El precio de la vivienda en España se sitúa en octubre de 2026 en 2.955€/m². Supone una subida del 11,2% interanual (frente a octubre de 2025), del 0,9% respecto a septiembre y del 0,8% trimestral.
Nuestros expertos en Real Estate hacen esta lectura, dividida en 2 «patas»:
- Octubre cierra la pausa de agosto y estrena récord. La media nacional sube 25€/m² en un mes (+0,9%), el mayor avance mensual desde junio, y supera en 22€ el máximo de julio.
- El ritmo interanual sigue frenando. Del +11,8% de septiembre se pasa al +11,2%, y ya son 10 meses seguidos de moderación desde el pico del +17,2% de diciembre de 2025.
Lo más importante de este artículo:
- El precio de la vivienda en España sube hasta los 2.955€/m² en octubre de 2026 (+0,9% mensual) y marca un nuevo máximo histórico, por encima de los 2.933€/m² de julio.
- El freno es de ritmo, no de dirección. Los precios siguen subiendo, pero la variación interanual baja al +11,2%. Aun así, se mantiene en doble dígito por 22.º mes consecutivo.
- Madrid sigue sin tirar del mercado. La Comunidad de Madrid queda plana en el mes (0,0%), acumula un -1,3% trimestral y está un 1,7% por debajo de su pico de junio. La capital cede un 0,5% en el mes y crece solo un 1,3% interanual.
- Ourense sigue siendo la única provincia más barata que hace un año, aunque casi en plano (-0,4%). Las otras 49 siguen en positivo.
- Las subidas las encabeza la España asequible. Por comunidades lideran Castilla-La Mancha (+15,4%), Cantabria (+14,2%), Aragón (+13,0%) y Asturias (+12,5%). Entre capitales lideran Teruel (+26,9%), Ciudad Real (+20,0%), Pontevedra (+19,4%) y Oviedo (+15,7%).
En este artículo aprenderás:
- ¿Cuánto cuesta una vivienda en España en octubre de 2026?
- Precio de la vivienda en España por Comunidad Autónoma
- Evolución histórica del precio de la vivienda en España (2007 – 2026)
- Precio de la vivienda nueva vs. segunda mano
- ¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda lo que resta de 2026?
- ¿Cuánto subirán los pisos en los próximos 10 años?
- ¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en España?
- ¿Comprar casa en España en 2026 o esperar?
¿Cuánto cuesta una vivienda en España en octubre de 2026?
En octubre de 2026, una vivienda media de 90 m² en España cuesta unos 265.950€, a 2.955€/m². Es un 0,9% más que en septiembre y marca un nuevo máximo histórico.
Según el informe de precios de Idealista, el precio medio del metro cuadrado en España alcanza los 2.955€/m² en octubre de 2026.
Esto quiere decir que una vivienda de 90 m² cuesta de media unos 265.950€ en el conjunto de España, unos 2.250€ más que el mes anterior.
¿Qué significa esto?
Para comprar una vivienda media de 90 m², hay que aportar unos 53.200€ de entrada (el 20% del precio). A eso se suman los gastos de compraventa, de entre el 8% y el 12% según la Comunidad Autónoma. En total, el desembolso inicial ronda los 74.500€ – 85.100€.
- Nota importante: Octubre confirma el rebote. El índice sube un 0,9% en el mes, su mayor avance desde junio, y marca un nuevo máximo histórico en 2.955€/m², por encima del de julio (2.933€/m²). Ninguna de las 17 comunidades baja en el mes, y Madrid y Canarias quedan planas (0,0%).
Desde julio de 2026, Idealista aplica una nueva metodología a su índice. Excluye del cálculo productos como el alquiler de temporada o vacacional y refuerza la detección de valores anómalos.
El cambio se ha aplicado de forma retroactiva a toda la serie histórica, así que las comparaciones mensuales e interanuales de la serie de Idealista son homogéneas.
Las cifras de la tabla corresponden a los datos de la evolución mensual del precio de la vivienda de Idealista.
Precio de la vivienda en España por Comunidad Autónoma
Baleares (5.619€/m²) y la Comunidad de Madrid (5.066€/m²) siguen siendo las comunidades más caras, y Extremadura la más asequible (1.074€/m²). Las mayores subidas anuales se dan en Castilla-La Mancha, Cantabria, Aragón y Asturias.
