprar un piso también se tenga que contratar una hipoteca. Este proceso depende de muchos factores y también de requisitos. Una hipoteca se compone de varios elementos como el capital necesario, los intereses generados, las cuotas o el plazo para devolverlas. Pero, ¿sabes como se calculan las cuotas? Puede que este dato no sea tan conocido, pero es importante que entender cómo funciona una tabla amortización hipoteca. Lo que te permitirá conocer cuánto tendrás que pagar mensualmente y durante cuántos años.
¿Cómo es una tabla amortización hipoteca?
En un cuadro de amortización nos encontraremos con los pagos, desglosados en el principal y los intereses, que tendremos que ir afrontando durante todo el préstamo hipotecario y se presentan de forma calendarizada.
En una tabla amortización hipoteca, acostumbramos a encontrarnos con cinco columnas:
- Fecha del pago.
- Los intereses que se aplicarán a las cuotas, ya sea fijo o variable.
- La cantidad del capital amortizado, sin intereses, que se destina a pagar el préstamo.
- La cuota mensual.
- El capital que falta para amortizar tras haber hecho los pagos de periodos anteriores.
Tipos de amortización del préstamo
Hay tres formas diferentes de amortizar la hipoteca:
Tabla amortización hipoteca: método francés
Se trata de uno de los sistemas más utilizados a la hora de calcular la amortización de los préstamos. Básicamente es un método progresivo en el que la cuota de amortización va aumentando mientras que los intereses van bajando mientras transcurre el tiempo. Esto representa que al principio de la hipoteca pagarás más intereses, a medida que la cuota amortizada del préstamo vaya aumentando, los intereses serán mucho menores.
- La gran desventaja es que si tienes la posibilidad de hacer un prepago del crédito, es decir, que tienes la posibilidad de reembolsar una parte o todo el préstamo, el capital será mucho mayor porque principalmente habrás pagado intereses.
- Las ventajas principales son que las cuotas son fijas y que al principio se pagará menos dinero en las cuotas. Además, es más fácil acceder a financiamiento a través de esta tabla amortización hipoteca.
Tabla amortización hipoteca alemana
La diferencia con el anterior, es que el francés se centra en pagar primero los intereses, mientras que el alemán se paga de forma constante la misma cantidad. Para verlo más claro, en el caso del sistema alemán, una vez hayamos llegado a la mitad del plazo del préstamo, habremos pagado el 50% del valor real de la vivienda, mientras que si usamos el francés, habremos pagado mayoritariamente intereses.
- La principal desventaja es que al principio las cuotas van a ser mayores y mientras va pasando el tiempo la cuota irá disminuyendo. Aunque, en el caso de poder hacer un prepago del crédito, al contrario del francés, saldrías beneficiado.
- La gran ventaja es que al final de la hipoteca estarás pagando cuotas más bajas y las cuotas son del valor real de la casa.
Cuadro de amortización americano
Este sistema consiste en un pago de los intereses durante el préstamo y, al terminar se paga en una sola cuota al capital que la entidad bancaria ha prestado.
El método americano permite pagar de forma periódica y durante el préstamo solo se pagan los intereses de la vivienda, no es hasta el último plazo de vencimiento que tendrás que pagar de golpe tanto los intereses restantes como el capital prestado. Este tipo de amortización se usa sobre todo para la devolución de los intereses y los bonos, no es muy usual para el pago de hipotecas.
Las tablas de amortización son complicadas, pero es importantes entender los conceptos básicos para saber interpretar los datos que nos den en el banco y tener la información suficiente para valorar si es una buena hipoteca o, si por el contrario, podemos conseguir unas mejores condiciones.
¿Qué pasa si hacemos una amortización?
Si decidimos por el motivo que sea hacer una amortización anticipada, hay que saber que el cuadro de amortización puede cambiar. Con esta operación es posible reducir el número de cuotas o reducir el plazo de amortización, según el nuevo acuerdo con el que se llegue con el banco. Sí se opta por la primera opción se pagará menos importe, pero por mayor tiempo, mientras que si se escoge la segunda opción se acabará antes el plazo asumiendo unas cuotas más elevadas.
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