Si hay un dato en el que se fija un inversor que alquila una vivienda, es en el porcentaje de rentabilidad del alquiler. Existen dos tipos de rentabilidad, la neta y la bruta, y hoy aprenderemos a interpretar ambas para valorar si nuestra inversión en alquiler es rentable.
¿Cómo interpretar la rentabilidad del alquiler?
Al hablar de rentabilidad del alquiler, nos referimos al rendimiento que se obtiene al alquilar una propiedad. Existen dos tipos de rentabilidad: la bruta y la neta.
La rentabilidad bruta del alquiler es aquella que se calcula con los números principales, para tener una idea aproximada y rápida del retorno que obtendremos con el piso. Utiliza la siguiente fórmula:
Para obtener la rentabilidad neta, un dato mucho más preciso, debemos considerar también los gastos asociados al inmueble y, además, dividirlo por el valor real de la inversión (lo que invertimos de verdad). Saber la rentabilidad neta nos ayudará a fijar un precio del alquiler competitivo. La fórmula es:
Los gastos anuales pueden incluir el IBI, seguros, mantenimiento, y cualquier otro coste relacionado con la propiedad.
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La importancia del capital aportado como divisor
Al calcular la rentabilidad neta del alquiler, es vital utilizar el capital aportado como divisor de la fórmula, no el valor de mercado actual del inmueble.
Si adquirimos la propiedad mediante una hipoteca, debemos considerar la entrada inicial de la hipoteca y restar los intereses de los ingresos.
Esta metodología proporciona una visión más precisa de cuánto está rindiendo la inversión en función del dinero efectivamente invertido, lo que permite una mejor evaluación de la rentabilidad real del alquiler.
¿Qué es una buena rentabilidad?
Determinar qué es una buena rentabilidad implica compararla con otras opciones de inversión.
Según el Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler en España tuvo una media de 3,4 % estable desde el año 2023 hasta el segundo trimestre de 2024. Teniendo en cuenta la variación de precios, la rentabilidad de la vivienda fue del 10,2 % en el segundo trimestre de 2024. En general, una rentabilidad bruta del alquiler superior al 6 % ya se considera atractiva en el mercado inmobiliario.
Comparando con otras inversiones, los bonos del Estado y las letras del Tesoro suelen ofrecer rendimientos más bajos pero con menor riesgo. Por ejemplo, actualmente, los bonos del Estado a 10 años pueden ofrecer cerca de un 2,9 % de rentabilidad anual y los depósitos de los hogares rondan el 3 % también, de acuerdo con los datos de la misma institución.
El mercado inmobiliario ha demostrado su estabilidad a lo largo de los años, además de la posibilidad de obtener rendimientos superiores. Por eso, muchos inversores diversifican su cartera combinando inmuebles con bonos y otras inversiones para equilibrar riesgos y beneficios.
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