La dispersión geográfica del mercado inmobiliario español sigue siendo enorme; el metro cuadrado en Baleares más que quintuplica al de Extremadura.
¿Qué datos nos deja octubre?
- Un mercado a 2 velocidades.
- Todas las Comunidades Autónomas siguen en positivo interanual.
- En general, las Comunidades Autónomas que más suben son las más baratas.
- Ninguna Comunidad Autónoma baja en el mes; Madrid y Canarias quedan planas (0,0%).
- 3 Comunidades Autónomas bajan en el trimestre; Madrid (-1,3%), La Rioja (-0,6%) y Canarias (-0,3%).
| Comunidad Autónoma | €/m² | Var. mensual | Var. anual | Precio de un piso de 90 m² |
|---|---|---|---|---|
| Baleares | 5.619€ | +0,5% | +4,2% | 505.710€ |
| Madrid | 5.066€ | 0,0% | +5,5% | 455.940€ |
| País Vasco (Euskadi) | 3.823€ | +0,5% | +10,0% | 344.070€ |
| Canarias | 3.348€ | 0,0% | +4,6% | 301.320€ |
| Cataluña | 3.113€ | +0,7% | +11,3% | 280.170€ |
| Andalucía | 2.968€ | +0,5% | +9,8% | 267.120€ |
| C. Valenciana | 2.517€ | +0,8% | +9,2% | 226.530€ |
| Cantabria | 2.423€ | +0,6% | +14,2% | 218.070€ |
| Navarra | 2.038€ | +2,9% | +11,4% | 183.420€ |
| Asturias | 1.923€ | +1,7% | +12,5% | 173.070€ |
| Aragón | 1.719€ | +1,8% | +13,0% | 154.710€ |
| Murcia | 1.704€ | +0,9% | +10,6% | 153.360€ |
| Galicia | 1.703€ | +1,9% | +11,2% | 153.270€ |
| La Rioja | 1.524€ | +0,6% | +5,6% | 137.160€ |
| Castilla y León | 1.412€ | +1,9% | +12,0% | 127.080€ |
| Castilla-La Mancha | 1.178€ | +1,8% | +15,4% | 106.020€ |
| Extremadura | 1.074€ | +2,3% | +8,3% | 96.660€ |
- Nota importante: Andalucía (2.968€/m²) sigue por encima de la media nacional (2.955€/m²), aunque recorta la distancia respecto a septiembre (13€/m² frente a 22€). 5 comunidades están en máximo histórico; Baleares, Euskadi, Andalucía, Comunitat Valenciana y Cantabria. Cataluña (3.113€/m²) se queda a solo un 1,1% de su récord de mayo de 2007. Madrid, en cambio, está un 1,7% por debajo de su récord de junio. El mercado ya no sube en bloque, sube por zonas.
Ahora que tienes una idea general y acotada por zonas geográficas de los precios de la vivienda en España, puedes hacerte una idea acerca del valor que puede tener tu inmueble.
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Evolución histórica del precio de la vivienda en España (2007 – 2026)
Tras caer un 40,6% desde el pico de 2007 y tocar fondo en septiembre de 2016, el precio de la vivienda en España según Idealista superó los máximos de la burbuja en julio de 2025 y marcó un nuevo máximo histórico en octubre de 2026 (2.955€/m²), por encima del de julio (2.933€/m²). Agosto dio un breve respiro y desde entonces el precio ha vuelto a subir dos meses seguidos.
La vivienda en España ha vivido 3 fases de un mismo ciclo en menos de 20 años:
- Una burbuja que infló los precios hasta niveles insostenibles.
- Un largo ajuste deflacionista.
