El precio medio de la vivienda en España se sitúa en 2.795€/m² en mayo de 2026, lo que representa una subida del +16,9% interanual.
Es el mayor incremento anual desde el pico de la burbuja inmobiliaria. La demanda supera ampliamente a la oferta y las previsiones apuntan a que los precios seguirán subiendo, pero de forma más moderada.
Lo más importante de este artículo:
- El precio medio de la vivienda en España alcanza los 2.795€/m² en mayo de 2026, el máximo histórico de la serie moderna, superando incluso el pico de la burbuja de 2007.
- La subida no es homogénea. Baleares (5.285€/m²) y Madrid (4.739€/m²) lideran los precios, mientras Extremadura se queda en 1.077€/m², casi 5 veces menos.
- El principal motor de la subida es un déficit estructural de oferta; España construye entre 90.000 y 100.000 viviendas al año cuando la demanda exige entre 150.000 y 200.000 de obre nueva.
- Los analistas (BBVA Research, CaixaBank, Tinsa) coinciden en que los precios seguirán subiendo entre un 7% y un 10% en 2026, sin que ninguna entidad prevea una bajada.
- Comprar una vivienda media de 90 m² requiere hoy un desembolso inicial de entre 70.000 y 80.000 euros entre entrada y gastos de compraventa.
En este artículo aprenderás:
- ¿Cuánto cuesta una vivienda en España en mayo de 2026?
- Precio de la vivienda en España por Comunidad Autónoma
- Evolución histórica del precio de la vivienda en España (2007 – 2026)
- Precio de la vivienda nueva vs. segunda mano
- ¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda en 2026?
- ¿Cuánto subirán los pisos en los próximos 10 años?
- ¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en España?
- ¿Comprar casa en España en 2026 o esperar?
INFOGRAFÍA
¿Cuánto cuesta una vivienda en España en mayo de 2026?
En mayo de 2026, una vivienda media de 90 m² en España cuesta aproximadamente 251.500 euros, con un precio de 2.795€/m², el más alto de la historia reciente.
El precio medio del metro cuadrado en España alcanza los 2.795€/m² en mayo de 2026, según datos combinados del INE y la plataforma Idealista.
Es el valor más alto de la serie histórica moderna y supone que una vivienda de 90 m² cuesta de media unos 251.550 euros en el conjunto del territorio nacional.
- Consejo experto: ¿Qué significa esto en términos prácticos? Para comprar una vivienda media de 90 m², un comprador necesita aportar unos 50.000 euros de entrada (20% del precio), más los gastos de compraventa, entre un 8% y un 12% en función de la comunidad autónoma, lo que eleva el desembolso inicial total a unos 70.000 – 80.000 euros.
Las cifras de la tabla hacen referencia a los datos trimestrales del Instituto Nacional de Estadística (INE), de la mano con el avance del informe Tinsa IMIE acerca del primer trimestre de 2026.
Precio de la vivienda en España por Comunidad Autónoma
Baleares (5.285€/m²) y Madrid (4.739€/m²) lideran los precios por comunidad, mientras Extremadura es la más asequible (1.077€/m²), con subidas generalizadas de entre el 8% y el 25% en el último año.
La dispersión geográfica del mercado inmobiliario español es enorme; el precio del metro cuadrado en Baleares casi quintuplica al de Extremadura.
Otro dato que demuestra esta dispersión geográfica es que este mes de mayo de 2026, las grandes ciudades y las zonas turísticas costeras concentran los precios más altos.