- Una recuperación que ha terminado por superar los máximos previos de la crisis.
| Período | Precio (Idealista) | Contexto y descripción del mercado |
|---|---|---|
| 2007 – 2008 | 2.202€/m² (septiembre 2007, máximo de la burbuja) | Pico de la burbuja. El crédito hipotecario sin restricciones, la especulación urbanística y la demanda artificial inflan los precios hasta su techo en 2007. Estalla la crisis financiera global. |
| 2009 – 2012 | Caída progresiva | Crash inmobiliario. Tras la quiebra de Lehman Brothers, la restricción del crédito, el desempleo masivo (más del 25%) y el exceso de stock construido durante el boom provocan una corrección sin precedentes. Los precios caen un 29,8% de media nacional, y bastante más en zonas con exceso de oferta como Castellón, Murcia o la costa valenciana. |
| 2013 – 2016 | 1.525€/m² (septiembre de 2016, mínimo del ciclo) | Suelo del ciclo. El mercado toca fondo con más de 700.000 viviendas sin vender y una demanda solvente prácticamente paralizada. |
| 2016 – 2019 | 1.792€/m² (dic. 2019) | Recuperación gradual. La mejora del empleo, los tipos de interés en mínimos históricos y el regreso de la confianza impulsan las transacciones. El crecimiento se concentra en Madrid, Barcelona y las islas. |
| 2020 – 2021 | 1.856€/m² (dic. 2021) | COVID-19 y resiliencia. A diferencia de crisis anteriores, la pandemia solo frena los precios de forma puntual en 2020. La demanda embalsada, el ahorro forzoso y el teletrabajo redirigen la demanda hacia viviendas más grandes y periféricas. |
| 2022 – 2024 | 1.951€/m² (dic. 2022) – 2.324€/m² (dic. 2024) | Aceleración pese a la subida del euríbor. Contra todo pronóstico, la subida de tipos no detiene los precios. La demanda internacional, el déficit de oferta y la inflación general sostienen el mercado. En julio de 2025, el precio supera por primera vez el máximo de 2007. |
| 2025 | 2.725€/m² (dic. 2025) | Aceleración máxima. El crecimiento interanual toca techo en diciembre de 2025, con un +17,2%. |
| 2026 | 2.955€/m² (octubre 2026) | Respiro en agosto y nuevo récord en octubre. La serie marcó un máximo en julio (2.933€/m²). En agosto cede un 0,3%, la primera caída mensual del último año, y en septiembre (+0,2%) y octubre (+0,9%) vuelve a subir hasta un nuevo máximo. El ritmo interanual suma 10 meses de moderación; del +17,2% de diciembre al +11,2% actual. |
- Nota importante: Según nuestros expertos, esta tabla resume cómo hemos pasado de una crisis de sobreoferta en 2007 a una crisis de escasez estructural en 2026. En el corto plazo, agosto cerró con la primera caída mensual del último año, pero octubre (+0,9%) la compensa con creces y marca récord. No hay corrección; hay un mercado que sigue subiendo, aunque cada vez más despacio en términos interanuales.
Precio de la vivienda nueva vs. segunda mano
La vivienda nueva es más cara (3.458€/m²) pero sube menos que la segunda mano (2.955€/m², +11,2%). La diferencia entre los ritmos de subida de ambos segmentos se estrecha hasta los 1,5 puntos porcentuales, a medida que la vivienda usada se modera.
El mercado español de la vivienda sigue mostrando una diferencia notable entre ambos segmentos; la vivienda usada crece más rápido que la obra nueva, aunque esa distancia se acorta mes a mes.
| Segmento | Precio €/m² (media) | Variación interanual | Stock disponible | Plazo medio de entrega |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda nueva | 3.458€ | +9,7% | Muy escaso | 18-24 meses |
| Segunda mano | 2.955€ | +11,2% | Limitado | Inmediata |
- Aclaración: El índice de Idealista se elabora a partir de los anuncios del portal, que son mayoritariamente de vivienda usada. Por eso sus 2.955€/m² se pueden tomar como aproximación al precio de la segunda mano. Además, es un precio de oferta, no de transacción cerrada.
La diferencia de ritmo entre segmentos era de 2,1 puntos en septiembre y baja a 1,5 puntos en octubre (+11,2% frente a +9,7%). Es un detalle pequeño con una lectura de fondo; el segmento que tiraba del mercado pierde fuelle más rápido que el que se quedaba atrás.
¿Por qué divergen tanto?
La vivienda nueva sube menos en porcentaje, pero parte de un precio absoluto más alto. La razón es estructural:
- España produce menos de 100.000 viviendas nuevas al año, muy por debajo de las 150.000 – 200.000 que necesitaría para cubrir la demanda demográfica y de reposición.
- Los costes de construcción (+32% desde 2020), la escasez de mano de obra especializada y la lentitud burocrática en la concesión de licencias limitan la producción.
La segunda mano, por su parte, sigue recibiendo el empuje de la demanda que no puede acceder a vivienda nueva, ya sea por precio o porque no hay producto disponible.
Lo que ha cambiado en los últimos meses es cómo se reparte esa presión; se ha desplazado de las plazas más caras del país hacia territorios más asequibles.
Consejo Housfy:
La vivienda nueva ofrece mejor eficiencia energética (calificación A o B en su mayoría), menor coste de mantenimiento y más facilidades hipotecarias. La segunda mano es más accesible en precio absoluto y está disponible de inmediato, algo clave para las familias que ya pagan un alquiler.
¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda lo que resta de 2026?
El consenso de los analistas apunta a subidas de entre el 7% y el 10% en 2026. El +11,2% interanual de octubre sigue por encima de esa horquilla, pero se acerca a ella mes a mes. El mercado a 2 velocidades ya no separa las ciudades grandes de las pequeñas, sino las caras de las asequibles.
Los precios de la vivienda en España seguirán subiendo en lo que queda de 2026, pero a un ritmo cada vez más contenido. El dato de octubre (+11,2% interanual) encaja en la desaceleración que se observa desde enero.
| Entidad / Analista | Previsión (2026) | Detalles y perspectiva |
|---|---|---|
| BBVA Research | +8-10% | Previsión para el precio nominal de la vivienda en 2026. Apunta a una ligera moderación en el segundo semestre si el euríbor sube. |
| CaixaBank Research | +7% | Estimación para los precios de transacción. Más cautela por la menor accesibilidad hipotecaria y el elevado esfuerzo de compra. |
| Tinsa / Inerza | +8-9% | Previsión de la principal tasadora española. Destaca que la demanda de vivienda supera en un 40% a la oferta disponible en las áreas metropolitanas. |
Con los datos de octubre de 2026, el mercado español funciona claramente a 2 velocidades:
- Madrid y San Sebastián, las 2 capitales más tensionadas del país, están casi planas. Madrid sube solo un 1,3% interanual y San Sebastián cae un 0,3%, la única capital de provincia por debajo del nivel de hace un año. En términos absolutos, Madrid está en 6.427€/m² y San Sebastián en 6.635€/m², la ciudad más cara de España.
- La capital de Madrid baja un 0,5% en el mes y un 1,8% en el trimestre. Se sitúa un 2,9% por debajo de su máximo de abril (6.619€/m²). La Comunidad de Madrid se queda plana en el mes (0,0%) y cae un 1,3% en el trimestre. El mayor mercado de España lleva varios meses plano.
- Las mayores subidas de octubre de 2026 se dan en capitales de provincia medianas, como Teruel (+26,9%), Ciudad Real (+20,0%), Pontevedra (+19,4%), Oviedo (+15,7%) y León (+15,3%).
- En los grandes mercados, Sevilla (+10,2%) y Bilbao (+7,3%) siguen creciendo más rápido que Alicante (+5,2%), Barcelona (+4,7%), Valencia (+4,3%), Málaga (+3,4%) o Palma (+3,3%).
- Ourense es la única provincia de España con precios más bajos que hace un año (-0,4%). Las otras 49 siguen en positivo.
Consejo Housfy:
Cuidado con leer los porcentajes sin mirar el precio absoluto. Ciudad Real es la segunda capital que más sube de España (+20,0%) y pertenece a la provincia más barata del país (882€/m² de media provincial). Cuando la base de partida es muy baja, un movimiento pequeño en euros da un porcentaje espectacular. Lo relevante no es que Ciudad Real esté «disparada», sino que el dinero que ya no encuentra recorrido en Madrid busca mercados donde todavía hay margen.
Factores que podrían moderar los precios
Ningún análisis prevé una caída generalizada, pero sí hay factores que podrían frenar el ritmo de subida:
- Nueva escalada del Euríbor que encarezca las hipotecas.
- Medidas de intervención pública en el mercado del alquiler que afecten a la demanda de compra.