Sin embargo, las mayores subidas interanuales se reparten ahora hacia el arco mediterráneo y la cornisa cantábrica.
| Comunidad Autónoma | €/m² | Variación anual | Precio de un piso de 90 m² |
|---|---|---|---|
| Baleares | 5.285€ | +7,8% | 475.650€ |
| Madrid | 4.739€ | +11,9% | 426.510€ |
| País Vasco | 3.546€ | +11,5% | 319.140€ |
| Canarias | 3.281€ | +8,0% | 295.290€ |
| Cataluña | 2.923€ | +14,2% | 263.070€ |
| Andalucía | 2.919€ | +18,3% | 262.710€ |
| Cantabria | 2.420€ (est.) | +19,0% | 217.800€ |
| C. Valenciana | 2.345€ (est.) | +14,7% | 211.050€ |
| Navarra | 2.235€ (est.) | +9,8% | 201.150€ |
| Galicia | 1.925€ (est.) | +9,5% | 173.250€ |
| Aragón | 1.790€ (est.) | +14,8% | 161.100€ |
| La Rioja | 1.725€ (est.) | +9,2% | 155.250€ |
| Asturias | 1.685€ (est.) | +17,1% | 151.650€ |
| Murcia | 1.605€ (est.) | +24,6% | 144.450€ |
| Castilla y León | 1.336€ | +9,9% | 120.240€ |
| Castilla-La Mancha | 1.106€ | +15,1% | 99.540€ |
| Extremadura | 1.077€ | +9,6% | 96.930€ |
- Nota importante: La Región de Murcia (+24,6%) y Cantabria (+19,0%) registran las mayores subidas interanuales en mayo de 2026, impulsadas por la fuerte demanda y la escasez de oferta disponible. Extremadura, con 1.077€/m², ofrece el precio más bajo del país: casi cinco veces menos que Baleares, que con 5.285€/m² registra paradójicamente una de las subidas más contenidas (+7,8%).
Ahora que tienes una idea general y acotada por zonas geográficas de los precios de la vivienda en España, puedes hacerte una idea acerca del valor que tiene tu inmueble.
Sin embargo, para ser precisos en caso que quieras iniciar algún trámite como la venta de tu piso, en Housfy te proporcionamos nuestro valorador online gratuito para saber cuánto vale tu casa en segundos.
¿Cuánto vale mi casa?
Realiza la valoración online y gratuita de tu vivienda en pocos minutos
Evolución histórica del precio de la vivienda en España (2007 – 2026)
Tras desplomarse un 40% desde el pico de 2007 y tocar fondo en 2013, el precio de la vivienda en España lleva recuperándose sin pausa hasta alcanzar su máximo histórico en 2026.
La vivienda en España ha vivido 3 ciclos completos en menos de 20 años:
- Una burbuja que infló los precios hasta niveles insostenibles.
- Un largo ajuste deflacionista.
- Una recuperación que ha terminado por superar los máximos previos de la crisis.
| Período | Precio | Contexto y descripción del mercado |
| 2007–2008 | 1.832€/m² | Pico de la burbuja. El crédito hipotecario sin restricciones, la especulación urbanística y la demanda artificial inflan los precios. El INE registra máximos. Estalla la crisis financiera global. |
| 2009–2012 | Caída progresiva | Crash inmobiliario. La restricción de crédito, el desempleo masivo (más del 25%) y el exceso de stock construido durante el boom provocan una corrección sin precedentes. Los precios caen un 35%–40% respecto al pico. |
| 2013–2014 | 1.170€/m² | Suelo del ciclo. Mínimo de la serie histórica. El mercado toca fondo con más de 700.000 viviendas sin vender y una demanda solvente prácticamente paralizada. |
| 2015–2019 | Recuperación gradual | Inicio de la recuperación. La mejora del empleo, los tipos de interés en mínimos históricos y la recuperación de la confianza impulsan las transacciones. El crecimiento se concentra en Madrid, Barcelona y las islas. |
| 2020–2021 | 1.900–2.000€/m² | COVID-19 y resiliencia. A diferencia de crisis anteriores, la pandemia no frena los precios en el medio plazo. La demanda embalsada, el ahorro forzoso y el teletrabajo redirigen la demanda hacia viviendas más grandes y periféricas. |
| 2022–2024 | 2.000–2.350€/m² | Aceleración pese a la subida del euríbor. Contra todo pronóstico, la subida de tipos no detiene los precios. La demanda internacional, el déficit de oferta y la inflación general sostienen el mercado. |
| 2025–2026 | 2.795€/m² (mayo 2026) | Máximo histórico moderno. Los precios superan con claridad el pico de 2007. A diferencia de entonces, el ciclo actual no está alimentado por crédito fácil, sino por un déficit estructural de oferta frente a una demanda sostenida. |
- Nota importante: Según nuestros expertos, esta tabla es un resumen de cómo hemos pasado de una crisis de sobreoferta en 2007 a una crisis de escasez estructural en 2026, lo que explica por qué el precio de la vivienda en España se encuentra hoy en niveles nunca antes vistos.