- Una desaceleración de la economía española que reduzca el empleo y la renta disponible.
- El agotamiento de las plazas más caras del país. Madrid y Baleares ya no pueden tirar de la media nacional como en 2025, y ninguna de las regiones que ahora lideran las subidas pesa lo suficiente para sustituirlas.
- La propia inercia del mercado. 10 meses de moderación del ritmo interanual y la primera caída mensual del último año, en agosto, sugieren que el ciclo alcista, aunque sigue intacto, ha dejado atrás su fase más intensa.
¿Cuánto subirán los pisos en los próximos 10 años?
En el escenario base, si nada cambia, el precio de la vivienda en España podría rondar los 4.400€/m² en 2036. Todo dependerá de la oferta, los tipos de interés y la evolución demográfica.
Partiendo de los 2.955€/m² de octubre de 2026 y aplicando distintas hipótesis de crecimiento anual, el precio dentro de una década iría de los 3.602€/m² (escenario más conservador) a los 5.547€/m² (escenario más tensionado).
| Escenario | Crecimiento anual medio | Precio en 2031 | Precio en 2036 |
|---|---|---|---|
| Optimista (demanda alta + oferta baja) | +6,5% anual | 4.049€/m² | 5.547€/m² |
| Base (moderación gradual) | +4,0% anual | 3.595€/m² | 4.374€/m² |
| Pesimista (regulación + tipos altos) | +2,0% anual | 3.263€/m² | 3.602€/m² |
¿Qué determinará la tendencia a largo plazo?
Hay 3 variables determinantes:
- La producción de vivienda nueva. Si España logra aumentar de forma significativa la oferta, con licencias más ágiles, suelo público y financiación pública a promotores, el ritmo de subida se moderaría.
- La política de tipos del Banco Central Europeo (BCE). Unos tipos más altos encarecen las hipotecas y reducen la demanda solvente.
- La demografía y la inmigración. España necesitará incorporar entre 200.000 y 300.000 personas al año para mantener el crecimiento económico, lo que implica una demanda residencial sostenida.
Consejo Housfy:
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¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en España?
Los precios suben por la combinación de un déficit de oferta, una demanda creciente, la presión del turismo y unos costes de construcción disparados. La moderación de los últimos meses no contradice ninguno de esos factores; solo muestra que las plazas más caras han llegado antes a su límite.
La subida no tiene una causa única. Es el resultado de varios factores estructurales y coyunturales que se refuerzan entre sí y que explican por qué los precios siguen creciendo al +11,2% interanual.
- Déficit estructural de oferta: Es la causa más importante. España construye unas 90.000 – 100.000 viviendas al año, cuando la demanda demográfica y de reposición exigiría entre 150.000 y 200.000 para aliviar la presión sobre los precios.
- Demanda creciente y diversificada: Se explica por la formación de nuevos hogares, el crecimiento de la población en edad de comprar, el regreso de los jóvenes a la compra tras años de alquiler y la inversión patrimonial de los hogares con capacidad de ahorro.
- Turismo y economía de corto alquiler: La conversión de viviendas residenciales en alojamientos turísticos retira unidades del mercado de compraventa y del alquiler convencional, sobre todo en Málaga, Sevilla, Madrid, Barcelona y los archipiélagos.
- Compra por parte de extranjeros: En 2025, los compradores extranjeros protagonizaron el 15,7% de todas las transacciones. Proceden del norte de Europa, América Latina, Oriente Medio y, cada vez más, del sudeste asiático, y suelen manejar presupuestos superiores a los del comprador español medio.
- Tipos de interés y el doble efecto: La subida de tipos del BCE entre 2022 y 2023 encareció las hipotecas y debería haber frenado los precios; el efecto fue menor del esperado. Después, el abaratamiento del Euríbor desde 2024 reactivó la demanda hipotecaria. El repunte reciente del Euríbor vuelve a ser un factor que vigilar para la demanda.
- Inflación de costes de construcción: Los costes de materiales (+32% desde 2020) y la falta de mano de obra especializada han disparado el coste de producir vivienda nueva.