Precio de la vivienda nueva vs. segunda mano
La vivienda nueva cuesta más (3.432€/m²) pero sube menos que la segunda mano (2.795€/m², +16,9%), cuya oferta escasa y demanda desbordada la están acercando rápidamente en precio.
El mercado español de la vivienda muestra una diferencia inhabitualmente amplia entre ambos segmentos, con la vivienda usada creciendo a un ritmo de casi el doble que la vivienda de obra nueva.
| Segmento | Precio €/m² (media) | Variación anual (INE) | Stock disponible | Plazo medio de entrega |
| Vivienda nueva | 3.432€ | +9% | Muy escaso | 18–24 meses |
| Segunda mano | 2.795€ | +16,9% | Limitado | Inmediata |
¿Por qué divergen tanto?
La vivienda nueva sube menos en términos porcentuales, pero parte de un precio absoluto más alto. La razón es estructural:
- España produce menos de 100.000 viviendas nuevas al año, muy por debajo de las 150.000–200.000 que necesitaría para cubrir la demanda demográfica y de reposición.
- Los costes de construcción (+32% desde 2020), la escasez de mano de obra especializada y la lentitud burocrática en la concesión de licencias limitan la producción.
La segunda mano, por su parte, acumula el empuje de la demanda que no puede acceder a vivienda nueva, bien por precio, bien por indisponibilidad de producto, y registra una compresión de oferta muy marcada en las principales áreas urbanas.
Consejo práctico:
La vivienda nueva ofrece mejor eficiencia energética (calificación A o B en su mayoría), menor coste de mantenimiento y mayores facilidades hipotecarias. La segunda mano es más accesible en precio absoluto y permite disponibilidad inmediata, crítica para familias que ya pagan alquiler.
¿Qué va a pasar con el precio de la vivienda en 2026?
El consenso de los principales analistas apunta a subidas de entre el 7% y el 10% en 2026, sin prever caídas gracias al déficit estructural de oferta, aunque existen factores que pueden frenar esta subida.
Los precios de la vivienda en España seguirán subiendo en 2026, aunque probablemente a un ritmo algo menor que en 2025.
El déficit estructural de oferta y la demanda sostenida hacen muy improbable una bajada. Las principales casas de análisis estiman incrementos de entre el 7% y el 10% para el conjunto del año.
| Entidad / Analista | Previsión (2026) | Detalles y perspectiva |
| BBVA Research | +8–10% | Previsión para el precio nominal de la vivienda en 2026. Apunta a una ligera moderación en el segundo semestre si el euríbor sube. |
| CaixaBank Research | +7% | Estimación para los precios de transacción. Mayor cautela por la menor accesibilidad hipotecaria y el esfuerzo de compra elevado. |
| Tinsa / Inerza | +8–9% | Previsión de la principal tasadora española. Destaca que la demanda de vivienda supera en un 40% a la oferta disponible en las áreas metropolitanas. |
Factores que podrían moderar los precios
Ningún análisis prevé una caída, pero sí hay factores que podrían frenar el ritmo de subida:
- Nueva escalada del euríbor que encarezca las hipotecas
- Medidas de intervención pública en el mercado del alquiler que afecten a la demanda de compra
- Desaceleración de la economía española que reduzca el empleo y la renta disponible.
¿Cuánto subirán los pisos en los próximos 10 años?
En el escenario base, el precio de la vivienda en España podría crecer un 4% anual hasta superar los 4.000€/m² en 2036, aunque todo dependerá de la oferta, los tipos de interés y la evolución demográfica.
Si el mercado mantiene una tendencia similar a la de la última década, el precio de la vivienda en España podría acumular entre un 35% y un 45% de incremento hasta 2036.
Esto llevaría el precio medio nacional desde los 2.748€/m² actuales hasta el rango de 3.700–4.000€/m². Esta extrapolación asume que no hay un shock económico mayor ni una transformación profunda de las políticas de vivienda.
| Escenario | Crecimiento anual medio | Precio en 2031 | Precio en 2036 |
| Optimista (demanda alta + oferta baja) | +6,5% anual | 3.765€/m² | 5.165€/m² |
| Base (moderación gradual) | +4,0% anual | 3.344€/m² | 4.070€/m² |
| Pesimista (regulación + tipos altos) | +2,0% anual | 3.035€/m² | 3.352€/m² |
¿Qué determinará la tendencia a largo plazo?
3 variables son determinantes:
- En primer lugar, la producción de vivienda nueva; si España logra aumentar significativamente la oferta mediante la simplificación de licencias, suelo público y financiación pública a promotores, el ritmo de subida se moderaría.
- En segundo lugar, la política de tipos del Banco Central Europeo (BCE): unos tipos más altos encarecen las hipotecas y comprimen la demanda solvente.
- En tercer lugar, la demografía y la inmigración; España necesitará incorporar entre 200.000 y 300.000 personas al año para mantener el crecimiento económico, lo que implica una demanda residencial sostenida.
Consejo práctico:
Si quieres aprovechar esta oleada de compradores y decides vender tu piso, aprovechando además el récord absoluto del precio de la vivienda en España, te recomendamos que calcules los gastos que supone vender en pleno 2026. Por eso, te ofrecemos nuestra calculadora de la plusvalía municipal, con la cual vas a saber cuánto pagarás en impuestos y cuál va a ser tu beneficio real.
¿Sabes cuánto pagarás de plusvalía municipal?
Obtén en menos de 1 minuto el resultado de aplicar los dos métodos. ¡Es gratis!
¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en España?
Los precios suben por una combinación de déficit de oferta, demanda creciente, presión del turismo y costes de construcción disparados.
La subida no tiene una causa única; es el resultado de una serie de factores estructurales y coyunturales que se refuerzan mutuamente y que explican por qué los precios siguen creciendo incluso con tipos de interés elevados.
Déficit estructural de oferta
- Es la causa más importante. España construye aproximadamente 90.000 – 100.000 viviendas al año, cuando la demanda demográfica y de reposición exige entre 150.000 y 200.000 para paliar la presión al alza de los precios.
Demanda creciente y diversificada
- Esto se explica por la formación de nuevos hogares, el crecimiento de la población en edad de comprar, el regreso de los jóvenes al mercado de compra tras años en el alquiler y la inversión patrimonial de hogares con capacidad de ahorro.
Turismo y economía de corto alquiler
- La conversión de viviendas residenciales en alojamientos turísticos (Airbnb y similares) retira unidades del mercado de compraventa y alquiler convencional, especialmente en ciudades como Málaga, Sevilla, Madrid, Barcelona y en los archipiélagos.
Compra por parte de extranjeros
- En 2025, los compradores extranjeros representaron el 15,7% de todas las transacciones. Con orígenes en el norte de Europa, América Latina, Oriente Medio y, cada vez más, el sudeste asiático, estos compradores suelen operar con presupuestos superiores a los del comprador español medio.
Tipos de interés: Doble efecto
- La subida de tipos del BCE entre 2022 y 2024 encareció las hipotecas y debería haber frenado los precios, como ocurrió en Alemania o Suecia. En España, sin embargo, el efecto fue menor.
Inflación de costes de construcción
- Los costes de materiales (+32% desde 2020) y de mano de obra especializada han disparado el precio de producción de vivienda nueva.
¿Comprar casa en España en 2026 o esperar?