- La demanda expulsada del mercado no desaparece: Lo que enseñan los últimos meses de 2026 es que, cuando los precios expulsan a la demanda solvente de una plaza, esa demanda no se evapora; se desplaza. La Comunidad de Madrid cae un 1,3% en el trimestre y sube solo un 5,5% interanual, mientras la provincia de Toledo sube un 17,6% y la capital de Ciudad Real un 20,0%. Todo apunta a que es el mismo comprador buscando más lejos, y eso explica por qué frena la media nacional.
¿Comprar casa en España en 2026 o esperar?
Comprar ahora tiene sentido si tienes estabilidad financiera y un horizonte largo, porque el mercado está en máximos y no hay señales de corrección a escala nacional. Esperar es razonable si el esfuerzo hipotecario te aprieta.
Es la pregunta que más se repite en las búsquedas sobre el mercado inmobiliario español. La respuesta honesta es que depende de tu situación personal y de tu horizonte temporal.
| Argumentos para comprar ahora | Argumentos para esperar |
|---|---|
| Tendencia de precios: Las previsiones apuntan a que los precios seguirán subiendo, aunque a menor ritmo. Esperar implica comprar más caro. | Esfuerzo financiero: El esfuerzo de compra (porcentaje de la renta dedicado a la hipoteca) está en niveles de tensión elevados. |
| Euríbor lejos de los máximos de 2023: Las condiciones hipotecarias siguen siendo mejores que en 2023, aunque el repunte reciente obliga a no darlas por garantizadas. | Precios en máximos: El precio actual está en su máximo histórico (2.955€/m² en octubre). Comprar en el techo del ciclo implica el riesgo de pagar de más si el mercado se corrige. |
| Alquiler por las nubes: Está en máximos históricos, así que la cuota hipotecaria ya puede ser comparable. | Barrera para jóvenes: Para los compradores jóvenes sin patrimonio familiar, acceder a una vivienda es muy difícil sin ayudas. |
| Escudo contra la inflación: La vivienda actúa como cobertura frente a la inflación, ya que su valor real tiende a mantenerse o crecer. | Riesgo de tipos de interés: Si los tipos vuelven a subir, la financiación puede encarecerse. |
| Margen de negociación en las plazas caras: En Madrid, Canarias o La Rioja, con precios planos o a la baja en el último trimestre, hay más margen para negociar que hace un año. | Zonas todavía calientes: Si buscas en Castilla-La Mancha, Cantabria, Aragón, Asturias o en capitales medianas, comprarás en un mercado que sube a doble dígito, con el riesgo de perder dinero si se enfría. |
Consejo Housfy:
Una vez analizado tu perfil y habiendo comparado los argumentos a favor y en contra, si sigues buscando comprar una vivienda, para lograrlo con éxito pide una hipoteca de la mano de los brókeres hipotecarios de Housfy. Nuestros expertos van a negociar con más de 20 bancos de toda España para conseguir las mejores condiciones según tu perfil.
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Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Ha empezado a bajar el precio de la vivienda en España?
No. En agosto de 2026 hubo una caída mensual del -0,3%, la primera del último año, pero en octubre el precio sube un +0,9% hasta los 2.955€/m², un nuevo máximo histórico. En términos interanuales, los precios están un +11,2% por encima de octubre de 2025, con 22 meses seguidos de crecimiento a doble dígito.
¿Cuál es la ciudad más cara para comprar vivienda en España?
Según Idealista, en octubre de 2026 la ciudad más cara para comprar vivienda en España es San Sebastián con 6.635€/m², seguida de Madrid (6.427€/m², +1,3% interanual), Palma (5.505€/m², +3,3%) y Barcelona (5.463€/m², +4,7%, su máximo histórico). En el otro extremo, Zamora es la capital más económica, con 1.457€/m², seguida de Jaén (1.464€/m²) y Lleida (1.561€/m²).
¿Es buen momento para comprar una vivienda en 2026?
Las hipotecas siguen siendo más asequibles que en 2023 porque el Euríbor está lejos de los niveles de entonces. Además, en las plazas más caras (Madrid, Canarias, La Rioja) los precios llevan un trimestre plano o a la baja, lo que da algo más de margen para negociar.
Las imágenes de este artículo se han generado con inteligencia artificial. Sirven para ilustrar visualmente los conceptos explicados y facilitar su comprensión.