Comprar ahora tiene sentido si tienes estabilidad financiera y vas a largo plazo porque los precios seguirán subiendo y el alquiler es más caro; esperar es razonable si el esfuerzo hipotecario no te compromete.
Es la pregunta que más se repite en las búsquedas sobre el mercado inmobiliario español. La respuesta honesta es depende de tu situación personal y de tu horizonte temporal.
| Argumentos para comprar ahora | Argumentos para esperar |
| Tendencia de precios: Las previsiones apuntan a que los precios seguirán subiendo. Esperar implica comprar más caro. | Esfuerzo financiero: El esfuerzo de compra (porcentaje de renta dedicado a la hipoteca) está en niveles de tensión elevados. |
| Estabilización del Euríbor: Ha comenzado a estabilizarse, mejorando las condiciones hipotecarias respecto a 2023–2024. | Precios en máximos: Los precios actuales son los más altos de la historia reciente; el margen de corrección es complejo a corto plazo. |
| Alquiler por las nubes: Está en máximos históricos (+20% en dos años), por lo que la cuota hipotecaria puede ser ya comparable. | Barrera para jóvenes: La accesibilidad para compradores jóvenes sin patrimonio familiar previo es muy difícil sin ayudas. |
| Escudo contra la inflación: La vivienda actúa como cobertura frente a la inflación: su valor real tiende a mantenerse o crecer. | Riesgo de tipos de interés: Si los tipos vuelven a subir, el coste de la financiación puede empeorar. |
| Rentabilidad histórica: A largo plazo (>10 años), la vivienda en España ha generado rentabilidad positiva en la gran mayoría de los casos. | Presión emocional: Riesgo de sobrecomprar; el shock del mercado puede llevar a pagar más de lo que la vivienda realmente vale para el comprador. |
Consejo práctico:
Una vez analizado tu perfil y habiendo comparado los argumentos a favor y en contra, si sigues buscando comprar una vivienda, para lograrlo con éxito pide una hipoteca de la mano de los brókeres hipotecarios de Housfy. Nuestros expertos van a negociar con más de 20 bancos de toda España para conseguir las mejores condiciones según tu perfil.
Encuentra la mejor hipoteca posible para ti
Ir de banco en banco es del pasado
Preguntas frecuentes (FAQ’s)
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en España en 2026?
Depende de la fuente y la metodología. Idealista lo sitúa en 2.795€/m² (mayo 2026), los Registradores de la Propiedad en 2.429€/m² (Q1 2026) y Tinsa en 2.252€/m². Todos los índices muestran subidas interanuales de entre el 9% y el 17%.
¿Va a bajar el precio de la vivienda en España en 2026?
No según el consenso de analistas. BBVA Research, Bankinter y CaixaBank coinciden en que los precios podrían seguir subiendo entre un 6% y un 10% en 2026. La falta estructural de oferta y la demanda sostenida hacen muy improbable una corrección generalizada.
¿Cuál es la ciudad más cara para comprar vivienda en España?
San Sebastián lidera con 6.364 €/m², seguida de Madrid (5.984 €/m²) y Barcelona (5.243 €/m²) según Idealista para mayo de 2026.
¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda en España?
Por un desequilibrio profundo entre oferta y demanda; se construye muy poco (déficit de más de 700.000 viviendas según el Banco de España), la demanda crece por inmigración y nuevos hogares, los tipos de interés se han moderado y la inversión extranjera sigue siendo intensa en zonas costeras e islas.
¿Es buen momento para comprar una vivienda en 2026?
Si se cuenta con la financiación adecuada y se tiene un horizonte de medio-largo plazo, el mercado no ofrece señales de corrección próxima.
Las hipotecas son más asequibles que en 2023 y 2024 gracias a la bajada del Euríbor, aunque los precios están en máximos.
Cada situación personal es diferente; lo más importante es calcular bien el esfuerzo hipotecario y no sobrepasar el 30-35% de los ingresos netos en la cuota mensual.
